Миллион на шопинг

В 2006 г. в Петербурге был установлен абсолютный рекорд по вводу в эксплуатацию современных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) и гипермаркетов. Такой инвестиционной активности старожилы-аналитики не фиксировали за весь период наблюдений за рынком. За год девелоперы сумели практически удвоить торговое пространство города, отвечающее международным требованиям, построив больше, чем за все время с начала века.

Последствия такой шопингомании очевидны.

 

 

Борьба за покупательский кошелек между торговыми центрами идет уже вовсю, а их владельцы постепенно осознают, что потребитель — та самая ключевая фигура, ради которой и был затеян весь инвестиционный процесс. С точки зрения простого обывателя, все самое интересное на петербургском рынке торговых площадей, достигшем в прошлом году некоторой зрелости, только начинается.

Торговая прорва
Аналитики, как обычно, не могут прийти к единому мнению о том, сколько новых торговых метров появилось на рынке в 2006 г. Хотя они солидарны в том, что планку в 1 млн “квадратов” девелоперы взяли. По данным Colliers International, объем ввода составил 1,175 млн кв. м (учитывалась общая площадь торговых комплексов), а на карте города появилось 39 новых объектов ритейла. Специалисты компании Praktis Consulting & Brokerage насчитали их 48 (с общей площадью 1 211 700 кв. м и арендопригодным пространством 821 400 кв. м). В статистику “АйБи Групп” включены 46 объектов — 1 355 000 и 968 370 “квадратов” соответственно.

Расхождения в расчетах связаны с хроническим переносом сроков сдачи комплексов, пересмотром их отдельных параметров уже по ходу стройки и т. п. Однако очевидно, что давно обещанный торговый бум в Петербурге состоялся. “Если мы посмотрим на динамику ввода новых площадей (2003 г. — 374 000 кв. м, 2004 г. — 384 000 кв. м, 2005 г. — 280 000 кв. м), становится понятно, что именно произошло с рынком в прошлом году”, — комментирует управляющий партнер “АйБи Групп” Юрий Борисов.

Рекордным по количеству сданных метров оказался IV квартал 2006 г. По данным Praktis C&B, за три последних месяца года в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м.

“Сегодня консультанты дают разные оценки обеспеченности петербуржцев современными и качественными торговыми объектами. В частности, часто приводится такой показатель — 200 кв. м на 1000 горожан, — говорит Юрий Борисов. — На наш взгляд, он существенно занижен. Конечно, разные эксперты вкладывают свой смысл в понятие "качественная площадь", но даже если мы учтем лишь арендопригодное пространство торговых объектов европейского формата, введенных в 2006 г., то получим как раз те самые 200 кв. м на 1000 петербуржцев. И это без учета торговых комплексов и гипермаркетов, введенных в эксплуатацию раньше, а также качественных объектов стрит-ритейла на Невском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны и других проходных магистралях. Я полагаю, что Петербург по итогам прошлого года стал лидером в России по уровню обеспеченности торговыми помещениями, причем с большим отрывом”. Например, в “Бекаре” приводят такую оценку — 441 кв. м площадей международного стандарта на 1000 человек.

Впрочем, количественные показатели в данном случае даже не самое главное. В 2006 г. рынок совершил качественный рывок. “В Петербурге наконец начали строиться так называемые форматные торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро. В городе появились семейные ТРК, способные привлечь публику на весь выходной день”, — говорит исполнительный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Юлия Дровянникова.

Событие года — это, безусловно, открытие сразу двух комплексов “Мега” в Ленинградской области, практически на границе с Петербургом и рядом с трассой Кольцевой автодороги (КАД), — на юго-востоке (“Мега Дыбенко”) и на севере (“Мега Парнас”). Они заработали с интервалом в полмесяца, расширив городское торговое пространство более чем на 300 000 кв. м. IКЕА вложила в оба проекта около $300 млн и рассчитывает окупить их за стандартные по западным меркам 7-10 лет.

“Меги” построены на участках, которые IКЕА выкупила в собственность. Площадь каждого — примерно 60 га. Торговые центры однотипны, как, впрочем, и остальные российские “Меги”. Правда, та, что в пос. Кудрово (“Мега Дыбенко”), побольше. Общая площадь суперрегионального молла — свыше 170 000 кв. м, из них примерно 75% — арендопригодное пространство. Главные якоря — IКЕА (24 000 кв. м), гипермаркет “Ашан” (20 000 кв. м), DIY немецкой сети OBI (14 000 кв. м) и немецкий же гипермаркет бытовой техники и электроники Media Markt (около 5000 кв. м) — премьерный магазин этой сети в России. Осенью 2007 г. к ним добавится мультиплекс на 9-10 залов от российско-американской компании KinoStar (еще 8000 “квадратов”).

“Мега Парнас” (в Буграх) общей площадью 138 000 кв. м предлагает примерно тот же набор. Только вместо Media Markt электроникой там будет торговать “М.Видео”.

Южная “Мега” объединит около 200 арендаторов, северная — примерно 150. В торговой галерее представлены Marks & Spencer, TJ Collection, Ecco, Mango, Bestseller, Adidas и т. д.

Оба комплекса имеют беспрецедентные для городских ТРК паркинги: около 9000 машино-мест в Кудрово и примерно 7000 — в Буграх. Расчетная посещаемость каждого торгового центра за первый год работы — около 20 млн человек.

Другой торговый гигант — уже местного производства — вышел на рынок в феврале 2006 г. На северной окраине города, недалеко от ст. м. “Проспект Просвещения” (на пр-те Энгельса), открылся ТРК “Гранд Каньон”. Инвестор — ОАО “Соломон” — превратил недостроенный корпус бывшей ткацкой фабрики в молл общей площадью 75 000 кв. м. Здесь на 9000 кв. м заработали первый в городе “Наш гипермаркет” (новый формат столичного “Седьмого континента”) и дебютный девятизальный мультиплекс сети “Синема Парк”. Среди других магнитов — магазин “М.Видео”, два универмага компании Stockmann — Bestseller и Seppola, детский развлекательный центр “Премьер Парк” и др. Любопытно, что новый ТРК прирос к действовавшему коммерческому центру с магазинами, бильярдом, боулингом, фитнес-центром и проч. В результате единая торгово-развлекательная зона сформировалась примерно на 150 000 кв. м, составив по экономическому размеру реальную конкуренцию “Мегам”.

Укрупнение реализуемых проектов — одно из заметных явлений года. Так, на долю объектов площадью свыше 30 000 кв. м пришлось примерно 27% от всех введенных в эксплуатацию комплексов. В городе появилось 14 ТРК суперрегионального и регионального значения — в общей сложности более 700 000 кв. м (данные Praktis C & B).

Ближе к народу
Другая актуальная примета — децентрализация городского рынка ритейла. Девелоперы сегодня вынуждены с грустью констатировать: “козырные” места под застройку в центре и рядом с оживленными станциями подземки закончились. Поэтому внимание пришлось обратить на обжитые окраины, в значительной степени все еще остающиеся непаханной торговой целиной. Тем более что облик самих спальных районов довольно динамично меняется благодаря политике уплотнительной застройки, которую, невзирая на недовольство общественности, реализует городская администрация. В небогатых кварталах, застроенных типовой панелью, один за другим вырастают новые жилые комплексы, которые заселяют пресловутый средний класс и даже вполне состоятельная публика.

В результате в 2006 г. в Петербурге открылось сразу нескольких ТРК, способных изменить стиль жизни обитателей не самых престижных районов города — Фрунзенского, Кировского, Красногвардейского и проч.

Первым в этом обойме стал “Южный полюс”, который в феврале 2006 г. заработал в Купчино, на перекресте пр-та Славы и Пражской улицы. Комплекс площадью 35 000 кв. м сумел привлечь “Перекресток”, “М.Видео”, “Боулинг-Сити”, Intersport, семейный игровой центр Star Galaxy, Mexx, TJ Collection, Carlo Pazolini, Peacocks и др. “2-3 года назад мало кто верил, что в этом месте вообще можно торговать. Однако здесь удалось собрать бренды не хуже, чем, например, в ТРК "Сенная", расположенном в самом центре города. Значит, для торговых операторов очевиден рост покупательной способности населения", — говорит Юрий Борисов ("АйБи Групп” разработала концепцию “Полюса”, а также стала эксклюзивным агентом и управляющим комплекса в первый год его работы).

В апреле на углу пр-та Стачек и ул. Маршала Казакова открылся самый большой в Кировском районе ТРК “Континент” — очередное детище холдинга “Адамант”. Пятиуровневый комплекс общей площадью 60 000 кв. м вместил “Перекресток”, строительный двор “Домовой”, “Детский мир”, семизальный мультиплекс “Каро Фильм”, фитнес-центр Reebok с бассейном.

В декабре на перекрестке пр-та Косыгина и Индустриального проспекта (спальный район Ржевка-Пороховые) был запущен торгово-развлекательный и досуговый комплекс “Июнь” (46 500 кв. м) с трехуровневым крытым паркингом. Это первый проект группы компаний “Регионы”, которая планирует в ближайшие пять лет создать сеть из 20 ТРК в крупных российских городах. Среди торговых якорей комплекса — первый в городе гипермаркет “Мосмарт”, универмаги “Детский мир” и “Спортмастер”. Примерно половина полезного пространства “Июня” занята под развлечения (“Боулинг-Сити”, фитнес-центр “Экстра-спорт”, пятизальный кинотеатр “Матрица”, Star Galaxy).

