Экспорт цен

Московские строительные компании, успевшие хорошо заработать на повышении цен в столице, все активнее внедряются на региональные рынки. Они всерьез заинтересовались площадками в областных городах еще пять лет назад. Сейчас, когда в Москве цены практически остановились, а столичные площадки обходятся застройщикам все дороже, у некоторых инвесторов доля региональных проектов превысила половину общего объема строительства. Эти проекты приносят застройщикам пусть и не такую высокую, как в Москве, зато стабильную прибыль. Другой вопрос -- как московская экспансия влияет на региональные рынки жилой недвижимости?

 

 

Активизация спроса
Экспансия московских строительно-инвестиционных компаний в другие города началась в конце 90-х с подачи московских властей. Юрий Лужков тогда ощущал себя федеральным политиком, и строительные "десанты" должны были усилить его влияние в регионах. Но в условиях стагнирующего рынка это были не более чем разовые попытки, не слишком удачные даже с точки зрения пиар-эффекта.

Зато начиная с 2002 года, когда обозначился повышательный тренд на рынке недвижимости, московские застройщики сами устремили свои взоры на российские регионы. "Взорами" дело не ограничилось: объемы строительства столичных компаний за пределами московского региона растут год от года и в 2007 году, судя по взятому разбегу, должны достичь знаковой величины в 1 млн кв. м. в год (без учета Московской области). И это только в рамках Программы межрегионального сотрудничества правительства Москвы в строительной сфере. А многие застройщики выходят в регионы "своим ходом". Казалось бы, населению регионов надо только радоваться: к ним едут новые передовые технологии, инвестиции способствуют развитию местной стройиндустрии, создаются рабочие места (по крайней мере, так рапортует столичный стройкомплекс). А главное, рост предложения вроде бы должен сдерживать цены. Но всегда ли приход "варягов" из столицы делает жилье более доступным для местных жителей? Ответ на этот вопрос далеко не однозначен.

В Московском департаменте градостроительства, который отвечает за реализацию межрегиональной программы, признают: обычно с приходом на местный рынок крупных московских застройщиков рост цен ускоряется. Этот факт подтверждают и сами бизнесмены. Хрестоматийный тезис о том, что цены определяются балансом спроса и предложения, конечно, никто не отменял. Однако баланс этот динамический: спрос активизируется, когда есть что купить. Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения межрегиональных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, считает, что надо спокойно относиться к росту цен на жилье, поскольку в рыночных условиях это неизбежное следствие развития региона. По его словам, рост цен полезен для региона, поскольку земельный ресурс приобретает реальную стоимость и бюджет может получить с этого свою долю доходов.

Крепкие орешки
Московским компаниям не везде удается закрепиться на рынке. Например, из Тамбова большинство московских застройщиков уже ретировались. Интересно, что это был первый "адрес" московской межрегиональной экспансии, а по объемам ввода жилья московскими компаниями Тамбов был лидером вплоть до конца 2006 года. Сейчас из московских застройщиков в городе остался только один -- СУ-155. Руководитель крупной тамбовской строительной фирмы (раньше подрядчик, а ныне инвестор) уверяет: тезис, что "московские деньги" раскрутили местные рынки,-- это миф. В 2002 году цены на новостройки стартовали с отметки 10-11 тыс. руб. за 1 кв. м, а в 2005 году (за три года) добрались только до 13-14 тыс. руб. за 1 кв. м. С учетом реальной инфляции это равноценно снижению цен. В 2006 году новостройки в Тамбове подорожали до 14-16 тыс. руб. за 1 кв. м (в центре города до 27 тыс. руб.), а к сентябрю 2007 года -- до 18-20 тыс. руб. на окраинах и до 33 тыс. руб. в центре. Это один из самых низких показателей по России. Одна из причин медленного роста -- обилие земли под застройку в черте города.

Увидев, что быстро "разогреть" этот рынок не получается, московские фирмы сначала стали задерживать строительство, а потом соглашались отдать проекты местным подрядчикам. Сейчас рынок контролируют тамбовские инвесторы. Тамбовский пример убедительно свидетельствует: московские застройщики настроены на получение основной прибыли не за счет строительного бизнеса, а за счет роста цен на рынке. Если рынок не растет, он им неинтересен.

Есть и такие города, в которые московские инвесторы пока не зашли. Как правило - по причине малой доходности сектора жилой недвижимости.

"Одна из характерных особенностей самарского рынка недвижимости -- отсутствие крупных столичных игроков, -- рассказывает Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу самарской компании "Эл-Траст". --Фактически в Самаре сейчас нет "варягов", и такая ситуация, по нашим предположениям, будет сохраняться еще два-три года. Дело в том, что доходность самарских проектов недостаточна для входа московских или питерских корпораций. Тащить в регион из-за одного проекта инвестиции застройщикам нерентабельно, поэтому столичные инвесторы в качестве управляющих компаний появятся здесь, когда будут реализовываться крупные федеральные программы, например нацпроект "Доступное жилье". Также одна из причин того, что совместные программы московских застройщиков и местных властей не реализуются,-- проблемы с выделением земельных участков. До последнего времени вопросы получения разрешения под выделение земельных участков под строительство решались кулуарно. Это была достаточно длительная процедура, неотработанный механизм. Если бы достаточно активно работала открытая конкурсная система, крупные московские игроки наверняка были бы готовы в них поучаствовать".

Бум на вывоз
Конечно, Тамбов -- это лишь один пример, к тому же не характерный. Только в рамках межрегиональной программы правительства Москвы строительство ведется почти в пятидесяти городах России. Примером удачного экспорта строительного бума из Москвы в провинцию может служить первичный рынок Ярославля, а немного позже -- Нижнего Новгорода. Следующим прорывом может стать Тула. В 2006 году московские застройщики построили 25% нового жилья в Ярославле. В городе сегодня работают две крупнейшие компании России -- СУ-155 и "ПИК-Регион", а также компания "С-Холдинг" (все они имеют московскую прописку). ПИК закрепился на рынке Ярославля (а также Калининграда) после того, как выкупил в прошлом году другую московскую компанию, имевшую там площадки,-- "Стройинвестрегион". В ПИКе заявляют, что рамки Москвы стали для них тесными, а все процессы идут в регионах так же, как в Москве, только с задержкой на несколько лет.

В пресс-службе СУ-155 также сообщили о больших планах в регионах: компания намерена довести долю региональных "фишек" в своем портфеле с 7% до 50%. Среди самых больших региональных плацдармов СУ-155 Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Тула -- в каждом будет построено более 1 млн кв. м. "Безусловно, экспансия в регионы связана с их растущей инвестиционной привлекательностью -- наличием интересных площадок и потенциальным ростом цен на недвижимость,-- говорят в СУ-155.-- С приходом московской компании в любой регион цены на недвижимость там изначально возрастают на 15%, в дальнейшем рост цен составляет до 30% в год". Речь, разумеется, идет о дополнительном росте, который накладывается на общую ценовую динамику.

Рассылай и властвуй
Руководитель одной из московских строительных компаний, которая работает в регионах, не пользуясь патронажем московских властей, сказал, что не видит смысла входить в межрегиональную программу московского правительства. Он считает, что правительство Москвы в определенный момент осознало, что невозможно удержать инвесторов в кольце МКАД, и решило возглавить процесс, который нельзя запретить. Правда, для потребителя в регионах участие компании в данной программе -- это хороший знак. Некоторые московские застройщики были замешаны в скандалах с обманутыми вкладчиками (та же "Социальная инициатива"), но ни один из них не был участником программы.

Сейчас московских девелоперов в регионах начинает теснить более крупный капитал, в том числе непрофильные компании федерального уровня. Они реализуют действительно масштабные проекты, часть которых получит поддержку из федерального бюджета в рамках нацпроекта "Доступное жилье". Безусловный лидер -- проект "Академический" компании "Ренова", в рамках которого в пригородах Екатеринбурга планируется построить 13 млн кв. м, в том числе 9 млн кв. м жилья. Мега-проекты также будут реализованы в Брянске, в Кузбассе, в Чувашии, в пригородах Москвы и Петербурга.

Москва отдыхает
В 2006 году больше всего выросли цены в городах, где сошлись два фактора: относительно высокие доходы населения и высокая активность застройщиков. Многие города значительно обогнали Москву, показав невиданные в российской истории темпы роста цен. По данным ИА Dailystroy и региональных экспертов, самый большой рост был отмечен в Санкт-Петербурге (128%), Екатеринбурге (120%), Нижнем Новгороде (121%), Ярославле (110%). Почти удвоились цены в Омске, Волгограде и Уфе. На этом фоне рост на 73% в Москве выглядит более скромно. На юге России сильно подорожала только курортная недвижимость, которую покупают жители Москвы и северных регионов. А вот в Краснодаре цены возросли всего на 19%, немного больше в Туапсе и Новороссийске (около 30%), в Ростове-на-Дону -- на 41%.

После прошлогоднего ралли региональные рынки остывают. Однако в целом по России говорить о стагнации не приходится. С начала года из крупных городов цены снизились только в Москве и Уфе. Так, в Уфе, по данным сети агентств "Эксперт", в начале 2006 года 1 кв. м стоил в среднем 30 тыс. руб., а через год был достигнут пик в 55 тыс. руб. После этого началось снижение, которое за восемь месяцев этого года достигло 8,3%. По данным Dailystroy, в 2007 году (по состоянию на сентябрь) минимальный рост цен был отмечен в Казани (6%) и Екатеринбурге (4%). Санкт-Петербург вырос с начала года на 11%. Зато в целом ряде городов цены росли весьма бодро: от 25% до 40% выросли рынки Волгограда, Омска, Новосибирска (это до 60% в годовом исчислении). А чемпионами к началу осени являлись Пермь (37%), Ростов-на-Дону (38%) и Красноярск (40%).

Доступно о недоступном
С начала года, по данным Минрегионразвития, в России построено на 40% больше жилья, чем за тот же период 2006 года. Чем не повод для оптимизма. Рядового потребителя, впрочем, волнует не столько объем строительства и даже не темпы роста цен, а абсолютная величина этих цен. В Москве при средних доходах в 33 тыс. руб. в месяц (данные Росстата) и средней цене жилья более $4 тыс. за 1 кв. м человек может получить ипотечный кредит, которого хватит на покупку квартиры площадью... 10 кв. м (примерно так рассчитывается индекс доступности жилья в США). Иными словами, купить по ипотеке даже самую маленькую "однушку" средний москвич уже не сможет.

В регионах ситуация еще хуже: цены в крупных городах достигли уровня $1,5-2,5 тыс. за 1 кв. м (примерно в 1,5-2,5 раза ниже, чем в Москве), но доходы в большинстве регионов в три раза ниже, чем в столице. Таким образом, жилье в регионах России является катастрофически недоступным для населения, несмотря на все попытки властей внушить избирателям обратное или хотя бы вселить надежду в светлое будущее многострадального нацпроекта. И вряд ли "добрая экспансия" московских застройщиков в регионы сможет кардинально изменить ситуацию.

Что остается столице
Если где-то прибыло, то в другом месте, как известно, обязательно убыло. Убывает в данном случае количество квадратных метров, которые строятся в столице на продажу. Конечно, это происходит не потому, что застройщики ринулись в регионы и махнули рукой на столичные земли. Скорее логика обратная: у них просто нет возможности строить в Москве.

С каждым годом увеличивается доля социального жилья, возводимого в Москве, при том что общий объем строительства остается на прежнем уровне -- около 5 млн кв. м. Если в прошлом году доля строительства по городскому заказу составляла 35% от общего объема, то в нынешнем уже 45%. Городские власти ставят задачу довести эту цифру до 50%. Для сравнения: по сведениям Министерства регионального развития, в среднем по России строительство жилья по муниципальным заказам составляет 7-8%.

Никакого чуда здесь нет: основную часть социальщиков составляют переселенцы из пятиэтажек. Московская земля дорогая, цены на недвижимость уже почти запредельные, поэтому для девелоперов расселение кварталов пятиэтажек -- дело суперприбыльное. Сами они, как правило, строят на месте снесенных домов жилье бизнес-класса, а для переселения жителей заказывают панельные дома, которые в Москве производят пять-шесть компаний, входящих в Московский строительный союз (МСС). Фактически МСС имеет некоторые черты государственной строительной корпорации, хотя все входящие в него компании, естественно, частные.

Два месяца назад было создано новое ведомство в структуре московского правительства -- департамент городского заказа капитального строительства (Мосгорзаказ). Хотя инвестиционной деятельностью Мосгорзаказ заниматься не будет, а будет лишь распределять городской заказ между застройщиками, формирование круга "допущенных к телу" застройщиков теперь сосредоточится в одних руках, и безусловно, это создаст условия для еще более жесткой монополизации отрасли. Таким образом, в Москве остаются лишь избранные.

Петр Чернов Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU