Военным обязанное жилье

Санкт-Петербург — Один из величайших памятников города на Неве очень маленький. Просто синяя табличка с надписью “Эта сторона улицы при артобстреле наиболее опасна”. Теперь военные уходят из Северной Пальмиры, отдавая освободившиеся площадки мирным строителям.

В центре Петербурга стартовали сразу несколько масштабных проектов по строительству многофункциональных коммерческих комплексов на месте бывших военных городков и прочих секретных объектов. Более того, самые знаковые стройки в исторической части города сегодня связаны именно с “разоружением” недвижимости.

 

 

В этом году федеральные и городские власти намерены активизировать работу по вовлечению в оборот имущества, закрепленного за разными структурами Минобороны. Примерно по 20 адресам готовятся документы для заключения инвестконтрактов или проведения торгов.

О том, сколько в Петербурге оборонной недвижимости, гражданскому человеку знать не положено — военная тайна. Телефонов большинства организаций, которыми руководят люди в погонах, нет в “Желтых страницах”, а на глухих заборах, в том числе выходящих на оживленные городские магистрали, зачастую отсутствуют какие бы то ни было вывески. Но и невооруженным глазом видно, что таких “почтовых ящиков” в Петербурге предостаточно. 5% петербургских земель (или 6900 га) приходится на территории, занятые военными и иными режимными объектами. Только военных образовательных учреждений в городе насчитывается порядка 30, у некоторых из них есть по нескольку площадок.

Прощай, оружие!

Одна из бывших запретных зон города в феврале 2006 г. получила международную известность. Остров Новая Голландия, расположенный в центре Петербурга, недалеко от Мариинского театра, был разыгран на архитектурно-инвестиционном конкурсе, в котором победил проект сэра Нормана Фостера.

Комплекс краснокирпичных зданий, построенных еще в XVIII в., при советской власти был передан военным, расположившим здесь склады Ленинградской базы ВМФ, ателье по пошиву формы и т. п. В конце 2004 г. с Минобороны наконец удалось договориться об освобождении острова. Губернатор Валентина Матвиенко получила символические ключи от Новой Голландии, и Росимущество вместе со Смольным начали подготовку к международному конкурсу.

Его предметом стала территория в 7,2 га с расположенными на ней 26 зданиями (всего 68 000 кв. м), принадлежащими РФ и Петербургу. Государство предъявило к конкурсантам несколько требований: за семь лет вложить в проект не менее $300 млн и построить на острове Дворец фестивалей (не менее 10 000 кв. м) стоимостью от $29,3 млн. Право на заключение инвестконтракта и арендные платежи оценены в $41,8 млн. Сносить разрешено только постройки советского периода. Инвестор сможет оформить новые здания в собственность, а федеральные памятники и Дворец фестивалей — в аренду на 99 лет.

Состязание, в котором участвовали три консорциума, выиграла компания “СТ “Новая Голландия”, созданная столичным девелоперским холдингом “СТ Групп”, контролируемым

Шалвой Чигиринским. Победитель привлек к работе над проектом архитектурную звезду — Нормана Фостера и пообещал вложить в остров около $320 млн (без НДС). Из них $90 млн — собственные средства, остальное — кредиты. Правда, спустя всего пару месяцев после конкурса поползли слухи, что Чигиринский уже ищет покупателей на этот крайне сложный проект. Всего предполагается реконструировать и построить 180 000 кв. м. Адаптировать идеи Фостера к местным реалиями скорее всего предстоит петербургской архитектурной мастерской Юрия Митюрева.

Другой знаковый объект петербургского центра, долгое время остававшийся недосягаемым для инвесторов, — территория на набережной Малой Невы, прямо за стрелкой Васильевского острова, которую занимает ФГУП “Прикладная химия” (более известное как ГИПХ). Это предприятие разрабатывает и производит ракетное топливо. В связи с обстановкой строгой секретности здесь даже имеется свой пограничный пост.

Идея вывода ГИПХа на другую площадку и возведения на набережной Малой Невы культурно-делового комплекса активно обсуждалась с середины 1990-х. В декабре 2003 г. по поручению Владимира Путина ФГУП “Прикладная химия”, УФСБ по Петербургу и Ленобласти и “Петербург Сити” (девелопер) заключили соответствующий инвестконтракт. Далее вокруг проекта, получившего название “Набережная Европы”, возникло несколько арбитражных споров и уголовных дел. Несколько раз менялись владельцы “Петербург Сити”. Так, права на проект приобрела одна из фирм, входящих в финансово-промышленную группу ЛСР. Последним в этой цепочке стал Внешторгбанк. Сделка по переуступке проекта завершилась в начале 2006 г. Владельцем “Набережной Европы” стала дочерняя структура банка — компания “ВТБ-Капитал”.

Под нового инвестора сейчас существенно корректируются параметры проекта. Изначально речь шла об освоении участка вдоль кромки воды площадью 4,4 га. Теперь он расширен до 10 га. “ВТБ-Капитал” уже согласовывает с городом высотность будущих зданий. Параметры многофункционального комплекса, в состав которого, в частности, войдет Дворец танца Бориса Эйфмана, пока не утверждены. Предыдущий девелопер рассчитывал построить здесь не менее 100 000 кв. м жилья и коммерческих площадей. Очевидно, что инвестиции в “Набережную Европы” составят не менее $200 млн. Стоимость переезда ГИПХа оценивается, по предварительным расчетам, в $20-25 млн.

Реализацию проекта осложняют наличие на этой территории нескольких зданий-памятников — их придется вписывать в концепцию современного общественно-делового центра — и загрязнение почв (неизвестно, сколько нужно вывезти грунта, чтобы участок стал безопасным). Впрочем, мощному государственному банку эти трудности скорее всего окажутся по силам.

В марте 2006 г. Росимущество провело конкурс на право реконструкции комплекса зданий Военно-транспортного университета железнодорожных войск (ВТУ), расположенного на наб. р. Мойки, 96, и ул. Глинки, 2.

При наличии двух заявок инвестконтракт достался фирме “Глинки, 2” — родственной структуре компании Ruric AB, учрежденной шведскими холдингами, инвестиционными компаниями и пенсионными фондами специально для работы с доходной недвижимостью в России, прежде всего в Петербурге. В частности, акционеры Ruric AB создали фирму “Эн Эйч Ай Групп” специально для участия в инвестиционном конкурсе на освоение территории Новой Голландии. Однако этот объект шведам не достался. Зато Ruric AB получила шанс наверстать упущенное, построив сопоставимый по масштабу коммерческий комплекс буквально в двух шагах от этого острова.

О перепрофилировании вузовской территории речь шла уже три года. Найти инвестора удалось только с четвертой попытки. “Это сложный и долгий проект, связанный с крупными вложениями на ранних стадиях реализации. Кроме того, организаторы конкурса опасались, что победитель перепродаст землю. Наша компания пришла на петербургский рынок надолго, не собирается спекулировать участками и располагает крупными финансовыми резервами. Кроме того, мы работаем быстро. Это видно по нашим бизнес-центрам”, — говорит генеральный директор российского филиала компании Ruric AB Александр Дымов.

Недвижимость ВТУ (более 46 000 кв. м) занимает участок в 3,2 га. По условиям конкурса здесь можно построить многофункциональный комплекс площадью до 95 000 кв. м. В его состав по плану войдут 5-звездочный отель, подземный паркинг (около 1000 мест), небольшой аквапарк, жилье, офисы. Инвестор намерен организовать здесь улочку с модными магазинами и галереями и привести в порядок Юсуповский парк. В результате место, где располагался военный вуз, должно превратиться в общедоступную пешеходную туристическую зону.

Рыночная оценка сооружений ВТУ составила $29,75 млн, при этом среди них почти нет зданий-памятников; какие дома сносить, реконструировать или строить, решает инвестор

по согласованию с КГИОП. Ввести комплекс в эксплуатацию надо до 2012 г. 5% его общей площади предстоит передать в собственность РФ, в оперативное управление ВТУ. Инвестор также должен возвести для нужд военных несколько объектов в Петродворце. Здесь уже сосредоточена часть кафедр ВТУ, а теперь весь вуз переберется в пригород. Обязательства Ruric AB — это три 55-квартирных жилых дома с полной отделкой, учебный корпус, две казармы для курсантов и др. Стройка уже началась и по плану финиширует к концу 2007 г.. Помимо недвижимости в Петродворце инвестор должен передать военным еще 10 000 кв. м жилья.

Концепция реконструкции зданий на наб. Мойки будет готова к концу года. Сейчас идет архитектурный конкурс, в котором участвуют три компании — немецкая, итальянская и голландская (архитектор Эрик ван Эгераат, также участвовавший в конкурсе по Новой Голландии). “Участок расположен рядом с Новой Голландией и Мариинским театром, и наш комплекс должен быть увязан с ними”, — поясняет Александр Дымов.

Совокупные затраты на реализацию проекта предварительно оцениваются в $300-400 млн.

“На очереди вовлечение в оборот объекта, расположенного по соседству. Это бывшие казармы на пл. Труда, 5 (памятник федерального значения), где сейчас находится Матросский клуб Ленинградской военно-морской базы. Мы готовим поручение, чтобы конкурс проводил Петербург по той же схеме, что использовалась для Новой Голландии. Реализация сразу трех масштабных проектов в этой зоне принципиально изменит облик полудепрессивной Коломны”, — полагает заместитель руководителя Росимущества Сергей Сысоев.

В конверсионный топ-лист, безусловно, входит и проект “Парадный квартал”. Инвестор — ОАО “Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” осваивает участок площадью около 10 га, расположенный в тихом центре, рядом с Таврическим садом, и ограниченный ул. Кирочной, Радищева, Парадной и Виленским проспектом. До революции здесь находились казармы Преображенского гвардейского полка, а потом — два военных городка, территорию которых занимали Академия тыла и транспорта, Военный университет связи и др. Заказчиком строительства выступает пользователь участка — 875 Квартирно-эксплуатационный отдел Главного квартирно-эксплуатационного управления Минобороны. Проект реализуется с согласия Росимущества.

К концу 2013 г. здесь появится многофункциональный комплекс с элитным жильем, офисами, фитнес-центром, супермаркетом, бутиками и ресторанами. Общая площадь реконструированных и новых зданий — 166 500 кв. м. Это будет респектабельный мини-городок с пешеходными улицами и центральной площадью, которая займет около 1 га. “Парадный квартал” станет маленьким городом в городе, как 16-й квартал в Париже или район Челси в Лондоне“, — говорит генеральный директор ОАО”Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга” Иван Романов.

Вдоль Парадной улицы расположатся шесть 4- этажных (включая мансарду) отдельно стоящих офисных зданий (по 4500 кв. м).

По уровню отделки и оборудования они будут претендовать на класс А. По словам Ивана Романова, каждое здание предполагается сдать одному арендатору на длительный срок, нарезать их на блоки инвестор не намерен. Уровень арендных ставок пока не определен.

Первая очередь “Парадного квартала” по плану сдается к концу 2008 г. Военные, покидающие эту территорию, получат несколько новых альтернативных объектов на окраинах и в пригородах, а также жилье. Эта инвестиционная нагрузка, по оценке Ивана Романова, существенно превышает $300 на 1 кв. м будущих улучшений “Парадного квартала”. Впрочем, квартиры здесь уже сейчас продаются от 3500 у. е. за 1 кв. м. Для старта перечисленных проектов потребовались вся политическая воля и значительный административный ресурс, которым располагает каждый из названных девелоперов.

Между тем и Федерация, и Смольный ратуют за массовое вовлечение в оборот неэффективно используемой военной недвижимости.

Рынок разоружения

В апреле 2006 г. Росимущество поручило петербургскому фонду имущества, который, в частности, выступал организатором конкурса по Новой Голландии, продолжить работу с военными объектами.

В июне фонд заключил с Минобороны договор, в рамках которого он будет готовить к реализации недвижимость, закрепленную на праве оперативного управления за военными частями (ВЧ), квартирно-эсплуатационными отделами и управлениями (КЭО и КЭУ) и т. п. Речь в основном идет о свободных участках под застройку, складах, полуразрушенных казармах, общежитиях и проч., в том числе расположенных в центре города.

По действующей процедуре сам балансодержатель (конкретная ВЧ или КЭО) принимает решение о вовлечении в оборот неиспользуемого имущества. Однако ему предстоит преодолеть несколько инстанций, сначала заручившись поддержкой в Ленинградском военном округе, а затем — непосредственно в Минобороны. Предстоящую сделку должно одобрить Росимущество, после чего начинается подготовка конкурсной документации при помощи аккредитованных при Минобороны фирм. Как правило, они работают по заказу конкретного инвестора или сами им являются. В Петербурге, например, в число таких компаний входят “ИВИ-93”, “Старп”, “Созвездие”, корпорация “Мегаполис” и др. “На этом этапе, как правило, сделка и подвисает из-за претензий Росимущества к собранному комплекту документов, качеству оценки и проч., — рассказывает директор петербургского фонда имущества Андрей Степаненко. — Насколько мне известно, за последние пару лет случаи заключения инвестконтрактов были единичными (например, конкурс по зданию ВТУ на наб. Мойки, 96). Основная задача фонда — “упаковка” военной недвижимости для реализации. Зачастую это совсем непросто, поскольку объекты, как правило, не прошли инвентаризацию, не имеют утвержденных границ, присвоенных кадастровых номеров, не учтены в реестре федерального имущества и т. п. Форму продажи — инвестиционный конкурс или классический аукцион — определит Росимущество. Мы лишь организаторы. Одна из наиболее распространенных на сегодняшний день схем —

заключение инвестконтракта, по которому государство получает квартиры для военных. Они поступают в распоряжение Росимущества, а уже потом распределяются между конкретными армейскими подразделениями“.

Министерство обороны и губернатор Петербурга уже согласовали первый перечень объектов, которые предполагается вовлечь в оборот. По словам Андрея Степаненко, в него попали 18 адресов. Среди них — здания на Заневском проспекте, 4 (Высшие специальные офицерские классы ВМФ), на Синопской набережной, 28, корп. 2, лит. Ф и М, земельный участок на Ждановской набережной, 2, несколько интересных объектов в пригородах: в Павловске (на ул. Обороны, 1), Петродворце и Курортном районе. Это имущество КЭУ ЛенВО, Отделения морской инженерной службы Ленинградской военно-морской базы и 131 КЭО отдела ГлавКЭУ Минобороны. “Степень подготовки документов по этим лотам очень разная — от 10% до 90%. Если в этом году нам удастся провести первые конкурсы, будем считать это большим успехом. Особых иллюзий питать не стоит, потому что объекты Минобороны — самый сложный пласт госсобственности. Однако это одновременно и последняя категория инвестиционно привлекательной и перспективной недвижимости в Петербурге, которая пока не вовлечена в оборот”, — комментирует Степаненко.

“К оценке военного имущества с целью заключения инвестконтрактов нас стали активно привлекать примерно год назад. Объекты неравноценные — от свободных участков в центре Петербурга до полуразрушенных дачных домиков в пригородах. Кстати, три земельных участка площадью 4-10 га, которые готовы освободить военные, мы сейчас оцениваем и в Москве”, — рассказывает президент группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин.

“Со структурами Минобороны работать действительно трудно. Во-первых, 90% всех вопросов приходится решать в Москве, потому что они не относятся к компетенции Ленинградского военного округа. Документы проходят несколько инстанций, подобных "черному ящику", и в каждой можно натолкнуться на непредсказуемый отказ. Во-вторых, сами военные не привыкли, да и по большому счету не должны мыслить экономическими категориями, поэтому инициативы девелопера, как правило, наталкиваются на непонимание. На поиск общего языка могут уйти годы, а отложенный на такой срок проект становится слишком рискованным. Поэтому инвесторы предпочитают приходить на объекты, по которым процедура конверсии уже запущена, — говорит директор по развитию АН "Бекар" Игорь Горский. — Конкурс по Новой Голландии показал, что с мертвой точки можно сдвинуть даже, казалось бы, безнадежные проекты. Главное — активная позиция государства. Именно оно — в лице Федерации и города — должно договариваться с военными, а отнюдь не предприниматели. Пусть чиновники возьмут на себя юридическую очистку недвижимости и ее предпродажную подготовку, а потом предложат объекты бизнесу по адекватной цене”.

“Проблема взаимодействия с военными заключалась в отсутствии наработанных процедур, — добавляет генеральный директор Центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Илья Еременко. — Сейчас эти схемы постепенно отлаживаются, значит, каждому следующему девелоперу будет проще работать с оборонкой”.

Анастасия Ясинская Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...