Девелопмент недвижимости в Лондоне

С 27 июня по 2 июля в Лондоне ведущие девелоперы и консультанты Великобритании проводили семинар для российских специалистов в сфере недвижимости «Девелопмент объектов смешанного использования».

Архитектор — главный идеолог проекта

Среди лондонских девелоперов распространена практика создавать отдельную сборную команду под каждый проект. Первым к работе привлекают руководителя проекта (его также можно назвать продюсером), который подбирает специалистов, согласовывает цели проекта с заказчиком, а также контролирует его исполнение. Однако, пожалуй, самой важной задачей руководителя является поиск архитектора, ведь именно он станет главным идеологом проекта. Неудивительно, что этому придается такое большое значение.

 

 

Неудачно сделанный выбор может пагубно сказаться на реализации проекта или даже развалить его, но виноватым при этом все равно останется девелопер.

Архитекторов условно делят на три типа: «бюджетный», «коммерческий» и «звезда». «Бюджетного» архитектора, как правило, приглашают в тех случаях, когда заказчик или девелопер ограничен в средствах. Это либо молодые, либо не имеющие опыта конкретно в данном направлении специалисты, готовые работать за небольшое вознаграждение. Решение, предложенное «бюджетным» архитектором, может оказаться весьма успешным за счет нестандартного подхода, однако гораздо чаще случается так, что на практике такие проекты очень трудно реализовать или впоследствии возникают проблемы, например с эксплуатацией объекта.

«Коммерческий» архитектор должен иметь опыт работы с похожими проектами, знать их особенности и подводные камни. Он — гарантия того, что объект будет спроектирован разумно и качественно и в случае грамотной реализации станет приносить запланированный доход.

Третий тип — архитектор с именем и отличной репутацией на рынке. Приглашение «звезды» серьезно увеличивает бюджет проекта и, скорее всего, сроки его окупаемости, однако для девелопера это в первую очередь работа на имидж — как компании, так и проекта. Средний для Лондона срок окупаемости в 8–10 лет при привлечении известного архитектора растягивается на 15–20 лет. С другой стороны, доходное здание в центре города в среднем служит 25–30 лет, после чего его признают устаревшим и сносят, чтобы на этом месте построить современный и, следовательно, приносящий большую прибыль объект. Если же архитектурное решение оригинально и необычно и здание, по сути, является произведением искусства, то оно будет востребовано и через 50 или даже 100 лет.

Крупнейшие проекты Лондона

Примером «звездного» объекта можно считать здание компании Swiss Re, созданное по проекту знаменитого Норманна Фостера и за свой цвет и форму прозванное жителями Лондона «Огурец». Несмотря на то что оно было построено в 2005 году, специалисты уже признали его вехой в истории архитектуры. По расчетам срок окупаемости этого объекта немаленький — около 20 лет, однако для заказчика имиджевая составляющая проекта и продвижение имени своей компании были важнее, чем его доходность. Впрочем, «Огурец» коммерчески успешен — арендные ставки в нем сегодня одни из самых высоких в Лондоне (в среднем 880 фунтов за 1 кв. м).

Еще одна работа Норманна Фостера — район More London. На территории в 6 га, ранее занимаемой складами, сейчас находится мэрия Лондона, четырехзвездочный отель «Хилтон» и офисные здания. Благодаря центральному расположению арендные ставки довольно велики — 625 фунтов за 1 кв. м.

Многофункциональный комплекс Broatgate (вариант реконструкции старого лондонского вокзала) — яркий пример проекта, выполненного «коммерческим» архитектором. Вообще, в последние двадцать лет вокзалы в Лондоне часто становятся объектом редевелопмента и оптимизации, поскольку занимают обширные площади и притягивают большие потоки людей, но при этом их застройка (например, старыми складскими помещениями), как правило, непрактична с точки зрения доходности. Проекты реконструкции вокзальной территории обычно включают в себя множество культурно-развлекательных объектов, которые привлекают посетителей. В результате можно существенно увеличить эффективность использования площадей, сохраняя при этом здания вокзалов как памятники архитектуры.

Реализация проекта Broatgate начата в 1984 году. Здание вокзала должно превратиться в торгово‑офисно-развлекательный комплекс площадью 500 тыс. кв. м, из которых в настоящее время построено 350 тыс. Broatgate, как и большинство крупных проектов, пережил уже несколько циклов (период от начала роста до начала падения цен), во время которых строительство приостанавливалось или возобновлялось в зависимости от ситуации. На рынок площади выводили порционно, чтобы избежать его перенасыщения.

Проект интересен своими решениями по рациональному использованию территории. Например, в нем есть здание, встроенное в бывший железнодорожный мост, а также небольшая круглая башня, буквально втиснутая в свободные десять метров между двумя другими объектами. Офисы расположены даже в стеклянных переходах между зданиями. Развлекательная часть комплекса в числе прочего предусматривает широкую арену, на которой проводят различные мероприятия и постоянно работает команда аниматоров.

Другой «вокзальный» объект — King Kross — называют крупнейшим проектом развития территории в Европе. Помимо строительства тоннеля, по которому за два с половиной часа можно будет добраться от Лондона до Парижа, на площади в 40 га в помещениях складских комплексов, которые являются памятниками архитектуры и потому не подлежат сносу, планируется создать торговые зоны и коммерческую школу искусств. Множество культурных объектов, расположенных на территории, привлекают посетителей в малопроходимую зону, находящуюся за вокзалом.

В Докленде застраивается район Canary Wharf. Девелопером этого масштабного проекта выступает канадская компания Canary Wharf Group. Его реализация была начата в 1986 году, также осуществляется фазами и рассчитана на несколько рыночных циклов. Сейчас в Canary Wharf расположены 18 офисных, один торговый и один конференц-центр, а также пять паркингов. Чтобы квартал не пустел по ночам и в нем не обострилась криминогенная обстановка, здесь возводят жилье. После завершения проекта Canary Wharf будет включать в себя около 10 % всех офисных площадей Лондона, а в целом запланировано 5 млн кв. м жилых и коммерческих площадей, из которых 1,6 млн уже выведены на рынок. Однако в настоящее время строительство офисов в районе временно приостановлено: на рынке наблюдается некоторый спад, и девелоперы ожидают очередного всплеска спроса и роста цен, чтобы продолжить застройку.

Интересной особенностью этого проекта являются большие подземные площади, представляющие собой целый город. Из одного здания (фактически любого) района Canary Wharf можно попасть в другое, не выходя на улицу. Под землей расположены торговые галереи и рестораны, там же находится вход в метро. Такая оригинальная организация территории обусловлена канадским происхождением компании‑девелопера. Для Канады с ее холодным климатом создание подобных подземных городов очень эффективно. Кстати, Россия, где климатические условия похожие, могла бы перенять этот опыт.

Реконструкции подвергают не только вокзалы, но и стадионы. Так, знаменитый Уимблдонский стадион решено превратить в многофункциональный комплекс, построив на его территории на деньги налогоплательщиков торговые и развлекательные зоны, а также отель на 400 номеров.

Еще одна особенность застройки Лондона — стремление избежать разделения города на богатые и бедные кварталы, которое, по мнению властей, провоцирует раскол общества. С другой стороны, соседство людей с разным уровнем достатка создает дополнительную социальную напряженность. Например, район Paddington Basin раньше был заселен людьми с низким достатком, часть таких домов там все еще сохранилась. Сегодня на этой обширной территории (3,5 га) возводят жилье и офисы, и обитатели новых домов порой вынуждены нанимать охрану, чтобы защититься от соседей. Тем не менее позиция местной администрации такова: при строительстве любого жилья, даже элитного, часть площадей обязательно должна выделяться на социальные нужды.

Кстати, о рынке жилья. В Лондоне обычной практикой является не покупка квартир в собственность, а приобретение прав аренды на 99 лет. Это делается для того, чтобы через 100 лет устаревшее здание можно было снести без каких‑либо юридических проблем. Стать собственником стоит не намного дороже, чем на указанный срок купить право аренды. Причем его можно передавать по наследству.

Хочется сказать несколько слов и о девелоперских ошибках, которые случаются как при создании небольших объектов, так и при реализации крупных проектов с многомиллионными инвестициями. Примером может служить огромный выставочный комплекс под названием «Купол 1000-летия Англии», построенный к юбилею, который праздновали в 2003 году. Предполагалось, что в дальнейшем его можно будет эффективно использовать как спортивную арену или развлекательный комплекс. Но дело в том, что месторасположение для объекта было выбрано неподалеку от Докленда, на территории, которая является депрессивной. Приглашенные консультанты, разрабатывавшие концепцию проекта, рекомендовали лондонским властям параллельно инвестировать в транспортную инфраструктуру и благоустройство района. Однако заказчик решил воспользоваться лишь частью подготовленного специалистами решения, а именно идеей привлечения в проект девелоперов со стороны, которые должны будут обеспечить его дальнейшее развитие. Выставочный комплекс «Купол 1000-летия Англии» считается на сегодняшний день самым большим крытым сооружением в мире, однако, несмотря на проведенные тендеры, девелоперов для него так и не нашлось и объект остается убыточным. Сейчас готовится реконцепция объекта, причем рассматривают даже вариант сноса комплекса.

Бывает, что консультанты ошибаются и в «обратную сторону». Например, проект «Глаз» — самое высокое в мире колесо обозрения, созданное с использованием строительных технологий, применяемых при возведении небоскребов, и подаренное городу компанией British Airways, — изначально не планировался как доходный. Согласно первоначальным расчетам, он должен был простоять всего три года, однако при стоимости в 75 млн фунтов окупился всего за два года и продолжает приносить доход.

Особенности британского девелопмента

Большую часть зданий в Лондоне строят для последующей перепродажи. После вывода объекта на рынок и создания пула арендаторов девелопер покидает проект, а на его место приходит институционарный инвестор. Срок согласования проекта в среднем составляет три года. Когда речь идет о строительстве в центральной части Лондона, приглашение «звездного» архитектора часто становится вынужденной мерой, поскольку репутация и кредит доверия его работам существенно упрощают прохождение всех инстанций, особенно если планируется возводить высотное здание.

При согласовании проектов большую роль играет общественное мнение и поддержка муниципалитета, причем последняя во многом зависит от позиции жителей района (а не наоборот, как это обычно происходит в России). Поэтому население подробно информируют о предполагаемом проекте, его последующем продвижении, о ходе строительства, кроме того, проводят общественные обсуждения и круглые столы, большое внимание уделяют различным программам лояльности и социальной инфраструктуре.

Проекты государственного значения реализуют по инициативе властей и за счет бюджетных средств. Частных инвесторов привлекают уже на более поздних этапах. Одним из главных проектов такого рода сегодня является строительство Олимпийской деревни. Проведение Олимпиады 2012 года не только принесет Лондону доход от туризма и рекламы, но и позволит развить депрессивный район, в котором будет размещена Олимпийская деревня.

Практика изъятия земли для государственных нужд в Лондоне также имеет свои особенности. В Великобритании считается, что право собственности священно, но интересы нации превыше всего. Поэтому земельные участки или строения, находящиеся в частной собственности, власти выкупают, причем по рыночной цене или даже чуть дороже. Однако если собственник по каким‑то причинам не хочет продавать принадлежащую ему недвижимость, муниципалитет может подать на него в суд. Если суд признает, что требования властей обоснованны, он вынесет решение о принудительном выкупе. Такая схема исключает ситуацию, когда коррумпированные чиновники действуют в интересах бизнеса или частных лиц, претендующих на данный объект.

Рынок коммерческой недвижимости Лондона сейчас находится в стадии стагнации, то есть предложение превышает спрос. Многие строительные проекты замораживают до лучших времен. При этом владельцы зданий не снижают ставки, а просто ждут, пока рынок вновь войдет в активную фазу. Из‑за низкого спроса девелоперы уже не пытаются искать на объект арендаторов самостоятельно, а пользуются услугами специалистов. Как правило, для этого привлекают две брокерские компании, поскольку считается, что такая схема создает здоровую конкуренцию и стимулирует агентов работать активнее.

Обычно в аренду сдают целый этаж, при этом стандартный период — десять лет. На меньшие сроки собственники соглашаются неохотно, и арендная плата в этом случае будет выше. Зато при заключении долгосрочного договора арендаторам на полтора года предоставляют своего рода арендные каникулы, освобождая на это время от арендной платы: им остается оплачивать только коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Арендные ставки, как правило, пересматривают раз в пять лет. Депонент не требуется, однако широко применяется банковская гарантия, которая помогает защитить интересы арендодателя в случае неплатежеспособности компании-арендатора.

Благодаря мягкому лондонскому климату на многих объектах коммуникации, лифтовые шахты, пожарные лестницы, машинные отделения и котельные выводят за пределы здания. Девелоперы стараются не занимать внутренние площади служебными помещениями, таким образом увеличивая доходность объекта. В новых постройках предусмотрена в основном свободная планировка, отделка присутствует только в местах общего пользования, которые чаще всего сконцентрированы в середине этажа. При этом девелопер заранее готовит несколько вариантов стандартных планировок, исходя из предполагаемой специализации компаний-арендаторов.

В Лондоне парковочные места предоставляют из расчета одно парковочное место на этаж площадью приблизительно 1000 кв. м. Считается, что только президент компании ездит на работу на собственном автомобиле, а остальные сотрудники должны передвигаться на метро. Благодаря такому подходу, кстати, активно поддерживаемому властями, деловые районы освобождаются от машин, сокращается количество пробок. Возможно, когда в Москве и других крупных городах, где сегодня стандартным требованием арендаторов является предоставление одного машиноместа на 50 кв. м площади, транспортная ситуация станет совсем критической, лондонская практика получит широкое распространение и у нас.

Еще один интересный момент — отношение к памятникам архитектуры, в том числе и промышленной: старым зданиям складов, газгольдерам, докам, пакгаузам и т. д. Их запрещено сносить, однако можно перемещать, реконструировать или даже изменять их назначение. Например, многие старые доки превращают в жилые дома, надстраивают их стеклянными мансардами, а старые краны на стенах, с помощью которых раньше поднимали грузы на верхние этажи, сохраняют: они придают обновленному зданию особый колорит. Другой пример — газгольдер, находящийся на территории King Kross. Его решено перенести, а на месте емкости с газом возвести новое строение круглой формы.

Александр Шарапов Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...