Местные особенности

Присутствующие в Поволжье лизинговые компании значительно увеличили объем инвестиций в коммерческую недвижимость. Но не все так радужно: потенциальные возможности этого финансового инструмента сдерживаются рядом макроэкономических факторов.

По итогам 2006 года инвестиции в недвижимость со стороны лизинговых компаний (ЛК), работающих в Поволжье, выросли на 48% по сравнению с 2005 годом и превысили 940 млн рублей. На сделки, связанные с недвижимостью, приходится около 5% от общего объема операций (на Западе такой показатель достигает 20%). Однако, как отмечают участники рынка, у этого направления большие перспективы.

 

 

«В ближайшие два­три года лизинг коммерческой недвижимости покажет серьезный рост. И те компании, которые смогут освоить этот вид деятельности, будут иметь в будущем серьезные конкурентные преимущества», — уверен генеральный директор ЛК «Медведь» (Москва) Павел Голубков.

Москвичи теснят
Лидером нашего рэнкинга стала ЛК «Медведь», которая за 2006 год инвестировала в поволжскую недвижимость более 180 млн рублей, что в шесть раз больше, чем в 2005 году. На втором месте оказалось другое предприятие федерального масштаба — «Уралсиб»: за 2006 год сумма профинансированных им сделок превысила 130 млн рублей (прирост — 57%). Среди региональных лизингодателей, заключающих сделки с недвижимостью, выделяются три организации: Поволжская лизинговая компания (Самара), «Ак Барс Лизинг» (Казань) и ГК «МИКК» (Ярославль).

Лидером по динамике вложений в недвижимость стала ЛК «Ак Барс Лизинг», что во многом связано с повышением конкуренции в Республике Татарстан. «Лизинговый рынок Казани всегда считался относительно закрытым, а уровень конкуренции в регионе, как правило, был существенно ниже, чем в целом по России, — говорит заместитель генерального директора по анализу и стратегическому планированию ‘‘Ак Барс Лизинг’’ Константин Колесник. — Однако в последнее время ситуация стремительно меняется. В Татарстан приходят не только крупные федеральные и региональные лизинговые компании, но и множество местных игроков, которые также усиливают рыночную конкуренцию».

При этом федеральные компании проявляют гораздо больший интерес к лизингу недвижимости, чем местные лизингодатели, что объясняется их большими финансовыми возможностями. Свои козыри имеют и местные фирмы. Они ближе к клиенту, а потому лучше знают его нужды и особенности, дольше находятся на рынке и обзавелись клиентской базой. Они быстрее в принятии решений, потому что им не требуется согласовывать каждый шаг с голов­ным офисом.

Рискованная специализация
Из 38 ЛК, предоставивших нам данные по результатам деятельности за 2006 год, более половины заключали сделки с недвижимостью. Однако лишь в семи из них ее доля в совокупной стоимости профинансированных сделок превышает 20%. Причем часто доминирующие инвестиции в конкретный объект объясняются не специализацией компании, а отдельными крупными сделками. Так, группа ЛК «МИКК», профинансировав в 2006 году строительство зданий и сооружений на сумму более 100 млн рублей, увеличила долю годовых инвестиций в лизинг недвижимости с 17 до 73%.

Специализируется на недвижимости только один участник нашего рэнкинга — Поволжская лизинговая компания. Такая стратегия является довольно сложной в реализации, но при правильном подходе может дать хорошие плоды. Специализированному оператору с проработанной системой привлечения долгосрочного финансирования и наличием в штате компании специалистов по недвижимому имуществу гораздо легче предоставлять качественную услугу. Однако и крупные универсальные компании, которые активно развивают у себя это направление, будут вполне конкурентоспособны, если им доступны длинные и дешевые ресурсы.

Рискованность специализации на лизинге недвижимости вызвана тем, что в нашей стране наличествует много факторов, тормозящих развитие данного сегмента. К примеру, в законодательстве существует несоответствие, связанное с одновременной регистрацией договора лизинга и перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю (договор сделки вступает в силу только после госрегистрации, а право собственности переходит к лизингодателю в момент подписания договора купли­продажи).

Кроме того, пока спрос на недвижимость значительно превышает предложение, ее хозяева, будучи заинтересованными в быстром завершении сделки, не хотят связываться с проверками финансовых рисков, которые обычно проводят ЛК. Между тем большинст­во объектов коммерческой недвижимости созданы еще в советское время, а затем приватизированы, вследствие чего зачастую с трудом проходят юридическую экспертизу. Препятствием для развития лизинга недвижимости является и превышение ее рыночной стоимости над балансовой, что создает трудности для продавцов.

Весьма актуальна и проблема поиска длинных и дешевых денег. «Недвижимость обычно дорогая покупка, и для реализации такого проекта требуется долгосрочное финансирование под сравнительно низкий процент, в противном случае проект может не окупиться. С привлечением такого рода ресурсов у большинства операторов лизингового рынка возникают сложности», — поясняет Павел Голубков.
И все же лизинг недвижимости имеет очевидные преимущества по сравнению с кредитом, и это делает его весьма перспективным и привлекательным для многих ЛК.

Денис Макарычев Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU