Бизнес на руинах Петербурга

Санкт-Петербург — В Петербурге на протяжении двух месяцев проходила беспрецедентная акция, получившая название “Народная инвентаризация”. Сознательные граждане могли позвонить по контактным телефонам городского фонда имущества и рассказать об аварийных, разрушенных или недостроенных зданиях, которые позабыты инвесторами и властями. Впервые Смольный привлек петербуржцев к решению проблем городской недвижимости. Неравнодушных оказалось на удивление много. На момент сдачи материала в печать итоги акции еще не были подведены, но чиновники уже получили информацию примерно о 750 неблагополучных адресах.

 

 

Вовлечение в оборот аварийных зданий — на сегодня одна из самых модных “фишек” Смольного. На аукционах уже реализовано около 90 ветхих построек. Этим летом правительство города утвердило новый перечень объектов, предназначенных для торгов. В список попало больше 40 адресов. Очевидно, по результатам “Народной инвентаризации” он существенно расширится.

Доброжелатель

Один из слоганов акции, которая завершится в конце сентября, — “Один звонок — и город изменится!”. Звонков в фонде имущества уже зафиксировали более 1500. Кроме того, люди пишут по электронной почте и высылают фото. Сергей П., например, не поленился сообщить о 65 неприглядных зданиях. Даже с учетом состояния петербургского центра и промышленного пояса ему, очевидно, пришлось предпринять некоторые розыски.

Итоги акции подведут в торжественной обстановке. Победителям обещаны благодарственные грамоты и памятные подарки. Определит наиболее активных следопытов жюри, к работе которого обещают привлечь и журналистов. Для горожан устроят обличительную фотовыставку всех заброшенных фабрик, сгоревших магазинов, недостроенных школ и проч., обнаруженных бдительными петербуржцами.

О масштабе акции говорит размах рекламной кампании. За полтора месяца по ТВ прогнали 270 роликов. На городских улицах размещено 130 рекламных носителей — растяжек, щитов, тумб и афиш.

Расходы взял на себя фонд имущества — организация, которая уполномочена Смольным торговать госсобственностью. Комитет по печати администрации и городской центр размещения рекламы помогли с предоставлением льготных рекламных мест.

“Цель инвентаризации не сводится к тому, чтобы выставить на торги как можно больше объектов, хотя мы в этом и заинтересованы. Программа-максимум — выявить все неиспользуемые, разрушенные и недостроенные объекты и принять по ним необходимые управленческие решения: направить на аукционы, изъять из оперативного управления государственных организаций и передать более эффективным пользователям, повлиять каким-то образом на нерачительных частных собственников”, — комментирует заместитель директора Фонда имущества Петербурга по экономике и финансам Владимир Жуковский.

Естественно, среди сведений, собранных городскими обывателями, много слухов. Часть зданий уже готовится к продаже или даже передана инвесторам, но они еще не успели приступить к работам по реконструкции или сносу. Печальное лидерство по аварийной недвижимости держит центр — в основном Адмиралтейский район. Хотя и на окраинах такого добра хватает. Больше всего развалин обнаружено в Невском, Красносельском, Приморском, Московском и Кировском районах. Цифры еще будут уточняться.

Сотрудники фонда выезжают на все адреса, фотографируют их, проверяют по своим архивам, не проходили ли эти объекты через процедуру приватизации, и передают сведения в КУГИ. “Каждую неделю мы обрабатываем данные примерно по сотне зданий и направляем их в комитет”, — поясняет Владимир Жуковский. Задача КУГИ — уточнить правовой статус руин и в зависимости от этого решать их судьбу.

“Я считаю, что идея с "Народной инвентаризацией" действительно классная. Конечно, в рекламу вложены серьезные средства, но огромное количество поступивших звонков говорит о реальной заинтересованности петербуржцев в том, чтобы убрать с улиц рассадники наркомании и криминала. Смольному удалось всколыхнуть самосознание граждан и создать у них ощущение причастности к судьбе города. Это выигрышный политический ход нынешней администрации, — уверен директор по развитию агентства недвижимости "Бекар" Игорь Горский. — Просчитать финансовый эффект акции сегодня крайне сложно. Однако даже приблизительные цифры выглядят очень впечатляюще: речь идет о сотнях миллионов долларов, которые бюджет в состоянии выручить только от аукционов. Часть этих денег может быть направлена на развитие городской инфраструктуры. Плюс налоги с инвесторов, которые возьмутся за реконструкцию аварийных адресов, новые заказы для компаний-подрядчиков и проч.”.

Нельзя сказать, что Смольный переложил заботы о выявлении ветхой недвижимости исключительно на плечи сознательных горожан.

Подобную работу в течение лета выполняло по заказу КУГИ и Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Его специалисты обследовали центральные районы Петербурга и обнаружили почти 900 неблагополучных зданий, а также законсервированных объектов незавершенного строительства.

Цель та же — выявить неэффективно используемые или попросту заброшенные городские постройки, чтобы затем вовлечь их в оборот, выставив на аукционы вместе с земельными участками, подобрав долгосрочного арендатора или доверительного управляющего, и т. п.

“Информации, которая содержится в районных ПИБах, недостаточно. Плановая инвентаризация проводится не чаще чем раз в пять лет”, — комментирует начальник отдела координации деятельности филиалов ГУИОН Денис Тимофеев.

Работники ГУИОН, вооружившись фотоаппаратами, обошли весь центр, заглядывая в подворотни и добираясь до третьих дворов. Подспорьем стала информация, предоставленная районными администрациями. В списки вносились откровенно проблемные адреса: замороженные стройки, развалины, дома с глубокими трещинами на фасадах, заколоченными окнами и проч. Больше всего руин обнаружено в Адмиралтейском районе — 310. Наиболее благополучен Василеостровский — 135 зданий.

Среди ветхих и частично разрушенных объектов — дома на 11-й Красноармейской улице, 7/6а, лит. А; на Серпуховской улице, 37, лит. Б; на ул. Лизы Чайкиной, 14, лит. Б; на Морском проспекте, 24, лит. Г; на ул. Полозова, 9, лит. А; на Б. Монетной улице, 34, лит. А; на Б. Разночинной улице, 6, лит. Б; на ул. Черняховского, 56, лит. А; на Шпалерной улице, 11, лит. Б; на Лиговском проспекте, 112, лит. Г, а также на Лиговском проспекте, 127, лит. Е и лит. А.

Собранные по итогам проверки данные уже обработаны. С помощью запросов, направленных в ГУ Росрегистрации, КУГИ и фонд имущества, по большинству адресов удалось уточнить собственников развалин. Среди них оказались не только город и Федерация, но и частники. Будут ли применяться к последним санкции за ненадлежащее содержание недвижимости, пока непонятно.

Осенью планируется выполнить такую инвентаризацию и в остальных городских районах.

КУГИ же предстоит обработать оба альтернативных списка — чиновничий и “народный”.

Старье берем!

Аварийная недвижимость реализуется в Петербурге в рамках постановления правительства № 33-РП, принятого еще в конце 2003 г. Однако продажи активизировались в последнее время. За прошлый год с аукционов фонда имущества ушло 37 таких адресов, всего к осени 2006 г. удалось продать 91 здание общей площадью около 60 000 кв. м. Бюджетная выручка достигла 702 млн руб.

По условиям аукционов неблагополучный дом переходит в собственность инвестора вместе с земельным участком. Победитель торгов должен реконструировать недвижимость или же снести ее и построить на этом месте новое здание за 3,5 года. Если он не справится с этой задачей, город вправе расторгнуть договор и отобрать объект. Если развалина находится в объединенной охранной зоне или же сама представляет какую-то историческую или культурную ценность, все работы предстоит согласовывать с местным Комитетом государственной инспекции и охраны памятников (КГИОП).

Как правило, один или два раза в год Смольный дополняет перечень объектов, предназначенных для аукционов. Последняя редакция аварийного списка была принята этим летом (постановление правительства СПб № 100-РП). Администрация добавила в него сразу 44 адреса, расположенных в 12 районах. Среди них есть и весьма привлекательные руины.

Безусловно, интерес у потенциальных покупателей вызовет 4-этажный жилой дом на Садовой, 73. Инвесторы примеривались к нему не раз, но прежде это здание разрешалось реконструировать только после длительной и муторной процедуры расселения соседнего корпуса, где до сих пор живут люди. Теперь на продажу выставлен только пустующий дом.

