На рынке новостроек — как на свадьбе: все красивые, жизнерадостные, кто-то в дорогом наряде, кто-то в смокинге, взятом напрокат, но все одинаково счастливые — наливают хорошо, кормят вкусно, и, похоже, этот праздник жизни не закончится никогда. За прошлый год было сдано свыше 6 млн кв. м жилья — панельного и монолитного, со свободной планировкой и без нее, подключенного к цифровым АТС, обогреваемого современными плоскими радиаторами, с ванными комнатами, вмещающими не только стиральные машины, но и душевые кабинки… Раскупили практически все. И по мнению аналитиков, это только начало.
Что строят?
Самые популярные дома на рынке - панельные:
серии П-44Т и П-3М - 30% и 38% покупателей соответственно.
В них самые маленькие по площади и оттого самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры
Вариантов три: панельный дом, монолитно-кирпичный и монолитный. Кирпичных домов строят мало - около 5%. Основных застройщиков пять: СУ-155, ДСК-1, ГК «ПИК», «Главстрой» и МФС-6. А тенденция всего одна: монолитные дома постепенно вытесняют панельные, на которых до недавнего времени держался весь новострой. Основной объем панельных новостроек сегодня - муниципальные заказы, а частные покупатели, по мнению экспертов, становятся более требовательными к качеству жилья. Их не устраивает, что во многих «панелях» зимой от стен дует, а соседи снизу вздрагивают от каждого вашего чиха.
Конкуренция заставила застройщиков, специализирующихся на панельных домах, улучшить планировку, усилить тепло- и звукоизоляцию, «навести красоту», наконец, украсить фасады зданий отделкой, кирпичной например. Панельные дома прошли эволюцию от трехслойных коробок до современной сложной конструкции: в основные панели нынче вставляют утеплитель из специальной пленки, стык между наружными плитами закрывают. Для экономкласса вполне. Одно плохо: если мысль архитектора проложила дорогу в спальню через столовую, придется с этим жить. Можно решиться на перепланировку, но велик риск поднять руку на несущую стену: стандартные панельные серии перепланировку не подразумевают (в отличие от монолитных домов).
Новостройки
Плюс:
• квартира «из первых рук», гарантированно юридически чистая;
• новые инженерные сети;
• чаще всего свободная планировка;
• вы окружены соседями равного социального статуса.
Минус:
• невозможность въехать в квартиру сразу после покупки (большая часть квартир в новостройках продается на стадии строительства дома);
• вы вкладываете деньги в продукт, которого пока не существует. Есть риск, что он так и не появится на свет. Прежде чем решиться на сделку, изучите застройщика: какие дома он уже построил, участвовал ли в правительственных программах, не был ли замечен в задержке строительства.
Монолитный дом может иметь любую форму, которая вписывается в ландшафт. А квартиры поддаются перепланировке. Вы можете купить однокомнатную квартиру 60 кв. м вообще без стен, отделить нишами обеденную зону от спальной (а в ниши поставить книги, цветы, раскидать, как опять же рекомендуют рекламные каталоги, ракушки и стеклярус) - и жить в студии. Когда решитесь пополнить семейство, разделите это же пространство на две комнаты и сделаете из одной детскую. Монолитные дома теплее панельных: в основе - железобетонный каркас, а стены выкладывают кирпичом, керамогранитом или металлом. Нет ни швов, ни пустот, поэтому вам вряд ли потребуется специальная тепло- и звукоизоляция. Цена за квадратный метр, например, в монолитно-кирпичном доме не намного выше, чем в панельных домах («панель» выходит дешевле главным образом за счет малометражности квартир). Но (без «но» не бывает) у монолитных домов есть существенный минус: они строятся долго. Панельные дома - это эдакий строительный «фаст-фуд»: купив квартиру в панельной новостройке на стадии строительства, вы уже через два года сможете в нее вселиться. Кроме того, затраты на ремонт в монолитном доме намного выше, чем в панельном (муниципальные панельные дома вообще сдаются с отделкой).
Как строят?
Точечная застройка выходит из строительной «моды». Прежде всего из-за дефицита строительных площадок. Единичные «башни» и домики с резными балконами, появляющиеся в пределах Садового кольца, - элитное жилье. То есть для избранных. Массовый продукт сегодня строится комплексно. При этом застройщик чаще всего обеспечивает клиентов не только квадратными метрами, но и инфраструктурой: проводит инженерные сети, строит детские площадки, школы, разбивает клумбы и открывает парки. Все это создает некую гармоничную среду для жизни и превращает комплексные застройки в автономные мини-города. Минус у комплексного строительства, по сути, один (если, конечно, вы не переживаете, что не получится заселиться в квартиру на Котельнической набережной, с видом на Библиотеку иностранной литературы им. Рудомино): оно затягивается. Меньше четырех лет комплексные сооружения не строятся. Если вы хотите сэкономить и покупаете квартиру на стадии строительства, придется запастись терпением.
Где строят?
Подмосковье
Не Москва, а именно Подмосковье - впереди планеты всей по объемам строительства. В прошлом году в Подмосковье было сдано 6, 485 млн кв. м жилья - это 12,8% от общего жилого строительства по всей России.
В блогах часто задают вопрос: где брать квартиру - в Москве, но поменьше или в Подмосковье, но приемлемых для жизни размеров? В пользу Москвы, пожалуй, только один фактор - метро. Задержавшись на работе до полуночи, вы успеваете на метро и не успеваете на электричку. (Если вы на машине, то и этот «плюс» не принципиален.) По всем остальным параметрам Подмосковье не уступает столице: воздух чище, дома современные, инфраструктура налажена (не во всех районах, само собой, но процесс идет), проблем с ЖКХ становится все меньше. Большинство новостроек возведено столичными застройщиками, поэтому качество домов ничуть не хуже, чем в Москве. И, главное, цены на жилье ниже столичных.
Если встает выбор между московской окраиной и ближайшим подмосковным городом, все больше покупателей склоняются к последнему варианту. Почти треть, 30%, - доля москвичей среди покупателей подмосковных новостроек (данные Министерства строительства Московской области). Среди них немало молодых семей, взявших ипотеку. За $120 000 реально найти «однушку» в новостройке в Королеве, Мытищах, Видном, Балашихе, Железнодорожном и даже, если постараться, в Реутове - самом близком к центру Москвы подмосковном городе. На расстоянии 40-50 км от МКАДа на эти деньги можно купить небольшой дом с яблоневым садом на участке.
Сочи
Сочи строится с олимпийским рвением. Кажется, застройщики только и ждали что подведения итогов голосования. И едва президент МОК произнес: «Sochi!» - принялись изо всех сил корчевать и перекапывать. До Олимпиады еще дожить надо, а Сочи уже превратился в город контрастов. Стоит сделать пару шагов от парка «Ривьера», напротив которого стоят в ряд почти готовые жилые новостройки, подняться по крутой улочке - и вы попадете в обычный южный городок: песчаные дорожки, чугунные ограды, виноград, вьющийся по стенам одноэтажных домиков. Говорят, скоро здесь построят город-сад. Но всем, кто в Сочи не ограничивался прогулками от «Жемчужины» до Морпорта и обратно, будет не хватать скромного обаяния старого города.
Местные жители в большинстве своем не разделяют патриотического ажиотажа по поводу 2014 г. Усатый таксист подвозит из аэропорта и по дороге вздыхает: «А чему радоваться? Над Красной поляной круглые сутки вертолеты летают с цементом». И правда летают, каждые 15 минут, а один из горных маршрутов попросту закрыли для туристов - олимпийская стройка. Впрочем, бабушка одного московского журналиста, проживающая в Сочи, у самого Черного моря, Олимпиаде рада: на следующий день после вынесения «вердикта» ей позвонил агент по недвижимости и сказал, что за одну ночь ее квартира выросла в цене вдвое.
Федеральную целевую программу развития Сочи как горноклиматического курорта сменила программа строительства олимпийских объектов. В переводе на общечеловеческий - цены будут расти и дальше. Следующий резкий подъем аналитики прогнозируют на 2012-2013 г. А стагнация, по оценкам экспертов, наступит не раньше 2020 г. Сегодня двухкомнатная квартира 60 кв. м в новостройке у береговой линии продается за $ 900 000. В панельном доме на окраине (метраж тот же) - за $ 120 000.
