Но независимо от исторического решения МОК уникальный город, расположенный между горами и морем, не потеряет своей привлекательности. Слишком уж много усилий направлено сегодня на формирование бренда летней столицы России. И многие инвесторы уже поняли, насколько выгодно вкладывать средства в активно развивающийся курорт. В декабре прошлого года риелторы, аналитики, девелоперы делились опытом освоения рынка недвижимости одного из самых многообещающих городов страны на конференции «Недвижимость Сочи: мифы и реальность».
С чистого листа
Перед администрацией Краснодарского края стоит масштабная задача: превратить Сочи в круглогодичную здравницу международного уровня, располагающую спортивными объектами и развлекательной инфраструктурой. Финансирование программы осуществляется как из государственного бюджета (62 %), так и за счет средств частных инвесторов (38 %). Общий объем капиталовложений составит 328 млрд руб. Крупнейшие российские корпорации, такие как «Интеррос», «Газпром», «Базовый элемент», уже проявили заинтересованность в проекте. Некоторые инвесторы принимают участие в модернизации транспортной сети города, строительстве гостиничных, курортно-оздоровительных, развлекательных объектов. Так, структура «Базового элемента» приобрела недавно сочинский аэропорт, уже в 2007 году он сможет принимать самолеты любых типов. «Газпром» возводит большой пятизвездочный отель. За счет средств частных инвесторов появляются новые очереди канатной дороги и трассы горнолыжного центра «Роза Хутор».
Муниципальные власти с энтузиазмом приступили к претворению в жизнь Федеральной целевой программы «Развитие города Сочи как горноклиматического курорта», рассчитанной на 2006–2014 годы. В числе первых шагов по ее реализации — создание нового Генерального плана развития города. Уже разработаны схемы улучшения инженерной сети, строительства очистных сооружений и комплексов по утилизации отходов, создан план усовершенствования транспортной инфраструктуры и размещения спортивно-развлекательных объектов.
Инженерные коммуникации пока можно назвать слабым звеном курорта. Некоторым районам города не хватает энергомощностей. Поэтому муниципальным властям предстоит большая работа по модернизации и замене городских сетей: запланирован ввод в эксплуатацию трех новых очистных сооружений, должны увеличиться объемы подачи газа и электроэнергии (намечено нарастить энергомощности до 800 МВт). Общая протяженность магистральных сетей водоснабжения и водоотведения вырастет до 2800 км. На названные мероприятия выделено более 9 млрд руб.
Инвестиции в транспортную отрасль составили около 100 млрд руб. На эти деньги намечено построить новую объездную дорогу и современные развязки, реконструировать внутригородские трассы, создать парковочные площадки для частного транспорта. Запланировано проведение линии легкого метро в Ахштырском ущелье, уже сдан и начал функционировать автомобильный тоннель, соединивший Сочи с Красной Поляной. Названные меры призваны уменьшить нагрузку на центр курортной столицы, снизить загазованность, устранить пробки.
Вступив в борьбу за право принимать Белую олимпиаду, город стал активно расти как туристско-спортивный центр для проведения соревнований самого высокого уровня. В случае если МОК примет решение в пользу Сочи, здесь построят 15 спортивных сооружений. Они разместятся преимущественно на двух территориях — в прибрежной и горной частях города. На береговой полосе вырастет спорткомплекс «Олимпийский парк», куда войдут ледовые дворцы, гостиницы, олимпийская деревня, пресс-центр и порт. После проведения игр в комплексе станут организовывать различного рода ярмарки, выставки, форумы, конференции.
Большие надежды возложены на развитие горнолыжного курорта Красная Поляна, расположенного на территории города Адлер (входит в Сочинскую агломерацию). Здесь планируют соорудить около 20 новых трасс для занятия сноубордом, горными лыжами и другими зимними видами спорта. Современная здравница сможет обслуживать до 25 тыс. туристов.
«Конечно, Сочи еще не дотягивает до мировых стандартов, в том числе и как горнолыжный курорт. Но это не помеха, поскольку инфраструктура, созданная с чистого листа, будет соответствовать всем требованиям Олимпийского комитета», — заявила Мария Лактионова, представлявшая на конференции городскую администрацию.
Несомненно, существенным импульсом развития города сегодня служит его участие в предолимпийской гонке. Но даже если Сочи не станет хозяином зимних Олимпийских игр, он все равно окажется в выигрыше, поскольку уже реализованные и только намеченные мероприятия по созданию условий, соответствующих высоким стандартам МОК, неплохо подогрели интерес к курорту со стороны крупных инвесторов и бизнес-элиты России.
Вид на море обязателен
Рынок недвижимости Сочи демонстрирует завидные темпы роста. Строительный сектор экономики заметно активизировался в последние несколько лет, и с 2000 года объем жилого фонда увеличился примерно на 30 %. Завоевав статус летней столицы, город стал местом, где престижно иметь собственное жилье. Ежегодно цены на сочинские квартиры повышаются на 25–30 %.
Строительство в Сочи ведут в основном девелоперы из Москвы, Санкт-Петербурга и мелкие местные компании. Проявляют интерес и иностранные девелоперы. «Крупные застройщики имеют перед местными компаниями массу преимуществ. Более конкурентоспособными их делает возможность безналичного расчета, покупка в рассрочку, ипотечное кредитование. Такие игроки, как правило, имеют в структуре свою юридическую службу», — отметил в своем докладе Станислав Грипас, генеральный директор Vesco Realty Sochi. Что привлекает строителей в город-курорт? «В первую очередь благоприятный инвестиционный климат. Кроме того, затратная часть проекта пока остается на региональном уровне. Ну и конечно, немалую роль играет постоянный спрос на недвижимость», — считает С. Грипас.
Далеко не все районы города одинаково перспективны с точки зрения возведения жилых зданий: как и везде, здесь есть места для элитной застройки, участки для сооружения объектов бизнес-класса и районы строительства муниципального жилья. Только узкая полоска шириной в 1–1,5 км вдоль моря способна притянуть взгляд сочинского девелопера, нацеленного на создание проекта класса de luxe. Все, что возводят чуть дальше, автоматически относится к бизнес-классу. Одно из главных требований покупателей дорогого жилья — вид на море. Разница в цене по сравнению с аналогичной квартирой, из окон которой можно любоваться красотой гор, составляет 15–20 %. Именно видовые характеристики и месторасположение как можно ближе к морю становятся в Сочи основными критериями элитных домов, позволяющими запрашивать цену от 3 до 10 тыс. долл. за 1 кв. м. В связи с этим строят большое количество комплексов галерейного типа, треугольных в плане зданий либо максимально узких и растянутых в длину, каким, к примеру, является «Идеал Хаус» (архитектор В. Гинзбург). «По московским меркам многоэтажный дом сразу попадает в категорию бизнес-класса. В Сочи это — элита», — сообщила участникам конференции заместитель директора отдела исследований рынка элитного жилья компании Knight Frank Наталья Пронина. Наиболее востребованные площади в сегменте бизнес-класса — от 70 до 120 кв. м. К новым тенденциям на рынке недвижимости можно отнести возросший спрос на клубные дома — небольшие комплексы в 5–6 этажей с 2–4 квартирами на этаже.
Интересно, что в городе не существует обособленных элитных районов. Бывает, что дорогой качественный объект находится по соседству с «шанхаем» — беспорядочной застройкой, представленной в основном ветхим жильем.
Кто становится основным покупателем сочинской недвижимости? «Как правило, это представители сырьевых и промышленных регионов России, в том числе и северных; в меньшей степени — москвичи и петербуржцы. И только 7 % местного населения готовы приобрести элитную квартиру у моря», — подчеркнула Н. Пронина. Несмотря на все несовершенства, которые пока отличают рынок риелторских услуг в Сочи, зачастую процесс покупки жилья выглядит вполне современно. Передовые технологии и средства связи позволяют проводить сделки почти дистанционно. «Клиенты — грамотные с точки зрения бизнеса, юридически подкованные люди. Поэтому выбор они делают обычно у себя дома, а в Сочи едут смотреть и покупать конкретный объект», — рассказывает С. Грипас.
Гостеприимство как политика
Скажем без преувеличения, что Сочи благоденствует благодаря туризму — отчисления, получаемые за счет деятельности индустрии гостеприимства, формируют около 80 % местного бюджета. И именно на туристический бизнес как на точку роста экономики юга России делают ставку федеральные власти. К тому моменту, когда реализация Федеральной целевой программы будет завершена, новый туристско-спортивный регион станет принимать до 6 млн гостей в год (против нынешних 3 млн). «Разработана градостроительная инвестиционная концепция размещения и проектирования 50 новых объектов гостиничной инфраструктуры с общим объемом привлечения инвестиций в 1 млрд долл.», — сказал в своем выступлении первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Намечено построить и реконструировать более 2 тыс. пятизвездочных, около 10 тыс. четырехзвездочных и 13 тыс. трехзвездочных номеров. Сегодня гостиничная недвижимость столицы курортов переживает период подъема. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в Сочи насчитывается около 200 «зарегистрированных средств размещения», включая 22 отеля, 92 санатория, 86 пансионатов. Помимо этого существуют так называемые незарегистрированные средства размещения — комнаты или перестроенные под гостиничные номера помещения, сдаваемые туристам местным населением. Уровень цен во многом зависит от типа предоставляемых услуг: от 10 долл./сутки — плата за аренду помещений, предлагаемых жителями Сочи, до 200 долл./сутки — за проживание в номере «современного стандарта». Средняя стоимость номера составляет 60–100 долл./сутки.
В настоящее время идет активная работа по классификации гостиниц. Согласно ее результатам большая часть объектов получают статус одно-, двух- и трехзвездочных отелей. «Пятизвездочных гостиниц по современной классификации здесь еще нет. Те отели, что позиционируют себя как высоко-классные, еще не прошли классификацию», — заметила Н. Пронина. Пока на рынке представлены только два известных оператора — «Рэдиссон САС» и «ЮМАКО». «Однако не за горами приход в Сочи крупных иностранных компаний, поскольку вместе с ростом популярности курорта повышается и спрос на качественные гостиничные услуги», — считает М. Гец.
Работа сочинских отелей в значительной степени подвержена влиянию фактора сезонности. Во время «высокого сезона» их наполняемость достигает 90 %, в то время как в «низкий сезон» она сокращается до 40 %. Стремясь нивелировать такую зависимость, многие гостиницы города расширяют список предоставляемых услуг: организуют деловые мероприятия, конференции, бизнес-встречи.
Гостиничная отрасль Сочи все больше привлекает частные инвестиции, каждый год в городе открываются новые мини-отели, они заполняют пустующую нишу четырех- и пятизвездочных гостиниц. В настоящее время насчитывается порядка 1500 малых предприятий, и они являются самым динамично развивающимся сегментом рынка. Формируется здесь и вовсе новый для страны вид недвижимости — клубные апартаменты с гостиничным сервисом. Первый клубный дом-кондоминиум был построен сетевым оператором «ЮМАКО». Генеральный директор этой организации Павел Пейсахзон рассказал об опыте создания и продаж квартир такого формата. Сегодня комплекс «Катерина Альпик» продан на 75–80 %. Но покупателям следует учесть, что клубная курортная недвижимость имеет свою специфику. «Подобные комплексы соединяют две важные вещи — объект, приобретенный в собственность, и хозяйство гостиничного типа, которое будет обслуживать профессиональная управляющая компания. Это дает клиенту возможность отдыхать на ухоженной обособленной территории. А на время отсутствия владелец передает свои апартаменты в управление, что обеспечивает ему дополнительную прибыль», — уточняет П. Пейсахзон.
Подводя итог, участники конференции сошлись во мнении, что рынок недвижимости Сочи характеризует высокий инвестиционный потенциал. Позитивное влияние на его развитие окажет реализация любого сценария федеральной программы, ведь в настоящее время формируется бренд региона как курорта мирового уровня.
Монахова Наталья Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2804 -
