Новые логокомплексы насытят рынок Казани

Девелоперы и инвесторы активно ринулись в складской сегмент — в 2007 г. почти одновременно было анонсировано несколько крупных проектов терминалов. По мнению некоторых экспертов, объем прогнозируемого предложения превышает спрос, а значит, сливки соберет тот девелопер, который первым достроит и сдаст в эксплуатацию свой объект.

По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, объем качественного предложения складских помещений в Казани по итогам первого полугодия 2007 г. составил 20 000 кв.

 

 

м. Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, к концу 2009 г. общая площадь терминалов класса А достигнет 600 000-700 000 кв. м.

Стихийный рынок
До сих пор в Казани большая часть складов представляет собой не специализированные вновь построенные терминалы, а реконструированные объекты, в основном бывшие заводские площади. По оценкам компании “Единая арендная система” (ЕАС), арендаторы не удовлетворены существующим предложением. Наиболее частые нарекания вызывает невозможность использования в таких помещениях стеллажей и грузоподъемных механизмов из-за неровных полов, низких перекрытий. Другие претензии к казанским складам — отсутствие рамп, отопления и вентиляции, действующих коммуникаций, необходимость капремонта помещений.

Среди причин отсталости складского сегмента Алексей Бастраков, директор агентства “Сувар-Недвижимость”, отмечает несоответствие затрат на строительство и низких арендных ставок, что приводит к долгой окупаемости объекта. Поэтому казанские инвесторы сначала осваивали рынки с более высоким уровнем доходности и меньшим сроком окупаемости — торговой и офисной недвижимости, говорит Бастраков.

Между тем, согласно результатам исследования ЕАС, устойчивая тенденция роста спроса на аренду и покупку производственно-складских помещений появилась еще в IV квартале 2005 г. Аналитики говорят, что ее основной причиной стала активная экспансия в регион федеральных торговых сетей.

Среди основных требований потребителей — местоположение склада в черте города, рядом с железнодорожной веткой. “Удобные подъездные пути, наличие рампы или пандуса для разгрузки-погрузки, электричества и отопления, капитальный ремонт, беспылевое напольное покрытие — также необходимые параметры для арендаторов”, — добавляет Ева Ибрагимова, риэлтор АН “Арчери”. “Однако найти такой склад почти нереально”, — сетует Равиль Басыров, директор департамента финансового консалтинга и оценки ГК Consalting.ru.

“Спрос на склады всегда был высоким, но его структура за последний год изменилась, — отмечает Рустам Затин, менеджер АН "Колизей". — В 2006 г. в наше агентство часто обращались московские компании с просьбой подобрать склад площадью 1000-2000 кв. м. Сейчас запросы идут в основном от местных бизнесменов — на склады не более чем в 600 кв. м”.

Бастраков отмечает, что сейчас на рынке превалируют сделки по купле-продаже. “В основном клиентам нужны качественные складские площади примерно от 1000 до 3000 кв. м. Спрос на такие помещения формируют крупные российские сетевые компании, а также местные дистрибуторы. Разброс арендных ставок на рынке очень велик — примерно от 100 до 450 руб. в месяц за 1 кв. м. Сделка же, как правило, заключается по более низкой цене”, — утверждает он. Руководитель отдела коммерческой недвижимости АН “Мегалит” Марсель Валиахметов отмечает, что сейчас на рынке одновременно имеется спрос и на помещения в 1000-2000 кв. м, и на небольшие площади по 200-300 кв. м. “Местных клиентов, а это преимущественно представители малого бизнеса, интересуют в основном небольшие помещения, а пришлым крупным компаниям нужны большие площади”, — поясняет Басыров.

Жесткой классификации на рынке складских помещений Казани нет, поэтому цены и арендные ставки формируются стихийно: “не ниже, чем у конкурента”, говорит Затин.

Например, снять сухой склад с отоплением, беспылевым покрытием и пандусом (что по казанским меркам примерно соответствует классу В) можно за 160-200 руб. за 1 кв. м в месяц. Затин говорит, что ставки аренды обычно являются предметом торга и могут быть ниже заявленных собственником первоначальных цен в 1,5-2 раза. По оценке Ибрагимовой, средние ставки аренды на отапливаемые склады составляют 200-250 руб. за 1 кв. м в месяц, расценки на холодные не превышают 150 руб. Риэлторы утверждают, что ставки аренды держатся примерно на одном и том же уровне уже почти год.

