Сколько стоит "новый" Сочи

Город у моря охвачен подготовкой к зимним Играм-2014. Чиновники и архитекторы разработали олимпийские планы, и российский курорт № 1 начинает превращаться в гигантскую стройплощадку. Там, где сейчас заросшие поля, через пару лет появятся стадионы. На месте хаотичных постоялых дворов вырастут 3- и 5-звездочные отели. Подготовка к Олимпиаде в Сочи — это не только строительство лыжных трасс и ледовых дворцов.

 

 

Еще десятки участков отведены под гостиничные, офисные, торговые и развлекательные центры. Транспортная, инженерная инфраструктура будет перекраиваться заново. Потому Большой Сочи и окрестности напоминают город комплексной застройки.

Чтобы поднять на ноги “новый” город, потребуется в целом от 122 млрд до 313 млрд руб. из бюджета разных уровней и от частного бизнеса. Мэр города Виктор Колодяжный, человек из команды губернатора края, убежден, что сможет привлечь инвесторов, так как создает для них комфортные условия. И не сомневается, что Сочи станет хозяином Олимпиады.

— Кроме центрального городского стадиона в Большом Сочи и ближайших районах нет пока ни одного спортивного “олимпийского” объекта. Не было ли с вашей стороны слишком большим риском подавать заявку в Международный олимпийский комитет (МОК)?

— Когда представители МОК общались с нами, они так и сказали: “Вы счастливые люди, потому что у вас есть возможность построить объекты XXI в.”. Да, почти все спортивные сооружения будут строиться с нуля, зато по самым современным мировым стандартам, в соответствии с последними требованиями международных спортивных федераций. Но мы уже начали строить их. Заложен первый камень будущей Олимпийской деревни в Имеретинской долине, в прибрежном комплексе Олимпиады. В ближайшие недели мы будем делать пробный пуск первой очереди горнолыжного комплекса “Карусель”, инвестором которого выступает Нацбизнесбанк. Начинается строительство горнолыжного комплекса “Роза Хутор” компании “Интеррос”и уже вводит в строй комплекс на р. Лауре компания “Газпром”.

— Вы выиграете последнюю эстафету у конкурентов — городов Зальцбурга и Пьенчонга?

— Уверен. Мы разработали очень подробную олимпийскую концепцию. В заявочную книгу войдут 17 глав, в которых будет дано описание ситуации в спортивной, туристической сфере, транспортной отрасли и в каждом секторе, изложены планы по развитию и приведены гарантии инвесторов или кредиторов. Это как бизнес-план. И в него вошли все объекты, которые необходимы для проведения Олимпиады. Город будет удобным для спортсменов, болельщиков, туристов: например, транспортное сообщение мы хотим организовать таким образом, чтобы любое расстояние от одной точки до другой можно было проехать за 20 минут. И где еще вы найдете сочетание таких факторов, как снежные горы и море. Представьте себе только: море и зимняя Олимпиада!

Есть еще один важный параметр, по которому можно судить, подходит город или нет для проведения зимних Игр, — наличие на его территории горного склона для слалома-гиганта. У нас эти склоны для слалома находятся на плато “Роза Хутор” в Красной Поляне.

— Кто вас консультирует в строительстве спортивных сооружений, вообще в том, как готовиться к Олимпиаде?

— Мы не стали изобретать велосипед. Есть зарубежные компании-консультанты, которые работают на этом рынке не один десяток лет и выиграли не одну заявочную кампанию. Одни консультанты нам помогают в маркетинге, другие — в строительстве спортивных объектов. Например, в команде с нами агентство спортивного маркетинга IMG, рекламная сеть FCB, одно из крупнейших мировых PR-агентств Weber Shandwick. Архитектурная фирма HOK Sport+Venue+Event разрабатывает проекты всех будущих спортивных сооружений. Helios Partners разрабатывает заявочную книгу, а ICON отвечает за внешний вид Сочи.

Осенью должно пройти окончательное согласование с международными спортивными федерациями тех участков, где будут размещены спортивные объекты.

— Сколько денег вы собираетесь в целом потратить на промоушн Олимпиады?

— … (Пауза, свидетельствующая об отказе от ответа.)

— Сочи не в первый раз подает заявку в МОК. Кто инициировал идею вновь попытать счастья и все-таки принять Игры?

— Идея принадлежит губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву. Но ее поддержали на самом высоком уровне. Нам помогают президент России Владимир Путин, вице-премьер правительства РФ Александр Жуков, президент Олимпийского комитета России Леонид Тягачев, представитель президента РФ в нашем Южном федеральном округе Дмитрий Козак. И граждане страны. Вы знаете, что последние опросы общественного мнения показывают, что 63% россиян считают проект важным?