Санкт-петербург
Почетное третье место по числу новостроек после Подмосковья и Сочи принадлежит городу на Неве. В прошлом году здесь, как и в Москве, произошел резкий скачок цен: «однушка» в новостройке в Светлановском районе подорожала с $75 000 до $90 000. Но при этом спрос остается стабильным. Все объяснимо: Петербург по-прежнему город коммунальных квартир, которые методично расселяются. Здесь, в отличие от Москвы, квартира в первую очередь - место, где человек собирается реально жить, а не инвестиционный инструмент, один из способов приумножить личный капитал.
Самый дорогой новострой в районе «золотого треугольника» (Невский проспект и Литейная улица до площади Восстания). Дома на набережных соблазняют проносящихся мимо автомобилистов рекламными растяжками - это элитное жилье, построенное по индивидуальным проектам, и цена за квадратный метр достигает 120 000 руб. Спрос на квартиры в Приморском, Выборгском, Калининском районе не ослабевает по понятным причинам - это и есть тот самый Петербург, где ощущаешь дыхание старой Европы, а в магазине за углом встречаешь потомков сказочницы Нины Гернет. Южные Московский и Невский районы, традиционные лидеры рынка, сильны инфраструктурой: здесь «гнездятся» всевозможные торговые центры. В списке аутсайдеров - Сосновая поляна, Колпинский и промышленные районы.
Как и в Москве, спрос на панельные дома самый высокий, но постепенно снижается. При имеющемся дефиците площадей под застройку, постоянно меняющейся процедуре согласования проектов с местными властями застройщики могут позволить себе «обходиться» дорогим жильем - монолитно-кирпичным и монолитным. Все равно раскупят: в 2007 г. в эксплуатацию было введено всего 2,4 млн кв. м жилья (это примерно 150 домов, если за образ универсального дома принимать 20-этажное здание с четырьмя подъездами, по четыре квартиры на эта же), в 2008 г. - 2,5 млн. Эти объемы не покрывают спрос на квартиры.
/
Регионы
Новая однокомнатная квартира в Костроме, выданная семье геологов за выслугу лет на Севере, за два года выросла в цене в два с половиной раза. Семья обосновалась в Москве и костромскую квартиру считает за дачу. Сдавать ее не выгодно: 2 000 руб. в месяц - максимум, на что можно рассчитывать. Иногда эти деньги не покрывают даже коммунальные платежи, не говоря о ремонте, который, возможно, придется делать после недобросовестных квартирантов. Два года назад средств, полученных от продажи этой квартиры, не набиралось даже на первоначальный взнос по ипотеке в Москве. Сегодня квартира стоит почти $35 000 - и этого хватит и на первоначальный взнос, и на услуги агентства недвижимости, и на дополнительные расходы по оформлению кредита.
В центре Твери на улице Лидии Базановой строят дома бизнес-класса: невысокие, с красными крышами под черепицу, европейского совершенно вида - человеку, остановленному милицией на одной из тверских улиц, бывает достаточно сказать: «Я живу на Базановой», чтобы его немедленно отпустили. Полтора года назад однокомнатную квартиру в этом районе можно было купить за $50 000, сегодня ее рыночная цена возросла до $70 000. 40% за полтора года. И это не исключительный случай, такова тенденция на провинциальном рынке недвижимости.
В отличие от столицы, в регионах не исчерпан лимит роста цен. Ценовая стагнация провинцию не затронула, жилье дорожает на 20-60% в год. В этом смысле регионы привлекательны для инвестиций - но только города с населением не меньше 300 000 жителей.
Консультанты:
Наталья Саакянц, заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент»;
Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион»;
Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»;
специалисты компании «СУ-155»
Сериал
У панельных домов масса недостатков: они и холоднее монолитных, планировка в большинстве серий стандартная, и выглядят «совково». Преимущество одно, зато неоспоримое, - цена. Спрос рождает предложение. Панельные дома самые востребованные, поэтому появились различные варианты «панели».
П-44Т. Основные преимущества: большие кухни, несмежные комнаты, достаточно удобные ванные, в которых помещается стиральная машина, широкие прихожие и балконы в каждой комнате. Плюс планировки - с кухни убрали вентиляционные люки, за счет этого увеличилась площадь. Внешне дом похож на кирпичный, фасад облицован оранжевым кирпичом, балконы и эркеры белые.
И-155. Это дом-трансформер: бывает разной конфигурации («башенной», многосекционной), разной этажности (24 - максимум). Соответственно, квартиры тоже не похожи одна на другую. Это нельзя назвать индивидуальной планировкой, но все же здесь больше простора для фантазии. Цветовая гамма фасадов - бежевая, белая, голубая.