Кстати, такая пропорция между досугом и покупками в структуре площадей ТРК впервые обозначилась именно в проектах 2006 г. Причем девелоперы готовы фантазировать и не ограничиваются демократичными боулингами и фуд-кортами.

Так, впервые в России под крышей торгового центра разместился океанариум. Он открылся в апреле прошлого года в составе ТРК “Планета Нептун” на ул. Марата, заняв примерно 5000 кв. м на трех уровнях комплекса общей площадью 28 000 кв. м. 32 аквариума вполне органично соседствуют с супермаркетом “Перекресток”, парком аттракционов “Дино-Парк” и торговой галереей. Стоимость проекта — $36 млн.

ТРК “Варшавский экспресс”, расположившийся в историческом здании бывшего Варшавского вокзала на наб. Обводного канала, 118, претендует на то, чтобы стать первым в Петербурге развлекательным комплексом городского масштаба. Инвестор — холдинг “Адамант” отвел примерно половину из 34 000 кв. м под джентльменский развлекательный набор: девятизальный мультиплекс “Каро Фильм”, игровой комплекс “Шангри Ла” с казино, ресторанами, ночным клубом и мини-отелем, развлекательный центр Game Zona, боулинг-клуб AMF и др.

В ТРК “Родео Драйв”, который заработал в декабре на северной петербургской окраине (пр-т Культуры, 1), выстраиваются очереди. Горожан манит аквапарк со SPA-центром. До сих пор никто из городских девелоперов не смешивал торговлю с водными развлечениями, а аквапарк в Петербурге был один — при гостинице “Прибалтийская”. Девелопер проекта — инвестиционная и управляющая компания “Макромир”. Общая площадь комплекса — 47 450 кв. м. На его строительство потрачено около $51 млн. Половина арендопригодного пространства отдана под развлекательную функцию, включая мультиплекс, кинотеатр, бильярд и проч. В “Макромире” считают, что это в долгосрочной перспективе обеспечит “Родео Драйв” серьезные конкурентные преимущества и высокую посещаемость.

“В отличие от москвичей петербуржцы в меньшей степени сосредоточены на шопинге и предпочитают приятное времяпрепровождение. Поэтому досуговая составляющая будет играть все большую роль — особенно в ТРК районного масштаба, которые не способны конкурировать по количеству магазинов с той же "Мегой" и будут привлекать посетителей развлечениями. А это неизбежно приведет к снижению доходности проектов”, — комментирует Юлия Дровянникова.

В 2006 г. в Петербурге чрезвычайно активно развивался рынок гипермаркетов и специализированных торговых центров. Так, на пять объектов расширилась сеть “О'Кей”. В городе появилось целых девять новых “Каруселей” и две “Ленты”.

Фактически за год в городе сформировался рынок товаров DIY. Одна за другой в Петербург вошли несколько именитых международных сетей, намеренных конкурировать ценами с местными строительными гипермаркетами и рынками. Летом в Невском районе открылся дебютный магазин британской сети Castoramа. В течение нескольких месяцев заработали три гипермаркета OBI (в ТРК “Гарден Сити” и обеих “Мегах”). Финская компания Rautakesko запустила на выездных трассах два магазина новой сети “К-Раута”. Активно развивались и местные операторы. Открыты две “Метрики”, еще одни “Максидом”, дебютный гипермаркет сети “Старт” и др.

Охота за кошельками
В течение года арендные ставки в профессиональных торговых комплексах плавно подрастали — в среднем на 9-13% (данные Colliers International). Их верхняя планка достигает $2000-2400 за 1 кв. м в год. Большинство ТРК по-прежнему демонстрируют загрузку в пределах 95-98%. Тем не менее вопросы о том, насколько эластичен рынок и когда случится кризис перепроизводства, звучат все более эмоционально. “По нашим оценкам, точка экстремума в кривой спроса/предложения торговых площадей, после которой рынок арендодателя превратится в рынок арендатора, наступит не ранее 2010-2012 гг. Какие факторы тормозят процесс торгового насыщения? Рост доходов населения, изменение потребительских предпочтений в пользу сетевой торговли, значительный потенциал депрессивных зон в черте города, существующие и по-прежнему строящиеся "неправильные" торговые центры, приход на рынок новых игроков. Среди них — сами ритейлеры, профессиональные инвесторы, заинтересованные в приобретении готовых ТРК, и, наконец, сетевые девелоперы, которых у нас пока катастрофически не хватает. Именно они должны выводить на рынок новый продукт, способный заинтересовать институциональных инвесторов”, — полагает Юрий Борисов.

“Я думаю, нас ожидает не кризис перепроизводства, а нормальный естественный отбор — строго по Дарвину, когда слабые проекты начнут вытесняться более сильными. В Петербурге, увы, хватает неграмотно спроектированных, построенных и заполненных торговых центров. При этом рынок способен поглотить еще примерно 1,5 млн кв. м действительно качественных площадей. Только после этого между современными комплексами начнется серьезная конкуренция, арендаторы станут выбирать между хорошим и лучшим, а ставки могут пойти вниз, — считает генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. — Поэтому в ближайшее время мы станем свидетелями не ценовых войн, а массовой реконцепции, которой займутся наиболее разумные собственники”.

Ее первые примеры относятся именно к 2006 г. Например, при помощи компании Colliers International обновился “Торговый мир “Светлановский” на пр-те Энгельса — один из старейших петербургских ТЦ, ориентированных на публику с доходами выше среднего уровня. Впрочем, возраст комплекса в этой ситуации — не главное. О реконцепции всерьез задумались собственники новенького “Космополиса” на Выборгском шоссе, открытого весной 2005 г. В некотором “тюнинге” нуждается “Ривер Хаус” на пр-те Медиков. Все эти объекты имеют неидеальное для торговли расположение, поэтому первыми прочувствовали последствия растущей конкуренции.

В 2006 г. даже раскрученные и вполне благополучные торговые комплексы озаботились собственной программой продвижения, а новички, несмотря на актуальный “концепт” и сильный пул якорей, стали агрессивно бороться за целевую аудиторию.

“Сегодня конкурентная среда принципиально иная, чем 3-4 года назад, — комментирует директор департамента маркетинга и рекламы управляющей компании "Адамант" Елена Мариничева. — Тогда наш холдинг фактически был монополистом на рынке торговых площадей, а сегодня у покупателей появилась возможность качественного выбора. В результате за последний год активность "Адаманта" по рекламе и продвижению ТРК выросла на порядок. В некоторых комплексах мы проводим по 6-8 крупных рекламных акций в течение года, ориентированных не только на жителей конкретного района, но и на всех горожан”.

В “Гранд Каньоне” в среднем на каждый месяц приходится одно крупнобюджетное мероприятие и 1-2 — локальных. Программа приурочена как к “красным дням календаря”, так и к “личным” праздничным поводам — открытию ресторанной улицы, спортивным турнирам и проч. “Апрельские розыгрыши”, “День выпускника”, “Звездопад” — вот лишь некоторые из акций, состоявшихся в “Южном полюсе” за первый год его работы. В таких мероприятиях обязательно участвуют арендаторы.

Новые шопоголики
Проекты ТРК становятся все более капиталоемкими и сложными. В частности, инвесторы активно взялись за центр города, где до сих пор масштабное строительство торговых площадей практически не велось. А сегодня только рядом с Московским вокзалом работают сразу три девелопера. Компания Stockmann приступила к строительству торгово-офисного комплекса площадью около 100 000 кв. м. СК “Бриз” на месте котлована РАО “ВСМ” проектирует молл размером около 200 000 кв. м. Инвестиционная компания “Адитум” реанимировала идею освоения подземного пространства под пл. Восстания. Сейчас на этом участке проводятся изыскательские работы. Ориентировочная площадь двухуровневого комплекса составит 42 500 кв. м. “Еще недавно такой замысел казался для Петербурга слишком несерьезным, дорогим и сложным — с точки зрения инженерии, правового статуса будущего объекта и т. п., а сегодня мы верим, что он может быть коммерчески успешным”, — говорит генеральный директор “Адитума” Александр Дымов.

“Строительство ТК активно продолжится и на окраинах, прежде всего в зоне КАД, а также в новых районах массовой застройки, таких, например, как “Балтийская жемчужина”, — полагает директор компании “Бекар. Консалтинг” Олег Спивак.

По оценкам “Бекара”, в 2007 г. к вводу заявлено еще 750 000-800 000 кв. м торговых площадей. По факту скорее всего будет сдано не более 580 000-680 000 “квадратов” (необходимо сделать поправку на несоблюдение сроков строительства).

Среди ожидаемых масштабных открытий — ТРК “Питер Радуга”, “Северный молл” и др.

“В прошлом году мы стали свидетелями первой инвестиционной сделки на петербургском рынке торговых площадей. Австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской Promocentro Italia строящийся ТЦ "Северный молл". В 2007 г. подобных продаж станет больше, поскольку интерес западных фондов к нашему городу постоянно растет, — полагает Юлия Дровянникова. — Петербургским девелоперам нужно четко ориентироваться на потребности таких покупателей и стандартизировать свой продукт в соответствии с их запросами. Потому что по мере насыщения рынка торговых площадей активность инвесторов будет смещаться из сферы девелопмента в сектор операций с уже готовыми объектами”.

Анастасия Ясинская Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...