Правовая база ипотеки

Ипотека, как и любая финансовая операция, имеет обширную правовую базу и разобраться в ней без помощи специалиста совсем непросто. С наиболее важными юридическими аспектами мы знакомим сегодня наших читателей.

Законы и кодексы

Ипотека как разновидность залога была известна еще римскому праву. Первоначально главной особенностью ипотеки являлось то, что ее предмет всегда оставался во владении и пользовании залогодателя. В современном праве ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости и регулируется законом об ипотеке.

 

 

При несоответствиях между нормами Гражданского кодекса, определяющими общие положения о залоге вообще, и нормами закона об ипотеке, преимущество имеют последние. В остальных случаях действует общее правило: нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса. Законы, вступившие в силу до принятия закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится и к закону о залоге.

Договор ипотеки

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится запись об ипотеке объекта недвижимости, что означает возникновение обременения на данную недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные за счет кредита, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем в этом случае всегда будет являться банк или иное кредитно-финансовое учреждение, предоставившее кредит.

Существенными условиями договора о залоге являются: предмет залога, оценка предмета залога, существо обязательства, которое обеспечивается залогом, его размер и срок исполнения, указание на то, у какой из сторон находится предмет залога. В число существенных условий договора об ипотеке, помимо общих, добавлены: указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю, и наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; указание сторон, места и даты заключения обеспечиваемого ипотекой договора.

Поскольку в абсолютном большинстве случаев ипотекой обеспечиваются долгосрочные кредиты, погашаемые периодическими платежами, к ипотеке неприменимо общее правило об обращении взыскания на предмет залога в случае любого неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства. Просрочки должны быть систематическими, более трех раз в течение 12 месяцев, но без учета размера просроченной к уплате суммы. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке, но по соглашению сторон может быть и внесудебный порядок. В частности, при внесудебном взыскании залогодержатель приобретает предмет ипотеки для себя или для третьих лиц. Соглашение о таком приобретении оформляется как одно из условий нотариально удостоверенного соглашения сторон договора ипотеки об осуществлении взыскания. Нужно подчеркнуть, что залогодержатель не обращает имущество в свою собственность, а именно покупает его. Выкупная цена засчитывается в счет требований залогодержателя к должнику, и часть этого долга таким образом погашается.

Риск ипотечного кредита

В условиях роста ипотечного кредитования для покупки жилья все больше потенциальных заемщиков встают перед вопросом оценки законности и надежности предлагаемых риэлторами схем, а также рисков, с ними связанных. Именно по причине сложности и неоднозначности оформления как основного договора, так и договора об ипотеке и закладной, покупатели предпочитают обращаться к адвокату за юридическим сопровождением сделки и правовой экспертизой всех предлагаемых к подписанию документов. Только опираясь на квалифицированное заключение адвоката (а не только на заверения риэлтора, чей гонорар напрямую зависит от заключения или не заключения сделки) можно минимизировать собственные риски и обезопасить себя от проблем в будущем.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечными ценными бумагами являются, прежде всего, закладные, оборот которых создает рынок ипотечного кредитования. Его механизм можно представить так: кредитно-финансовые учреждения выдают кредиты под залог недвижимости и оформляют залог выдачей закладных. Закладная представляет собой ни что иное, как воплощение стоимости недвижимости, и является надежным обеспечением. Имея пакет таких закладных, кредитно-финансовое учреждение (банк) может привлекать средства от других лиц под это обеспечение, а аккумулированные таким образом суммы инвестировать в реальный сектор экономики.

Использование закладной при заключении договора об ипотеке придает залоговым правоотношениям особый характер, прежде всего потому, что тут будут применяться нормы института ценных бумаг. Закон определяет закладную как именную ценную бумагу, которая должна обладать всеми признаками, ей присущими. Как уже говорилось, закладная воплощает права и из основного договора, и из договора об ипотеке (право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству - кредитному договору - и право залога на указанную в договоре об ипотеке недвижимость). Чтобы реализовать воплощенные в закладной права необходимо предъявить ее подлинник. Владелец закладной всегда является и кредитором по основному обязательству, и залогодержателем. Закладная при ее выдаче регистрируется вместе с ипотекой. Но информация о смене владельца закладной не подлежит обязательной регистрации - владелец вправе, но не обязан вносить в реестр информацию о себе. Лицом, обязанным по закладной, закон называет только должника по основному договору и залогодателя. При смене владельца закладной прежний владелец делает на ней отметку о новом владельце. Как уже говорилось, эта сделка (уступка права требования) не подлежит обязательной регистрации. Закон признает ничтожной надпись, запрещающую последующую передачу закладной третьим лицам. При предъявлении закладной, права кредитора основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на ней, сделанной предыдущим владельцем.

Полина Козлова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...