КОПЭ. Промежуточный этап эволюции между панелью и монолитом. Квартиры легко объединяются и поддаются перепланировке. Есть возможность совмещать кухню и столовую, расширять гостиные и ванные комнаты. Фасады узнаваемы - белые балконы чередуются с окнами, «утопленными» в оранжевых или голубых панелях, торцы облицованы белой плиткой.
П-3М. Один из самых недорогих вариантов. Фасад «безликий», 1- и 2-комнатные квартиры меньше по площади, чем в других сериях, выше 17 этажей здания не строят, причем первый этаж часто нежилой. В домах этой серии хороши 3- и 4-комнатные квартиры: большие площади, эркеры, кладовые, гостевой санузел. Большой плюс домов П-3М - пандусы для инвалидов.
В объективе
Наиболее перспективные новостройки Москвы и ближнего Подмосковья, в которых на момент подписания номера в печать еще остались свободные квартиры.
Балашиха, Щелковское шоссе, 19-Й КМ, Восточное Щитниково
Застройщик - ДСК-1
Ближайшее метро - Щелковская
Тип дома - панель, серия П-44Т
Срок сдачи - декабрь 2008 г.
Цена за кв. м - от 53 000 руб.
Москва, Солнцево, мкр. 2, ул. Главмосстроя, корп. 43
Застройщик - ДСК-1
Ближайшее метро - Юго-Западная
Тип дома - панель, серия П-44ТМ/25, П-44Т
Срок сдачи - 2007 г.
Цена за кв. м - ОТ 61 500 руб.
Москва, ул. Б. Жигуленкова, вл. 7/9, стр. 1
Застройщик - ДСК-1
Ближайшее метро - Семеновская
Тип дома - монолит-кирпич, индивидуальный проект
Срок сдачи - 2009 г.
Цена за кв. м - от 98 850 руб.
ЖК «Волгоградский», Москва, Волжский б-р, корп. 22
Застройщик - ПИК
Ближайшее метро - Текстильщики
Тип дома - панель, серия П-3М
Срок сдачи - 2008 г.
Цена за кв. м - от 68 600 руб.
Москва, просп. Буденного, вл. 29
Застройщик - ПИК
Ближайшее метро - Семеновская
Тип дома - монолит-кирпич, индивидуальный проект с подземным паркингом
Срок сдачи - 2008 г.
Цена за кв. м - от 89 500 руб.
Химки, мкр. Юбилейный
Застройщик - ПИК
Ближайшее метро - Речной вокзал
Тип дома - панель, серии П-3М, П3/23, КОПЭ-М-Парус
Срок сдачи - 2008 г.
Цена за кв. м - от 60 500 руб.
Москва, Нагатинский затон, мкр. 3, 4
Застройщик - СУ-155
Ближайшее метро - Коломенская
Тип дома - панель, серия И-155
Срок сдачи - 2007 г.
Цена за кв. м - от 115 500 руб.
ЖК «Красногорье», Красногорский р-н, Павшинская пойма
Застройщик - СУ-155
Ближайшее метро - Выхино
Тип дома - панель, серия ИП-46С, И-155
Срок сдачи - 2007 г.
цена за кв. м - от 47 500 руб.
Москва, Мичуринский просп., мкр. 5, 6
Застройщик - Главстрой
Ближайшее метро - Университет
Тип дома - монолит, индивидуальная планировка
Срок сдачи - 2009 г.
Цена за кв. м - от 107 000 руб.
Железнодорожный, мкр. Ольгино, кор. 56, 61
Застройщик - Главстрой
Ближайшее метро - Выхино
Тип дома - панель, серия ГМС-1
Срок сдачи - 2007 г.
Цена за кв. м - от 52 000 руб.
ЖК «Гранд-парк», Москва, Хорошевское шоссе, вл. 38а
Застройщик - МФС-6
Ближайшее метро - Полежаевская
Тип дома - монолит
Срок сдачи - 2007 г.
Цена за кв. м - от 115 000 руб.
Москва, ул. Петрозаводская, д. 28, стр. 1
Застройщик - МФС-6
Ближайшее метро - Речной вокзал
Тип дома - монолит
Срок сдачи - 2007 г.
Цена за кв. м - от 89 000 руб.
Татьяна Хлыстова Личный бюджет
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2284 -
