Болгария стала заграницей

Но цены на недвижимость в стране по-прежнему ниже московских.

Болгария с 2007 г. станет официальным членом ЕС, что стало определяющим фактором для ее рынка недвижимости. Цены на нем за год выросли не вполне понятным для европейцев, зато вполне объяснимым для москвичей образом: если в январе квартира в Болгарии стоила 50 000 левов (курс к доллару приблизительно 2 к 1), то в середине прошлого года ее цена составляла уже $50 000, а в начале года нынешнего она стала номинироваться в евро и стоит теперь, как нетрудно догадаться, 50 000 евро. Впрочем, по московским меркам это все равно смешные деньги.

 

 

За последний год болгарская недвижимость подорожала более чем в два раза. Впрочем, и после этого она продолжает оставаться самой дешевой в Европе: стоимость квадратного метра приличного жилья колеблется в пределах 150-500 евро в зависимости от месторасположения.

Для бизнеса рекомендуется София, для отдыха - деревня

В принципе, в Болгарии существуют два района, недвижимость в которых действительно пользуется постоянным спросом и растет в цене. Это София и города в причерноморской зоне. На сегодняшний день в столице Болгарии нижняя планка стоимости квадратного метра составляет 350 евро, верхняя колеблется в районе 1000 евро. Однако говорить о каком-то серьезном буме в области жилищного строительства пока не приходится: по мнению болгарских риэлторов, в Софии спрос вполне уравновешивается предложением на вторичном рынке и незначительным новым строительством, так что до поры до времени каких-то серьезных ценовых скачков здесь не предвидится. Все может поменяться к 2007 г., когда страна официально вступит в ЕС. К этому времени планируются ввод в действие значительного количества новых офисных центров и серьезный приток иностранцев. Гораздо более интересным для себя на сегодняшний день болгарские риэлторы считают работу с так называемой "малой жилой недвижимостью", к которой они относят хорошие деревенские дома площадью от 150 до 250 кв. м с земельными участками от 15 соток, расположенные не далее 30 км от моря и стоящие не более 30 000 евро. Наиболее активный спрос на эти объекты проявляют англичане, шведы и финны пожилого возраста, планирующие в старости перебраться на постоянное проживание в эту дешевую европейскую страну с мягким климатом.

Зона германской оккупации

Однако наиболее востребованной и быстро растущей в цене является недвижимость на черноморском побережье Болгарии. Это, конечно же, Варна и наиболее известные курортные места - Албена, Золотые пески, Солнечный берег и т. д. Хотя Варна все же стоит несколько особняком: в ней жизнь не замирает, а бурлит круглый год, в то время как на курортах зимой можно испытывать некоторый недостаток общения. Поэтому основной интерес курорты вызывают у инвесторов, вкладывающих средства в развитие туристической инфраструктуры. Первенство здесь держит Албена, которая была практически полностью приватизирована еще в начале 1990-х по замысловатой схеме: болгарское правительство создало холдинг, в который были включены все объекты инфраструктуры курорта. С тех пор инвесторы покупают акции этого холдинга и управляют отдельными объектами инфраструктуры. Таким образом было реализовано более 80% акций Албены, а на оставшуюся государственную долю впору устраивать аукцион среди крупнейших немецких туроператоров - TUI, ITS, Nekerman.

Причина такого ажиотажа достаточно банальна: в Албене практически не осталось свободной земли для нового строительства, и потому речь идет лишь о различных возможностях реконструкции старых, в основном еще панельных гостиниц. Дело это непростое и хлопотное, однако, по данным немецкой ассоциации туроператоров, реконструированная до уровня 4 звезд с созданием соответствующей инфраструктуры (бассейн, бары и ресторан) гостиница в Албене окупает инвестированные средства в течение трех-четырех лет.

Два других наиболее известных курорта - Золотые Пески и Солнечный берег - приватизировались по другой схеме. Вся туристическая инфраструктура (отели, рестораны и т. д.) распродавалась по отдельности и также очень удачно - на сегодняшний день реализованы все гостиницы и рестораны (порядка 130 штук) на Золотых Песках. Однако здесь "немецкая оккупация" несколько разбавлена испанской туркомпанией Iberostar и частными инвесторами из Италии. Россиян среди инвесторов в туристическую отрасль Болгарии пока что замечено не было.

Хотя их приход все же возможен. Упоминавшиеся старые курортные места представляют собой достаточно замкнутые в плане свободной земли под строительство пространства, ограниченные морем и горами. Поэтому сегодня в Болгарии на правительственном уровне достаточно серьезно обсуждается вопрос о создании новых курортных зон, в частности между Варной и Бургасом - это порядка 90 км береговой линии с прекрасными песчаными пляжами в районе городов Бяла и Обзор, ни в чем не уступающими по своим природным данным старым золотисто-солнечным берегам и пескам. Вопрос лишь в том, что притока иностранных инвесторов в этот район можно ожидать только после предоставления государственных гарантий в помощи для освоения этой территории - подведения коммуникаций, создания нормальных подъездных путей и т. д. Но, судя по стабильно увеличивающемуся (за последние четыре года - на 20-25%) притоку туристов на болгарские курорты, это время не за горами.

Знал бы прикуп, жил бы в Варне

Не менее интересна в инвестиционном плане, помимо всех прелестей личного использования, и покупка квартиры либо дома в Варне, где ежегодный прирост цен прогнозируется на уровне 20-25% годовых. И вот здесь россияне уже в числе первых: по данным болгарских агентств, из 10 иностранных покупателей, приобретающих недвижимость в Варне, четверо из Германии, а трое из России. Всего, с учетом вилл в прибрежной полосе, в этом курортном местечке проживает более 22 000 россиян, из которых приблизительно половина находится в Болгарии постоянно, а остальные используют свои объекты недвижимости как летние дачи. Несомненно, большинство из них было привлечено дешевизной предлагающихся объектов. На вторичном рынке в центре Варны хорошую трехкомнатную квартиру либо коттедж можно приобрести за 100 000 евро. При этом аналогичная квартира на менее престижной улице и без вида на море может предлагаться за 20 000-25 000 евро. Сами болгары считают, что эта панорама в виде "синего пятна моря" абсолютно не стоит этих денег - ею приятно любоваться первые три летних месяца, однако все остальное время года, и особенно зимой, морской ветер доставляет гораздо меньше удовольствия. Зато цены на подобные квартиры и коттеджи в удаленных от центра районах будут приблизительно на 20-30% ниже. А вот те же самые объекты, но находящиеся либо в Бургасе (130 км южнее), либо в курортном городке Каварны (60 км к северу), будут стоить уже в два раза дешевле.

Однако болгарские риэлторы отмечают, что в прошлом году россияне основное предпочтение отдавали приобретению квартир в строящихся престижных комплексах в Варне в близких к морю кварталах (под близостью понимается расстояние в 50-2000 м). Дело в том, что болгарские понятия "идеален център", "широк център" для россиян умещаются в понятие одного квартала. Зато плотность застройки этого "широка" центра в Варне попросту поражает воображение и навевает воспоминания о тесных улочках Италии и белье, сохнущем на натянутых между домами веревках. Поэтому не должна удивлять и вполне московская стоимость парковочного места или гаража - 5000-12 000 евро. В прибрежных районах, несомненно больше простора, да и цены пониже - в новостройках квадратный метр предлагается по цене от 350 до 600 евро. Все квартиры на продажу выполнены по так называемому БДС (Български Държавен Стандарт) - без полов, сантехники, только оштукатуренные стены и вставленные окна. Однако доведение квартиры до ума стоит, по нашим понятиям, сущие копейки - подрядчик выполняет оставшиеся необходимые чистовые работы (настилка полов, покраска стен, монтаж сантехники и бойлера, установка кухонного оборудования) не более чем по 100 евро за квадрат. В итоге "крайняя" цена новостройки под ключ в Варне составляет сегодня от 375 до 700 евро за квадрат. В 2004-2005 такие квартиры будут расти в цене, по прогнозам Болгарской ассоциации предпринимателей, на 20-25% в год, что делает эти вложения одними из наиболее прибыльных на болгарском рынке недвижимости. Тем более что и сдача их в аренду по сложившимся ценам на уровне 300-500 евро в месяц способна окупить вложения в течение 6-8 лет. И этим прогнозам вполне можно верить - как и все прибрежные болгарские города, Варна, будучи скована с двух сторон морем и горами, испытывает серьезные проблемы с выделением новых земельных участков под жилую застройку. Поэтому серьезного увеличения предложения на рынке жилой недвижимости не предвидится, а спрос постоянно растет (в первую очередь за счет немцев) и превышает сегодня предложение по новостройкам приблизительно на 30%.

Можно и что нельзя купить

Никаких ограничений в приобретении недвижимости в Болгарии для иностранцев не существует - при покупке квартиры достаточно только паспорта. За исключением одного "но", касающегося операций с земельными участками: пока что (ориентировочно до 2006 - начала 2007 г., но однозначно до официальной даты вступления в ЕС) нерезидент не может лично стать собственником земли в Болгарии. Однако этот вопрос решается достаточно просто: земля может быть оформлена на иностранную фирму с болгарским участием, где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии. Также юридически чист вариант с приобретением земли на фирму, зарегистрированную в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица, - по всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии. Другим немаловажным аспектом экономии, влияющим на решение о приобретении недвижимости в Болгарии представителями северных стран, являются низкие ставки ежегодных налогов на недвижимость - сегодня они составляют порядка 0,5 евро за квадратный метр - и отсутствие какой-либо квартирной платы. Отдельно оплачиваются лишь электричество, холодная вода и телефон, причем ставки на оплату этих коммунальных услуг вполне соизмеримы с российскими.

Что считается приличным в Болгарии

В силу серьезной специфики болгарской недвижимости понятия о приличном жилье здесь сильно отличаются от московских представлений о том же самом. Дело в том, что подавляющее большинство домов в Болгарии построено из достаточно тонкого армированного бетона либо с использованием технологии "в 1 кирпич" (в России предпочитают строить "в 2,5 кирпича"). Здания достаточно прочные, однако тепло- и звукоизоляция оставляют желать лучшего. И если теплым летом это абсолютно несущественно, то в редкие (раз в 10 лет) холодные зимы, когда температура опускается до минус 15 градусов, стены прекрасно промерзают насквозь. Тем более что обеспеченность коммуникациями в Болгарии также пока что оставляет желать лучшего. Практически в 90% болгарских квартир нет таких централизованных коммуникаций, как отопление, газ и горячее водоснабжение. Поэтому большинству иностранных покупателей квартир на вторичном рынке приходится задумываться об установке в доме автономном системы отопления, работающей либо на электричестве (цены на него сопоставимы с российскими ценами), либо на газе (возможно далеко не везде), либо на дровах, что, кстати, встречается достаточно часто. Дома в пригородах крупнейших городов, предлагающиеся на вторичном рынке, также имеют свои дополнительные особенности: туалет, как правило, расположен на улице, а лестница на второй этаж - наружная, что несколько затрудняет эксплуатацию дома в зимний период. Однако все эти проблемы меркнут перед ценами на недвижимость - пока что элитное жилье, к примеру в Варне, можно купить по 500 евро за "квадрат".

Русский фокус
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...