Еще два любопытных объекта расположены рядом с Никольским рынком. На продажу выставляются нежилой корпус площадью свыше 6000 кв. м (бывший сельдяной ряд рынка по Щепяному переулку, 4-6) и угловой 4-этажный дом по Кустарному переулку, 8. Попала в перечень и бывшая дача Громова на ул. Академика Павлова — деревянный дом в стиле ранней эклектики.

Многие здания полуразрушены. В доме на Старо-Петергофском проспекте, 17 (участок — примерно 2800 кв. м), сохранился только первый из четырех этажей. Почти все объекты, находящиеся в центральных районах города, сносу не подлежат, их придется реконструировать под чутким присмотром КГИОП. Даже невзрачный домик на Крестовском проспекте, 9, является памятником конструктивизма.

Единственный адрес, где есть простор для фантазии застройщика, — Южное шоссе, 62, во Фрунзенском районе: там разрешено возводить жилье выше девяти этажей.

Более половины адресов расположено в пригородах: Колпино, Сестрорецке, Зеленогорске, Ломоносове, Петродворце, Павловске, Пушкине, поселках Усть-Ижора, Комарово, Песочный, Репино, Лисий Нос и Парголово. Все это небольшие постройки — бывшие индивидуальные жилые дома, разоренные дачи и проч.

Дорогая рухлядь

Аварийных объектов, которые надолго зависают в листингах фонда имущества, фактически нет. Товар весьма востребован. На наиболее привлекательные лоты поступает 10 и более заявок. Средняя стоимость 1 кв. м на торгах в 2006 г. составила $910. Поскольку ценность купленных домов весьма сомнительная, корректнее говорить о стоимости земли, которая прилагается к развалюхе, — в среднем $156 за “квадрат”. Порой инвесторам достаются довольно просторные участки. Например, вместе со зданием бывшего ремесленного училища на Рыбацком проспекте, 18, в Невском районе (1418 кв. м) продавался надел площадью свыше 2,1 га. Компания “Петербургский взгляд” летом 2006 г. заплатила за объект, который можно использовать под нежилые цели, 20,4 млн руб.

Большинство реализуемых зданий невелики и имеют площадь до 1000 кв. м. Хотя встречаются и довольно крупные объекты. Осенью 2004 г. компания “Ремтек-Инвест” приобрела два расселенных жилых дома на ул. Расстанной, 2в, примыкающих к гостинице “Южная” (в общей сложности 6049 кв. м). Сейчас они реконструируются под административные цели.

Компания “Бриг” купила в 2005 г. комплекс зданий на Рижском проспекте, 41 (всего 10 700 “квадратов” с участком 1,65 га), за 90,6 млн руб.

Некоторые из инвесторов уже вполне определились с планами. Управляющая компания “АВА” намерена превратить 3-4-этажный дом в Дровяном переулке, 2, лит. А, в гостиницу “три звезды” на 50 номеров. Два года назад застройщик выкупил его за $484 751 (площадь участка — 1065 кв. м). Предпроектные проработки реконструкции осуществляет ООО “ТАМ Гаврилов В. А.”. Здание площадью около 3500 кв. м запланировано 5-6-этажным. Завершить работы УК “АВА” рассчитывает в III квартале 2007 г. Но пока проект замер на стадии общественных слушаний. Жители окрестных домов недовольны тем, что стройка может ухудшить инсоляцию, затруднит подъезд пожарных машин в соседние дворы и проч.

Структура, близкая к АК “Транснефть”, стала собственником здания на Б. Подьяческой улице, 28. Трехэтажная постройка площадью 1293 кв. м с участком в 861 кв. м досталась ей за 21,1 млн руб. Сейчас здесь тоже строится отель.

Одна из самых ярких сделок — продажа здания на Галерной улице, 40, лит. А. За этот объект (3370 кв. м), расположенный в парадном центре Петербурга, боролись девять претендентов. Шестиэтажный дом — вновь выявленный объект культурного наследия — пустовал уже давно. В 2001 г. Смольный предложил занять его Уставному суду, однако суд отказался от подарка, ибо тот плохо подходил специфике учреждения. Не захотел работать здесь и Арбитражный суд. На несколько лет про расселенную постройку просто забыли, а осенью 2005 г. она была выставлена на аукцион. В торгах победила компания “РГС Недвижимость”, заплатив за объект 72 млн руб. О своих планах новый собственник особенно не распространяется. Но, судя по всему, здесь будет респектабельная гостиница категории “четыре звезды”.

