Срок окупаемости инвестиций в офисы растет, доходность снижается.

Общий объем бизнес-центров класса А и В к концу 2007 г. увеличится до 150 000 кв. м, но рассчитывать на их быструю заполняемость собственникам не стоит: большинство ростовских компаний ориентированы на покупку или аренду офисов подешевле. Срок возврата инвестиций увеличивается до 7-8 лет.

Офисы дорожают
650 рублей – минимальная арендная ставка на кабинеты в центре города (нежилые помещения на первых этажах жилых домов и перепрофилированных под офисы НИИ).

 

 

1100 рублей – максимальная ставка на офисные помещения в современных БЦ. С начала года она снизилась на 100 руб.

Привередливые арендаторы
Управляющий АН «Риэлти-Ленина» Станислав Нови говорит о сложившемся дисбалансе спроса и предложения на рынке офисных площадей в Ростове. «Клиенты становятся все придирчивее, но хорошие объекты зачастую не устраивают их по цене», — объясняет он.

Большинство новых офисных центров собственники позиционируют как класс А и В, но активного спроса на них не наблюдается. По словам Нови, до конца года общая площадь таких офисов составит более 150 000 кв. м, а это превышает потребности ростовского бизнеса, который и в офисах класса С чувствует себя «очень уютно за меньшие деньги».

Замначальника отдела коммерческой недвижимости ЦН «Нирлан» Светлана Аксенова добавляет: «Арендная ставка в перепрофилированных под офисы НИИ может быть в 1,5-2 раза ниже цены аренды в новых БЦ». Но ситуация вскоре может измениться, прогнозирует она: в регион выходят столичные и иностранные компании, занимая высококлассные офисы, вслед за ними о престижном размещении задумываются и ростовчане.

Одним из недавно введенных БЦ стал «Купеческий двор» (общая площадь — 32 000 кв. м, класс В) на ул. Серафимовича. В нем есть предложения на продажу, но в здании идет масштабный ремонт и это сказывается на темпах заполняемости кабинетов, говорит специалист отдела коммерческой недвижимости «Титула» Владимир Литвинов, указывая еще и на плохую транспортную доступность объекта.

«Кристалл» (класс В, девелопер — «Элвест») расположен в более удобном для подъезда месте на пр-те Кировском, площадь комплекса поменьше (6400 кв. м), соответственно, заполнится он быстрее, считает специалист по коммерческой недвижимости АН «Квартал» Дмитрий Саркисьян.

Большой популярностью пользуются офисы в «Белом слоне» на ул. Текучева. Это связано не только с хорошей транспортной доступностью БЦ, но и с тем, что кабинеты здесь небольшие — по 17-45 кв. м, именно такие площади наиболее востребованы, говорят риэлторы.

К тому же, отмечает Саркисьян, девелопер «не пожадничал и сдал кабинеты уже с отделкой».

Арендные ставки на офисные помещения в центре, по данным Аксеновой, составляют 650-900 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных районах — 400-700 руб. Прирост с начала года незначительный — всего 2-3%, добавляет она.

Цены продаж нежилых помещений в центральной части города, по оценке Аксеновой, с начала года выросли в среднем на 15-20%, в спальных микрорайонах — примерно на 10%.

По словам Литвинова, сейчас вложения в офисы окупаются через 7-8 лет, принося собственнику 12-14% годовых.

Еще больше офисов
В мае этого года ADM Group объявила о начале строительства двух бизнес-центров. На пр-те Театральном компания построит 16-этажный комплекс «Театральный» класса В+ общей площадью 42 700 кв. м (подземный одноуровневый паркинг на 270 машино-мест займет 5500 кв. м). Второй БЦ — «А'стор» класса А — расположится рядом с ТЦ «А'стор плаза». Общая площадь 12-этажного офисного здания составит 15 000 кв. м, подземный двухуровневый паркинг на 120 машино-мест займет 4000 кв. м. Ориентировочный срок окончания строительства обоих объектов — II квартал 2009 г., площади ADM Group будет сдавать в аренду.

Решил заняться коммерческой недвижимостью и промышленный союз «Новое содружество» (владеет компаниями «Ростсельмаш», «Конорд» и «Эмпилс»). По словам члена правления союза Юрия Рязанова, сейчас идет капремонт бывшего техцентра «Ростсельмаша» (два четырехэтажных здания): в I квартале 2008 г. он будет полностью перепрофилирован в БЦ класса В «Форум». Площадь офисных помещений составит 6000 кв. м, арендаторам предложат кабинеты площадью от 14 кв. м по 650 руб. за 1 кв. м. Инвестиции в проект превысили 85 млн руб.

Оксана Лебедева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU