Нечего купить

Нижний Новгород — С начала года цены на первичное жилье выросли на 20-30% в зависимости от его месторасположения и вида, а на некоторых объектах повысились на 50%. Главной причиной их увеличения застройщики называют слишком маленький объем предложения. Причины помельче — возросшая стоимость стройматериалов и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку.

Никакого традиционного летнего спада в этом году на нижегородском рынке новостроек не наблюдалось. “Пожалуй, только в июне число покупателей чуть снизилось, а в июле все словно забыли, что сезон отпусков в разгаре, спрос был очень активным”, — делится своими наблюдениями Виктория Куфтина, руководитель отдела продаж компании “Лотос-НН”.

 

 

Обычно застройщики повышают цены раз в месяц или раз в квартал. Летом же желающих купить жилье было так много, что большинство строительных компаний повышали цены каждую неделю — кто понемногу, а кто и сразу на 1000 руб. за 1 кв. м. “Недавно один из застройщиков поделился со мной сомнениями: как часто стоит повышать цену — два раза в день или три”, — рассказала Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. Правда, грешили этим местные застройщики. Сергей Канаев, генеральный директор столичной компании “ПИК-Регион”, сообщил: “Рост цен на наших объектах в Нижнем Новгороде составляет 1-1,5% в месяц, динамика роста только перекрывает инфляцию”.

Часть застройщиков повышала цены медленно, так как распродавала остатки. Есть и такие, кто приостановил продажи. “Некоторые застройщики ожидают скачка цен в сентябре — октябре. Тогда и они выставят свои квартиры по новым ценам”, — объясняет подобную тактику Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка компании “Монолит”. По его словам, в I квартале рост цен составил 8-10%, во втором — уже 10-15%, а в третьем цены растут на 10-15% ежемесячно.

В результате в Верхних Печерах — спальном районе, традиционно пользующемся спросом, — цена в $1000 за 1 кв. м уже никого не смущает, хотя в начале года по такой цене продавали жилье в престижном центре города. “Видимо, мы сильно занижали доходы нижегородцев, на практике оказалось, что платежеспособность населения весьма высокая”, — говорит Чуранов.

По мнению Натальи Корнеевец, директора по договорным отношениям риэлторской компании “Содружество-НН”, решительности, с которой жители города скупают подорожавшее жилье, способствует и возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие. “Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки, — отмечает Корнеевец. — Сейчас в среднем по городу кредит на новостройки можно взять под 13-17% годовых в рублях на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 11,5-15% годовых. Добавьте к этому низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса, и вы получите все возрастающую популярность ипотеки”.

Бурные темпы роста цен на жилье вновь привлекли к первичному рынку внимание частных инвесторов. По данным Романчевой, на некоторых объектах число инвестиционных квартир достигает 40%. Правда, по мнению Чуранова, среди частников много тех, кто оказался инвестором поневоле: “Человек планировал купить квартиру в престижном районе, но, пока выбирал, цены выросли, и на жилье нужного качества и метража уже не хватает средств. Тогда покупают то, на что хватает, пока накопления совсем не обесценились”, — поясняет эксперт. Например, в начале года двухкомнатная типовая квартира в Верхних Печерах стоила около 1,3 млн руб., в середине — уже на полмиллиона дороже. Как считает Романчева, оптовая скупка квартир из уникального явления уже превратилась в рядовой факт: застройщики покупают жилье у коллег для расселения ветхого фонда, столичные инвестиционные компании — для последующей перепродажи.

Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения. “Три месяца назад мы рекламировали 50 объектов, сейчас — 10. Нам нечего продавать: одни застройщики все продали, другие придерживают жилье, третьи не могут начать строительство”, — жалуется Чуранов. “Хотя мы не снизили объемов и темпов строительства, предложить покупателям нам сейчас практически нечего — все уже распродано”, — говорит Ольга Сажина, директор по маркетингу “Жилстрой-НН”.

Задолго до окончания строительства продали все квартиры в своих домах “Нижегородский дом”, “Лотос-НН”, “Нижегородстрой” и другие застройщики, а еще в конце прошлого года многие дома сдавались с непроданными квартирами.

Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве. “Сначала был принят 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…", затем произошла передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти, — перечисляет Романчева. — Злоключения застройщиков на этом не кончились: грянула ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса”. “Любые нововведения требуют определенного периода адаптации и для самих застройщиков, и для органов власти, создания новых структур и отладки новых механизмов. А когда перемены накладываются одна на другую, градостроительная пауза затягивается”, — резюмирует эксперт. “Вновь начатых объектов очень мало, единицы вместо десятков”, — подтверждает Чуранов.

“2006 год будет пиковым по темпам роста цен”, — считает Сергей Иванов, директор компании “Выбор”. С ним соглашаются и другие эксперты. Застройщики полагают, что дефицит на первичном рынке жилья сохранится как минимум до конца года. Но после эры дефицита, говорят риэлторы, может наступить эпоха затоваривания: “Если одновременно на рынок выйдут все те проекты, о которых заявлено, в том числе и проекты крупных московских компаний, если все инвесторы, частные и оптовые покупатели выбросят жилье на рынок, то в дефиците будут уже покупатели”, — считает Романчева.

В 2005 г. в Нижнем Новгороде было сдано 365 000 кв. м жилья, в первом полугодии 2006 г. — 77 600 кв. м. Эксперты объясняют столь низкие темпы ввода тем, что большая часть жилья сдается во втором полугодии, на первую часть года приходится около трети годового объема сдачи.

Ирина Бондаренко Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...