Жильцы торгам не помеха

До недавнего времени КУГИ принимал решение о продаже только полностью расселенных зданий, тем самым отсекая от торгов значительный пласт объектов, расселение которых началось еще при советской власти, но так и не было завершено. Летом 2006 г. в качестве эксперимента в фонд имущества были переданы несколько домов, где еще обитали граждане. Это здания, в которых осталось всего по нескольку нанимателей. “Мы за свой счет беремся их расселить. По согласованию с жилищным комитетом и районной администрацией фонд подберет и приобретет для этих граждан квартиры, которые будут оформлены в собственность города. А затем мы объявим аукцион. Естественно, в каждом конкретном случае будет просчитываться экономика проекта. Фонд — не благотворительная организация, и у нас не хватит финансового ресурса для масштабного расселения. Однако есть, безусловно, привлекательные адреса, где обитают 1-2 семьи. Мы понимаем, что такое "проблема последнего жильца". Однако с нанимателями квартир проще договориться, чем с собственниками. Кроме того, городское правительство позволяет нам обратиться в случае конфликта в суд”, — говорит директор фонда имущества Андрей Степаненко.

Компенсировать затраты фонда на расселение предстоит победителю аукциона.

Первые объекты по этой схеме уже реализованы. В августе с большим аншлагом прошли торги по зданию на наб. Адмиралтейского канала, 15 (общая площадь — 1351 кв. м). Оно примыкает к дому на Галерной улице, 40, который приобрела “РГС Недвижимость”. Однако явная заинтересованность этой компании в аварийном объекте не помешала подать заявки еще

девяти фирмам. В итоге стартовая цена подскочила в 4 раза, и “РГС Недвижимости” пришлось раскошелиться на 142,6 млн руб. Здание площадью 1351 кв. м можно снести.

“Аварийные дома, которые город выставляет на торги, как правило, не очень интересны крупным профессиональным девелоперам из-за своего размера. Зато они идеально подходят для компаний, которые хотят обзавестись представительским офисом, открыть магазин или автосервис в отдельно стоящем здании, — полагает генеральный директор ООО “Центр развития проектов "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. — К сожалению, зачастую городские объекты имеют существенные обременения, и инвестору предстоит потратить много сил, чтобы сформировать комплект документов, необходимых для начала стройки”.

“Здания площадью 1000-1500 кв. м — сегодня самый большой дефицит на петербургском рынке недвижимости. Этот пласт объектов фактически отсутствует в свободной продаже, и город в состоянии отчасти восполнить дефицит предложения. На фоне галопирующих цен на жилье инвестиции в коммерческую недвижимость выглядят все более привлекательными. На мой взгляд, сегодня значительно разумнее вложить $1-1,5 млн в престижный офис, который всегда можно будет заложить в банке, чем в спешке покупать за эти деньги квартиру. Что касается самой процедуры торгов, то она еще не до конца отработана. Но это, видимо, вопрос времени”.

“Мы просчитывали экономику нескольких проектов, которые можно было бы реализовать, купив на аукционе аварийные здания. Однако отговорили наших клиентов участвовать в торгах — заявленные городом цены не позволяют выйти на приемлемые сроки окупаемости. Поэтому такую недвижимость чаще приобретают для себя. Либо в роли покупателей выступают структуры крупных холдингов, у которых другие представления о рентабельности. Я думаю, городу не стоит впадать в азарт от высоких аукционных цен. Нужно думать о том, что будет с реализованным зданием завтра и не станет ли оно предметом перепродажи”, — предостерегает управляющий партнер “АйБи Групп” Сергей Игонин.

Пока, впрочем, по данным фонда имущества, случаи переуступки прав после аукционов единичны. Все такие сделки должны получить одобрение в фонде. “Спекулянтов отпугивает жестко оговоренный срок реализации инвестпроектов”, — считает Владимир Жуковский.

Судьба плотно заселенных аварийных зданий по-прежнему довольно безнадежна: бюджетное финансирование катастрофически не поспевает за скоростью разрушения петербургского центра, а для частных инвесторов эти проекты убыточны.

Анастасия Ясинская Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...