С миру по кирпичику для стройкомпаний

Кризис ликвидности высветил слабые стороны самого передового сектора экономики страны – банковского – и рикошетом задел наиболее зависимый от него строительный бизнес. Правительство в срочном порядке готовит ряд антикризисных мер.

Слово «кризис», громко прозвучавшее в конце августа, постепенно исчезает из речей представителей государственных органов и банков. Они предпочитают называть происходящее кризисной ситуацией, хотя суть дела от этого не меняется: от полномасштабного кризиса, который может произойти из-за обвала рынка недвижимости, нас может спасти только «скорая помощь» правительства. По словам исполнительного директора Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, говорить о финансовом кризисе в его классическом понимании, то есть обрушении рынка ценных бумаг, мы не можем из-за неразвитости фондового рынка.

 

 

«В то же время, – заявил он “Эксперту Казахстан”, – у нас весьма сильна зависимость от рынка ипотечного кредитования. Потому что банки второго уровня, выдавая ипотеку, выдавая кредиты на строительство, а также под залог недвижимости из одного кармана, рискуют трижды». Нужно добавить к этому, что свои кредитные портфели банки наращивали за счет внешних займов. А это уже четвертый риск.

Об этих рисках и банки, и регулятор рынка были прекрасно осведомлены. Рейтинговые агентства не раз публиковали свои исследования, в которых предупреждали казахстанские банки о высоком уровне рисков, связанных с вложениями в столь подверженный колебаниям рынок недвижимости, но никаких ограничений, кроме попыток ужесточить заимствования с зарубежных рынков, ни Нацбанк, ни регулятор не предпринимали. Впрочем, в рыночных условиях в большей степени это прерогатива департаментов по риск-менеджменту самих банков.

Предчувствия не обманули
Первый вал публикаций в прессе, посвященных кризисной ситуации, пришелся как раз на август – начало сентября. Поэтому большинство казахстанцев считают, что кризис разразился именно в это время. На самом деле еще полгода назад, где-то в марте нынешнего года, банки уже знали о том, что скоро доступ на рынок внешних займов для них осложнится и деньги иностранных инвесторов значительно подорожают в связи с нарастающим кризисом ипотечных облигаций субкатегории в США. Однако это не заставило их пересмотреть свои планы заимствований и кредитную политику. Но справедливости ради нужно сказать, если бы банки уже тогда прекратили свои привлечения с международного рынка, кризис ликвидности наступил бы гораздо раньше, потому что внутри страны трудно найти достаточно дешевое и долгосрочное фондирование.

Нехватка ликвидности в первую очередь отразилась на строительных компаниях, которые в большей степени, чем предприятия других секторов, зависят от банковских кредитов, хотя и активно используют схемы долевого строительства. Но ведь и дольщики в основной своей массе оформляют ипотечные займы, чтобы вложить деньги в новое жилье. Поэтому меры банков, ужесточающие условия кредитования, ударили по строителям. «Банки практически в одночасье прекратили финансирование строительных проектов», – заявляет председатель совета директоров BI Group Айдын Рахимбаев. Именно так, на его взгляд, можно оценить ужесточение предоставления ипотеки. По его данным, процентная ставка в некоторых банках выросла до 23%, а размер первоначального взноса – до 50%. Он считает, что по сути это завуалированный отказ от предоставления ипотеки, потому что брать кредит на таких условиях решатся не многие. Уменьшение числа заемщиков по ипотечным программам чревато, мягко говоря, большими неприятностями.

«Мне кажется, мы недооцениваем последствия: 800 объектов профинансировано за счет средств дольщиков на ранних стадиях строительства, и большинство обязательств перед дольщиками будет нарушено. Сегодня крупными застройщиками уже продано около 22 тыс. квартир, но при отсутствии средств будет сложно говорить о завершении строительства. Например, по Алматы 7 тыс. проданных квартир попадает под категорию сомнительных. Что это значит? Надеясь на повышение цен в будущем, компании реализовывали квартиры по заведомо низким ценам. Но это будущее пока не наступило. В Астане из 27 тыс. квартир более 9,5 тыс. сомнительных. У большинства компаний довольно призрачные планы на завершение этих домов. Значит, почти 17 тыс. человек не получат жилье в ближайшей перспективе. Продажу квартиры по себестоимости можно расценить как авантюру со стороны нерадивого застройщика. Потому что существуют техусловия подключения к сетям, инфраструктура и т.д. Если ситуация не будет разрешена, доля таких социально взрывных квартир будет увеличиваться с каждым днем», – предупреждает г-н Рахимбаев.

Кризис ударит не только по дольщикам. Работники, занятые в строительной отрасли, также пострадают. Это около 500 тыс. человек, а с учетом членов семей – 1,9 млн. По мнению Айдына Рахимбаева, в такой ситуации нецелесообразно оставлять строителей наедине с их проблемами. Коллапс строительной отрасли отразится в первую очередь на финансовом секторе, а это уже угроза для всей экономики республики. Нас ожидают безработица и социальная напряженность.

Правительство спешит на помощь
Судьбой строителей озаботился кабмин. Основная цель – изыскать дополнительные средства для повышения ликвидности банков, за счет которой они могли бы продолжить кредитование строительной отрасли.

Министр финансов Наталья Коржова, выступая на заседании правительства, жестко обозначила позицию правительства, заявив, что государственная поддержка возможна, но на тех условиях, которые выдвинет государство, а не банки и строительные организации. Все незавершенное строительство она предложила классифицировать по двум группам – реализованное жилье, то есть то, в которое вложены средства граждан, и нереализованное. «По первой группе, понятно, финансирование уже получено стройорганизациями», – отметила министр. А вот по второй группе предлагается капитализировать социально-предпринимательские корпорации (СПК), чтобы они могли выкупить у строительных компаний «незавершенку» по 56 515 тенге за квадратный метр (то есть по стоимости жилья по госпрограмме) без посредников. Впоследствии это жилье СПК будут продавать «приоритетным категориям граждан, которые определены в госпрограмме жилищного строительства».