— Серьезная у вас поддержка. Могла ли быть предопределена победа Сочи в предварительном отборочном туре, когда определялась тройка лидеров?

— Вы знаете, что могла быть не только тройка лидеров, могла быть и четверка, и пятерка. Все-таки между городами-претендентами состоялась серьезная борьба. Знаете, многие за рубежом до подачи нами заявочной книги в МОК даже понятия не имели, что такое Сочи и где это [находится].

— Все-таки как вам удалось войти в тройку?

— Мы пришли в МОК со своей программой и защитили ее. Она вызвала интерес у международного жюри. И сегодня мы должны доказать, что сделаем то, что мы предложили и защищаем. Сыграла роль и титаническая работа, проделанная командой Сочи. А ведь с нами боролись очень серьезные ребята — представители Алма-Аты, Софии, Хака (Испания), которые тоже подали анкету в МОК.

— Как города-соседи реагируют на то, что Сочи вышел в полуфинал?

— Могу сказать, что сегодня администрации городов и края работают в одной команде. В этом году мы от Краснодарского края трижды выходили с проектами на международный уровень. Были на экономическом форуме в Лондоне. Каждый год вот уже шестой раз подряд ездим в Канны (там проходит ежегодная крупнейшая выставка по недвижимости. — “Ведомости”). Выставляли проекты в Германии. У нас есть лидер — губернатор края, который делает все для того, чтобы мы развивались.

— Успеете построить все запланированное к 2014 г.?

— В этом сомнений нет. Я сам строитель. Еще в советские времена я был управляющим треста. И знаю, как что строится и сколько лет.

— Федеральная целевая программа “Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006-2014 гг.)” (ФЦП) была утверждена в июне федеральным правительством. Концепция подготовки к Олимпиаде — это только часть ФЦП. Можете вкратце рассказать, что представляет собой ФЦП в целом?

— Главная цель программы — в развитии инфраструктуры Сочи и создании условий для строительства горноклиматического курорта мирового уровня. Задача также в том, чтобы обеспечить российских спортсменов тренировочными базами, где они смогут готовиться к соревнованиям по зимним видам спорта. Ведь в России таких крупных баз не осталось. И одна из важных целей, конечно, — создать площадку для проведения в России международных и общероссийских соревнований. В частности, сейчас мы должны создать конкурентные преимущества, чтобы получить право проведения XXII Зимних олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 г.

— В ФЦП предусмотрено два сценария — на тот случай, если город станет хозяином Игр, и если не станет. Финансирование и объемы строительства при первом и при втором сценарии будут разными?

— В первом варианте объем финансирования всех мероприятий ФЦП составит около 313,9 млрд руб. Из федерального бюджета поступит 185,8 млрд руб., 9,2 млрд руб. — из бюджета Краснодарского края и городской администрации, остальные 118,8 млрд руб. будут привлечены из внебюджетных источников. При втором сценарии потребуется примерно 122 млрд руб. Из них 56,8 млрд руб. — из федерального бюджета, 8,4 млрд руб. — из регионального и муниципального и 57,7 млрд руб. составят внебюджетные источники.

— Как долго могут окупаться деньги, вложенные в подготовку к Играм?

— По оценкам экспертов, в экономическом отношении Сочи за восемь лет пройдет тот путь, на который без Олимпиады потребовалось бы 25 лет непрерывного экономического развития.

— Идея разработать ФЦП появилась не этим летом и даже не в этом году. Но в чем ее основная цель — она появилась потому, что в Сочи

решили устроить Олимпиаду-2014? Или все-таки потому, что на Игры была сделана ставка, чтобы привлечь в город инвестиции и создать здесь настоящий европейский курорт вроде российского Лазурного Берега?

— Это две взаимозависимые программы — ФЦП и подготовка к Олимпиаде. Но даже если через год в МОК все решится не в нашу пользу, мы все равно привлечем денежный ресурс. Главное — что объем финансирования инженерной инфраструктуры останется почти таким же и при первом, и при втором сценарии.

— У вас в городе инженерные сооружения не обновлялись, кажется, с середины прошлого века. Все СМИ писали об этом, когда была обнародована новость про Олимпиаду. Почему такая ситуация в городе?

— Я не хотел бы отвечать за других руководителей, которые были в Сочи до меня. Но вы знаете, что в 1990-е гг. вплоть до 2000-х гг. у нас в стране во многих регионах наблюдался застой. Сейчас мы учимся делать бизнес. И не все сразу получается. Городская администрация и население города стремятся к тому, чтобы сделать Сочи самым красивым и самым прогрессивным городом. Для этого в том числе мы хотим провести здесь Олимпиаду.

— Из отдаленных районов Сочи всегда было трудно добраться до пляжей на общественном транспорте, а теперь в городе еще и пробки. Что конкретно делается, чтобы упростить этот процесс? По ФЦП в обновление транспортной инфраструктуры будет вложено больше денег, чем в туристические и олимпийские объекты, вместе взятые.

— Уже практически готова транспортная схема, разработанная архитекторами города. Она включает дорожные развязки, которые позволят решить проблемы с пробками. Будет построено и несколько автодорог между районами Сочи и стратегически важными для Олимпиады объектами. Проблем много. Но средства планируется выделить значительные — около 115 млрд руб., 108 млрд руб. из них пойдут из федерального бюджета. Это действительно самый крупный раздел ФЦП. Поэтому, думаю, решим все проблемы.

— То есть транспортную инфраструктуру вы собираетесь поднять на какой-то принципиально новый уровень?

— Пожалуй, это будет самое большое наше достижение. Новые транспортные проекты в Сочи уже развиваются. Мы специально ездили в Германию и из Германии в Швейцарию, чтобы посмотреть, какие у них дороги, чтобы перенять опыт. В итоге мы построили за 24 месяца дорогу европейского уровня от аэропорта до Красной Поляны.

— Для горной местности это действительно очень хорошая трасса, мне довелось там побывать. Один из ее участков — самый длинный на Черноморском побережье автодорожный тоннель. Сколько составили инвестиции в эту трассу?

— В саму дорогу мы вложили где-то 700 млн руб., это без тоннеля. В тоннель мы вложили в прошлом году около 2,5 млрд руб. Теперь мы строим объездную дорогу вокруг города, чтобы разгрузить центр, — это около 15 млрд руб. Работаем с дорожной техникой нового поколения — строим по 200 м в месяц.

— Когда серьезно займетесь благоустройством сочинских пляжей? Ведь за ними закрепилась слава не очень-то чистых.

— Краевой администрацией даже конкурс проведен на обустройство пляжей. Инвестсоставляющая проекта предполагает на пляжах различные платные услуги. Уже определены предприятия, которые занимаются поддержанием

чистоты и предоставлением платных услуг. Мы решили ликвидировать стихийную торговлю на набережных. Наняли на работу сотрудников, которые поддерживают чистоту на пляжах.

Есть проект переноса железной дороги с береговой линии в другую часть Сочи. Но пока не решили со сроками его реализации. Вообще, если говорить об экологии курорта, то после реализации ФЦП Сочи, я думаю, станет самым благоприятным регионом России. Только лишь на природоохранные мероприятия выделяется 2,65 млрд руб. Весь же комплекс мероприятий в рамках программы напрямую влияет на улучшение состояния окружающей среды. Мы подвергнем кардинальной реконструкции существующие и построим новые сети водоотведения, новые очистные сооружения. На это по ФЦП выделяется 9,5 млрд руб. Модернизация транспортной инфраструктуры, о которой я уже говорил, также будет оказывать благоприятное воздействие на экологию. Это будет достигнуто за счет разгрузки дорожной сети и снижения загазованности центральной части курорта. Хотим закупить экологически чистый общественный транспорт. В рамках реструктуризации энергетики планируется перевод котельных с мазута на газ, что снизит выброс вредных веществ в атмосферу в 1800 раз.

— Правда ли, что оценка МОК будет зависеть от состояния сочинского морского порта?

— Реконструкция морского порта входит в концепцию развития береговой зоны. Планируется его перепрофилировать под пассажирский порт. Грузовую часть вынесем из центрального района Сочи. Это повысит привлекательность города. Надеемся сделать это на “олимпийские” деньги.

— Кто из крупных инвесторов или девелоперов уже участвует в большой сочинской стройке?

— Что касается развития туристического бизнеса, вы можете посмотреть на комплекс “Газпрома” в Красной Поляне. Сначала этот проект вообще не рассматривался как олимпийский. Но когда началась подготовка к Играм, стало понятно, что он тоже будет использован. В Имеретинской долине расположится основная Олимпийская деревня. Одним из инвесторов нескольких проектов там будет “Базовый элемент”. Всего долина занимает 600 га, из них под Олимпиаду отведено 150-180 га. Горнолыжный центр на плато “Роза Хутор” профинансирует “Интеррос”. Если к этим объектам проявят интерес другие инвесторы, то проведем конкурс.

— Какие из проектов в Большом Сочи и вокруг него не являются стратегическими для Олимпиады, но будут, возможно, использованы во время Игр и повлияют на развитие туристического бизнеса в целом?

— Например, мы собираемся строить в Сочи гигантский аквариум, инвестор этого проекта — компания из Саудовской Аравии Atex International. Океанариум будет даже не европейского, а мирового класса. Проект представляет собой огромный бассейн в несколько этажей, на каждом этаже будет создан ареал обитания для того ли иного вида рыб. Завезем акул, скатов, разных коралловых рыб… Насколько я знаю, подобного океанариума в России еще не было. Для него потребуется 3 млн куб. м воды.

— Какова площадь участка, объем инвестиций?

— Для строительства этого объекта нужен участок в 0,6 га. Но мы еще не определились с местом. Объем инвестиций составит более $10 млн.

— Что еще из интересных планов?

— Хотим построить многофункциональный спортивно-развлекательный комплекс между Красной Поляной и городом. Проект называется “Теннис гольф и SPA-курорт”. Его девелопер — компания “Юмако”. Мы этот проект даже на выставку в Канны возили. Надо также отметить, что сформирована заявка для участия в конкурсе на создание особой экономической зоны туристско-рекреационного типа в Хостинском районе Сочи.

В Хостинской бухте собираемся создать новую набережную и марину — искусственный остров (как в Арабских Эмиратах), который будет соединяться с берегом мостами. Ориентировочная стоимость проекта — $800 млн. Еще один прибрежный объект — ландшафтно-рекреационный комплекс “Старый город”, который собираемся создать на адлерской набережной, для него требуется объем инвестиций примерно в 155 млн евро. Разработали концепцию тематического парка с гостиницами “Прометей в стране Золотого руна”, стоимость проекта оценивается в $676 000. Также хотим построить аквацентр в районе парка им М. В. Фрунзе на искусственном полуострове, там будут представлены все виды водного спорта. Оцениваем этот проект в $260 млн. Планируем построить тематический развлекательный парк с гостиничным комплексом на Малом Ахуне. Пока что находимся в поисках инвестиций для большинства этих идей.

— Давайте поговорим об инвестиционном климате и рынке недвижимости в Сочи. Что привлекает в ваш город внешних инвесторов?

— Мы готовы носить инвесторов на руках. Для них создан режим наибольшего благоприятствования.

— Кто может стать инвестором того или иного строительного проекта в Сочи?

— Любой гражданин, который хочет заниматься бизнесом и обладает соответствующими средствами.

— Могут ли местные игроки рынка недвижимости составить достойную конкуренцию московским, питерским и другим российским игрокам?

— В Сочи работает более 90% московских компаний. Почти все компании зарегистрированы в Сочи, но капитал у них из Москвы. Есть еще ростовские компании. Местных мало. Есть сильный девелопер “Юмако”. Есть “ПримИнвестПроект”, но у них только один точечный жилой объект.

— Как поднимутся цены на объекты недвижимости в процессе стройки века?

— Цены на недвижимость в Сочи формируются так же, как и везде, — рынком. Стоит ожидать, что в случае выигрыша в заявочной кампании и реализации ФЦП спрос на недвижимость может возрасти.

— Какие еще факторы кроме Олимпиады влияют на рост стоимости жилой недвижимости?

— Есть разница между ценами в зависимости от района города. Лазаревский — район более дешевый. Адлерский, так как он тяготеет к центру, — более дорогой. Рост цены во многом подхлестывает дефицит площадей. Город большой — 350 000 га, но только около 8% составляют городские территории. Остальное — федеральные земли, заповедники.

У нас реализуется, кроме того, программа переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Этот фонд составляет около 200 000 кв. м. Механизм строится на взаимодействии инвесторов с жильцами домов, жильцы выступают в роли продавцов. Такая схема тоже влияет на рост цен.

— Можно узнать максимальную стоимость земли в центре на каком-либо примере?

— Недавно по одному из инвестиционных договоров было реализовано 19 соток земли по цене $170 000 за сотку на ул. Воровского. Это одна из центральных торговых улиц курорта.

— Как у вас развит офисный сектор, есть ли потребность в современных комплексах?

— Спрос на нормальные офисы европейского класса сейчас превышает предложение. Сектор этот растущий. Пока современные бизнес-центры можно по пальцам пересчитать. У нас только три таких объекта — “Сокол”, “Панорама” и недавно открылся бизнес-центр “Олимпийский”. Цены аренды в них — около $40 за 1 кв. м в месяц. Но город стимулирует инвесторов развивать офисные проекты. Ставку аренды земли в инвестдоговорах по таким проектам мы понижаем. Мы разбили город на 100 территориальных зон, и в каждой зоне у нас действуют свои коэффициенты, которые регулируют инвестдеятельность.

— Какова в среднем себестоимость строительства в городе?

— В Сочи себестоимость — один из факторов, который значительно влияет на рост цен. Много трудных площадок. У нас сложная геология. Много оползней. Приходится зачастую глубоко бурить землю или срезать склоны. Себестоимость в жилищных проектах — от $500 и выше на 1 кв. м без отделки. В торговых центрах с отделкой до $2000 доходит.

— Каков срок окупаемости торговых, гостиничных проектов?

— Это все равно что выводить среднюю температуру по больнице. Каждый проект уникален, и его срок окупаемости зависит от множества факторов. Нормальный срок по бизнес-планам — около семи лет.

— Создается впечатление, что Сочи растет ввысь, судя по проектам, которые мне довелось видеть.

— Опять же смотря в каком районе. В центре надо идти ввысь. Это связано и с эффективностью проектов, и с объективной причиной дороговизны земли. Но это должно быть не в ущерб градостроительному облику.

— Как регулируется строительная деятельность в городе? Существует ли генеральный план?

— Генеральный план разработан, но пока не принят. В связи с разработкой ФЦП в него сейчас вносятся некоторые коррективы в соответствии с мероприятиями этой обширной программы. Ожидаем, что в ближайшее время он будет утвержден.

— Есть еще свободные ниши для строительного бизнеса, которые пока не заняты теми или иными игроками?

— На самом деле огромный резерв для инвесторов остается в офисном, торговом, гостиничном и выставочном бизнесе. В городе нет ни одного крупного торгового центра. Два пока только строятся. В Сочи проводится более 50 ежегодных выставок. Но нет ни одного специализированного комплекса для них.

Может, для вас это будет новостью — самый острый дефицит Сочи испытывает в сегменте 5-звездочных гостиниц. У нас нет ни одной. Надо построить более 2000 номеров 5-звездочных, около 10 000 номеров 4-звездочных и 13 500 номеров 3-звездочных. Это большая работа. Первая ласточка уже есть: из отелей класса люкс недавно открылся первый бутик-отель “Гранд Отель СПА Родина” на месте бывшего санатория “Родина”.

— В вашем городе действительно чувствуется недостаток отелей разного класса. Видимо, поэтому несколько лет назад была создана отдельная программа развития гостиничного сектора.

— Если вспомнить историю, с начала 1990-х гг. в Сочи сильно сократилось количество отдыхающих. Их стало еще меньше в год дефолта — в 1998 г. Летом 1999 г., наоборот, начался приток туристов, и это было очень ощутимо. Для многих просто дорого было ехать отдыхать куда-то за границу. А мы, наоборот, не могли всех принять, нам некуда было их расселять. Поэтому началось строительство мини-гостиниц.

Существуют проблемы и с качеством обслуживания. Поэтому лучшие обучающие программы, которые городским департаментом образования разрабатывались для сферы туризма, мы постарались отдельной строкой включить в ФЦП, понимая, какого объема будут инвестиции в ФЦП и Олимпиаду.

— Какие-то из крупных гостиниц вы собираетесь сносить или реконструировать?

— “Москва” будет реконструирована. Старые корпуса отеля “Звездный” (бывшая “Кубань”) владельцы планируют сносить и на их месте строить новые. Существует также проект реконструкции гостиницы “Жемчужина”.

— Неужели невозможно пригласить зарубежных операторов? И будет ли наконец в Сочи Hilton, ведь ходили слухи?

— Несколько зарубежных цепей интересовались городом, в том числе Hilton. Гостиничная сеть Marriott сейчас выбирает соответствующий их требованиям участок. У нас есть площадки, которые мы можем предложить операторам для строительства. Мы не собираемся обременять гостиничных инвесторов долей города в проектах. Это либо 5%, либо продажа участка инвестору в собственность.

— Как вы поступите с частным сектором мини-гостиниц, который, наверное, принимает 90% туристов?

— Мы планируем их организовать. Раньше пытались справиться с ними, издавая разные постановления, но поняли, что это бесполезно. Теперь общая идея такая: создать из этих мини-отелей единую гостиничную сеть, как Holiday Inn в Европе. Это позволит контролировать набор и качество услуг. В этом году мы повысили налог на вмененный доход в некоторых районах. Отель на 10-12 номеров платит $4000-5000 в активный сезон.

Есть некрасивые с градостроительной точки зрения районы, где можно увидеть нагромождение частных гостиниц в самых разных стилях. Будем эту проблему решать. Может быть, с помощью частного бизнеса, который выкупит эти здания и создаст на их месте гостиничные цепи.

Марина Ховратович Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...