Новые бизнес-центры не востребованы арендаторами

Ростов-На-Дону — При устойчивом спросе на офисные площади заполняемость новых бизнес-центров Ростова оставляет желать лучшего. Местные компании оказались не совсем готовы к высоким арендным ставкам, а ростовские бизнесмены предпочитают купить офис, чем его арендовать.

По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), на конец 2006 г. общий объем офисов классов В и С в Ростове оценивался на уровне 350 000 кв. м, офисов класса А на рынке пока нет.

 

 

В 2007-2008 гг. в городе ожидается выход на рынок примерно 150 000 кв. м новых офисных площадей разного класса.

Ростовские бизнесмены по-прежнему предпочитают покупку офисных помещений аренде, констатируют опрошенные “Ведомостями” риэлторы. Значительную долю составляют спекулятивные сделки — офисы покупают частные инвесторы для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Спрос на покупку офисов стимулирует рост цен, за первое полугодие 2007 г. средняя цена на офисную недвижимость выросла с 55 000 руб. до 65 000 руб. за 1 кв. м, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Цены продаж за шесть месяцев повысились на 15-20%, подсчитывает замдиректора АН “Парус” Максим Хмель.

Наиболее устойчивый спрос — на небольшие офисы площадью 30-70 кв. м, говорит Сосницкий. Но такие офисы в дефиците, в основном на продажу выставляются площади от 100 кв. м, добавляет Хмель, исключение — БЦ “Белый слон” (общая площадь 7200 кв. м, класс В) на ул. Текучева, где строительный концерн “Единство” предлагал офисы от 25 кв. м. По словам начальника отдела маркетинга и рекламы “Единства” Ларисы Маховой, “Белый слон” к концу лета будет сдан в эксплуатацию, а офисные площади были распроданы еще в прошлом году. Весной 2007 г. площади перепродавались по цене 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м, говорит риэлтор АН “Квартал”.

“Единство” предлагает офисы и на первых этажах строящихся жилых комплексов “Смычка”, “Семигор”, “Андреевский вал”, говорит Хмель, в январе они продавались по 60 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цены доросли до 80 000 руб. за 1 кв. м. По такой цене продаются маленькие помещения на первых этажах с отдельным входом, офисы от 100 кв. м можно купить по 65 000-70 000 руб. за 1 кв. м, уточняет Махова. Общий объем офисов, расположенных в жилых комплексах “Единства”, — более 5000 кв. м, добавляет она.

В БЦ “Ростовский” (общая площадь — около 17 000 кв. м, класс С, ул. Греческого Города Волос) располагаются офисы от 22 кв. м, комплекс планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале 2007 г., говорится в материалах “Ростстройинвеста” (входит в ГК “Мир Комвек”). Помещения менее 200 кв. м компания предлагает только на 13-м этаже по цене 65 000 руб. за 1 кв. м, офисы более 200 кв. м можно купить на 7-15-м этажах по 60 000 руб. за 1 кв. м.

Растет спрос на покупку офисов в спальных районах города: банкиры, риэлторы, страховщики, строители осваивают все новые окраинные микрорайоны, открывая здесь филиалы и допофисы, поясняет Сосницкий. “Поскольку бизнес-центры и административные здания здесь практически отсутствуют, то спрос удовлетворяется за счет первых и вторых этажей жилых домов, которые переводят в статус нежилого фонда”, — констатирует эксперт. По его данным, в начале года квартиры под офисы можно было купить по 40 000-45 000 руб. за 1 кв. м, сейчас они подорожали до 55 000-60 000 руб. за 1 кв. м. Квартира с выходом во внутренний двор, а не на проходную улицу обойдется дешевле — 35 000-40 000 руб. за 1 кв. м. Спрос на эти квартиры со стороны компаний, не ориентированных на работу с клиентами и на прямые продажи, — новая тенденция, отмечает Сосницкий.

Если в секторе продаж спрос на офисы вдвое превышает предложение, то в секторе аренды ситуация обратная. По оценке замначальника отдела коммерческой недвижимости АН “Нирлан” Светланы Аксеновой, предложение по аренде офисов превышает спрос в 5-6 раз. Поэтому ставки аренды не растут, говорит риэлтор коммерческого отдела АН “Альтаир” Ксения Осипова. Аксенова считает, что с начала года арендные ставки, наоборот, снизились на 18-20%. В центре города офисы сдаются по 700-1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в приближенных к нему районах — по 450-500 руб. за 1 кв. м в месяц, ближе к окраинам — по 350 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает Осипова.

Арендодатели не слишком удачно расположенных БЦ идут на уступки арендаторам — например, в “Купеческом дворе” сдается офис площадью 120 кв. м за 100 000 руб. в месяц (около 835 руб. за 1 кв. м в месяц), но желающих его арендовать пока не нашлось, говорит Хмель.

У строящихся БЦ “Гедон” (общая площадь — 14 000 кв. м, класс В+, Буденновский пр-т) и Clover house (площадь офисных помещений — 16 200 кв. м, класс В+, ул. Текучева) перспективы лучше, говорят риэлторы. По данным Сосницкого, в Clover house арендовано более половины площадей, в основном офисы снимают региональные представительства московских компаний, ставки аренды — $40-45 за 1 кв. м в месяц.

Предложение аренды офисов пополняется и небольшими центрами площадью до 2000 кв. м в спальных микрорайонах. Под их строительство у частников выкупаются участки по 5-10 соток, инвестиции в строительство — до $1 млн, рассказывает Хмель. Зачастую небольшие центры компании строят для себя, говорит Сосницкий, сдача в аренду лишних площадей позволяет быстрее окупить затраты.

Оксана Лебедева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...