Министр также предложила внести изменения в некоторые законодательные акты. В частности, в законе «О долевом участии» необходимо увеличить долю собственного капитала строительных компаний от 12 до 20% от привлеченных денег по договорам долевого участия. А в законе «Об акционерных обществах» – распространить механизм конвертации налоговой задолженности в принудительную эмиссию акций на просроченную задолженность строительных компаний перед банками второго уровня. «Это позволит стабилизировать финансовое состояние строительных компаний, сохранить их залоги и предоставить им возможность рефинансировать и завершать строительство», – считает глава Минфина. Кроме того, Наталья Коржова считает, что следует дополнить Уголовный кодекс статьей «за доведение банков до банкротства», а банкам рекомендует «не принимать в кредитование строительство новых объектов до достижения сбалансированности на строительном рынке».

Часть мер разработало Министерство индустрии и торговли (МИТ), а озвучил их глава этого ведомства Галым Оразбаков.

Он сразу подчеркнул, что кризис коснется не более 20% строящегося жилья, в основном коммерческого. Тем не менее средства дольщиков в нем занимают до 60%, а это десятки тысяч граждан. МИТ предлагает принять меры, направленные на повышение доступности ипотечных кредитов: установления ставки кредитования на уровне не более 16% и первоначального взноса до 20%, с ежемесячным объемом кредитования не менее 50% от общей суммы кредитов, выданных в мае 2007 года, что составляет около 32 млрд тенге. Еще одно предложение касается возможности предоставления банками отсрочки погашения кредитов стройкомпаний до 1 марта следующего года, а также докредитования строительства объектов, которые планируется завершить к концу 2007 года. Это позволит, по данным МИТ, сдать около 1 млн квадратных метров коммерческого жилья.

Нацбанку предлагается решить вопрос о снижении минимальных резервных требований к банкам второго уровня, что позволит высвободить до 1 млрд долларов. Кстати, в четверг, 27 сентября, Нацбанк распространил пресс-релиз, в котором сообщается о переносе сроков введения в действие новых нормативов МРТ с 9 октября на 15 января 2008 года.

Казахстанской ипотечной компании (КИК) будет поручено срочно выкупить все ипотечные кредиты, выданные и выдаваемые по госпрограмме (около 11 млрд тенге), а остаток средств направить на выкуп ипотечных обязательств сверх установленных лимитов по госпрограмме, с жестким отсеиванием по условиям, применяемым компанией.

Акиматам предлагается выкупать коммерческое жилье вместо строительства нового. Цена квадрата по госпрограмме – 450 долларов – не учитывает расходов на приобретение земельного участка и подведение инфраструктуры. Если включить эти затраты, то реальная стоимость квадратного метра по госпрограмме вырастет до 700–800 долларов. Вот по этой цене местные администрации могли бы выкупать коммерческое жилье, считают в МИТ.

Коррекция рынка
Предложения правительства прозвучали, однако отношение к ним в обществе неоднозначное. В частности, Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риелторов, зампредседателя правления компании «Абсолют», сомневается, что можно будет приобрести коммерческое жилье по цене 700–800 долларов. «В каких масштабах будет происходить выкуп готовых квартир по этой цене? Как он повлияет на рынок в целом? На эти вопросы не нашлось ответа даже у специалистов, не говоря о рядовых согражданах главы МИТ. Неудивительно, что заявление о выкупе искусственно спровоцировало ожидание девальвации недвижимых активов! Реакция застройщиков даже на цифру 700–800 долларов оказалась предсказуемой: желающих раздавать товар ниже себестоимости среди строителей нет», – говорит он.

По его мнению, стоит ожидать определенных успехов в изыскании отечественными банками внутренних резервов. «Понятие “административного ресурса” и сила его давления известны банкирам не меньше, чем представителям иных отраслей. Вероятно, он даст эффект и в этом случае. А значит, условия ипотечного кредитования и финансирования строительного сектора станут несколько привлекательнее. Как следствие, число фактов “долгостроя” и “недостроя” будет сведено к минимуму», – прогнозирует г-н Алферов.

Александр Калинин ожидает позитивных изменений на рынке недвижимости. Он оценивает предложения кабмина как «очень жесткие, очень конкретные». По его мнению, все предложенные меры означают вмешательство в рынок недвижимости с целью его регулирования. «Это можно делать через контроль строительных компаний, стоимости материалов, которые они используют, отслеживание цепочек посредников. Есть крупные корпорации, у которых 7–10 дочерних компаний, одни из них занимаются обоями, другие – песком и т.д. И каждая из них имеет определенную прибыль, а руководство компании получает огромные доходы». Но главное, все эти меры приведут к коррекции рынка. «Я называю это “диффузия”. Цены слишком вздуты, и их необходимо приспустить. На мой взгляд, до конца года цены упадут на 10–15%. С учетом инфляции, которая сейчас высока, этот спад будет еще больше. И сейчас уже нет никаких предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье. Их нет и быть не может по всем причинам, основная из которых – недостаток кредитных ресурсов», – говорит он.

Пока трудно сказать, насколько действенной будет антикризисная программа, оздоровит ли она строительную отрасль. Во всяком случае, не хотелось бы, чтобы все эти меры носили краткосрочный характер и о них все забыли, как только минует опасность. Как бы банковский сектор, получив дополнительные деньги, а заодно и карт-бланш от властей на продолжение ипотечного кредитования, не наступил на те же грабли.

Светлана Грибанова, Анастасия Моторина Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU