Чужой монастырь

Если раньше похвастаться качественными офисами могла только Москва, то теперь к российской столице подтягиваются и другие регионы. В первую очередь это касается Санкт-Петербурга. В связи с перерегистрацией крупных компаний в Северной Пальмире и поступательным развитием петербургского рынка все острее ощущается недостаток офисных площадей, подходящих для фирм мирового уровня. Поэтому неудивительно, что в Петербурге активно заработали известные столичные консультанты. Оказалось, что для начала настоящей экспансии достаточно разработать собственную классификацию.

Три крупные московские консалтинговые компании — Knight Frank, Colliers International и Jones Lang LaSalle — каждая в свое время создали собственные представительства в Петербурге и заключили в этом городе несколько крупных сделок. Настоящим оазисом город на Неве стал в первую очередь для первой компании. В 2004-2005 гг. Knight Frank выступила в роли консультанта по проектам УК “Морской фасад”, а также разработала концепцию комплексного развития территорий Балтийского завода и судостроительного завода “Северная верфь”. Более того, эта компания проводила независимую экспертную оценку трех конкурсных проектов застройки Новой Голландии. После этого Knight Frank стала официальным консультантом по недвижимости ООО “Газпром нефть Инвест”, реализующего проект “Газпром-Сити”. В свою очередь, Colliers International выступает консультантом нескольких десятков офисных проектов в Санкт-Петербурге, а в области ритейла прославилась тем, что привела в Северную столицу несколько известных московских сетей ритейлеров, например “Азбуку вкуса”. Другой крупный игрок — Jones Lang LaSalle уже успела выполнить маркетинговое исследование офисного рынка Петербурга для администрации города.

Освоившись на новом рынке, эти компании сделали серьезную заявку на доминирование в регионе. Три консультанта объявили о создании Санкт-Петербургского форума исследователей рынка недвижимости (Saint-Petersburg Research Forum), который разработает новую классификацию офисного рынка Северной столицы. Принципы новой классификации будут основаны на недавно представленной разработке Moscow Research Forum, объединяющего крупнейших консультантов московского рынка. В уже существующую московскую классификацию будут внесены некоторые изменения, которые будут касаться в первую очередь качества реконструируемых объектов или расположения офисов.

Внедрение новой офисной классификации всегда приводит к некоторому переделу рынка и переоценке арендных ставок. Когда в 2003 г. Moscow Research Forum разбил московские офисы на классы A, B и C, владельцы зданий, отнесенных к последним двум типам, оказались недовольны. С одной стороны, к первой категории однозначно относились только здания, расположенные внутри Садового кольца. С другой — даже если здание находится напротив Кремля, но не оборудовано бесшумными лифтами международных марок, оно понижалось в классе. Разумеется, и повышение, и понижение классности здания напрямую отражается на маркетинговой политике консультантов-брокеров и уровне арендных ставок. Поэтому не случайно именно консалтинговые компании, объединившие свои базы данных, занялись выработкой единых стандартов. К концу 2006 г. рынок офисной недвижимости сильно поменялся, и “большая четверка” представила очередную классификацию. На этот раз были повышены требования к инженерным системам и почти полностью пропали критерии местоположения, столь актуальные для рынков на начальной стадии развития. Теперь к классу А можно отнести здание, расположенное возле любой станции метро и лишенное вида на свалку. Однако из-за высоких требований к инженерии многие объекты оказались понижены в классе. По оценкам экспертов, такое понижение может привести к моментальному снижению арендных ставок на $150 за 1 кв. м. Учитывая то, что к тому или иному классу офисное здание приписывают те же консультанты, понижение в классе сродни вердикту.

То, что московские консультанты начали разработку собственной классификации для петербургского рынка, — событие, несомненно, знаковое. Во-первых, это означает, что столичные игроки окончательно освоились в новом для себя сегменте. Ранее в Северной Пальмире работали московские девелоперы и инвесторы, теперь пришло время консультантов. Во-вторых, внедрение новых критериев автоматически означает, что прежняя классификация будет признана устаревшей. В настоящий момент в Петербурге действует классификация, разработанная специалистами компании “Бекар” для Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости. Поэтому вполне объяснимо, почему в последней компании заявление москвичей восприняли как открытый вызов и упрекнули известных консультантов в том, что для выработки новой методы стоило бы пригласить ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Старейшие игроки питерского рынка не отрицают, что новая классификация городу необходима, но категорически отказываются слепо перенимать столичные наработки.

Одно дело — прийти в новый регион, а совсем другое — устанавливать в нем свои правила.