По словам Бастракова, рынок продаж складской недвижимости довольно закрытый, подлинная цена 1 кв. м, фигурирующая при сделке, остается известной лишь продавцу и покупателю. По его данным, средняя стоимость 1 кв. м при покупке объекта составляет от 15 000 до 25 000 руб.

Инвесторы подтягиваются к складам
Сейчас в Казани реализуется три и анонсировано два крупных проекта складской недвижимости.

Качественную в общепринятом понимании складскую недвижимость Казани решил предложить местный девелопер — Поволжская логистическая компания (ПЛК). Первая очередь комплекса площадью 15 400 кв. м уже сдана в эксплуатацию. Общая проектируемая площадь составит 30 000 кв. м. Новый комплекс расположен на 11-м км трассы Казань — Оренбург, в 2 км от черты города. “Вся первая очередь комплекса уже сдана в аренду. Сейчас компания пересматривает планы по строительству второй. Возможно, откажемся от ее строительства, так как данный сегмент постепенно насыщается”, — говорит Айрат Валиев, генеральный директор ПЛК. Московские аналитики, проводившие исследование рынка по заказу ПЛК, подсчитали, что для удовлетворения существующего спроса в Казани достаточно построить в общей сложности 100 000-150 000 кв. м складских площадей.

Однако, несмотря на это, поблизости от международного аэропорта “Казань” полным ходом идет строительство логистического комплекса класса А “Q Парк Казань” — самого крупного на территории Татарстана. Общая площадь логистического парка — 230 000 кв. м. Комплекс будет сдан в эксплуатацию в 2009 г. Девелопер проекта — компания RDS Developments, инвестор — Quinn Group. Предполагаемый объем инвестиций в объект — не менее $130 млн.

Компания Praedium завершила работы по разработке концепции развития земельного участка площадью 23 га, расположенного в Кировском районе Казани. На данной территории планируется разместить складской комплекс класса А общей площадью около 125 000 кв. м. Общий объем складских помещений составит примерно 110 000 кв. м.

Заказчик концепции — Национальная интендантская компания (НИК). В рамках НИК планируется строительство ряда складских комплексов в ключевых регионах России. Логистический парк в Казани — пилотный проект в рамках реализации этой программы.

По словам Дмитрия Волкова, специалиста отдела консалтинга компании Praedium, права на земельный участок оформлены и в настоящий момент ведутся работы по проектированию, подготовке площадки к строительству.

В Казани анонсирован еще один проект складской недвижимости — логистический комплекс “Драйв” общей площадью 100 000 кв. м. По словам Григория Корнилова, генерального директора “Драйва” — логистической компании, которая впоследствии будет управлять комплексом, объем инвестиций в проект — порядка $40 млн. 30% от объема инвестиций вложит сама компания “Драйв”. 70% — привлеченные средства, в том числе от иностранных инвесторов, которых Корнилов не называет. По его словам, сейчас проект находится на стадии проектирования, согласования документации, земельный участок выбран и находится в собственности одного из инвесторов.

“Мы являемся не девелоперской, а логистической компанией. Ранее мы сами арендовали складские площади, но у ряда наших клиентов появилась потребность в дополнительных площадях, и было решено начать этот проект. Начало строительство намечено на IV квартал этого года. Сдача первой очереди в 30 000 кв. м намечена на середину 2009 г. Весь комплекс планируется сдать к концу 2010 — началу 2011 г.”, — говорит Корнилов.

Логистический парк общей площадью 250 000 кв. м под Казанью собиралась построить “Евразия Логистик”. В 2007 г. компания обещала ввести в эксплуатацию его первую очередь площадью около 60 000 кв. м, а к 2010 г. возвести весь комплекс. Согласно заявлению компании, сделанному в начале лета 2007 г., строительство логистического парка “Биек Тау” на федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, должно было начаться уже в мае. Однако сейчас “Евразия Логистик” никак не комментирует ход реализации проекта. Информацию о нем Наталья Полухина, директор по связям с общественностью компании “Евразия Логистик”, не готова дать “раньше октября”. Местные эксперты расходятся в оценках, почему забуксовал проект “Биек Тау”. Валиев предположил, что они “не могут найти понимания у местных властей либо вовсе пересматривают планы в регионе в связи с заполнением складского сегмента”.

“Сейчас в выигрыше окажется тот девелопер, который завершит свой объект первым. Другим останется лишь снижать ставки аренды, чтобы завлечь арендаторов”, — резюмирует эксперт.

Алина Минибаева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU