Недвижимость Лондона

Рынок зарубежного жилья россияне открыли для себя в начале 1990‑х. В настоящее время уже немало российских фирм и представительств иностранных компаний предлагают свои услуги по поиску и приобретению объектов недвижимости в Европе и Америке, в Канаде, ОАЭ и иных местах. Многие состоятельные люди стремятся купить недвижимость в столице Англии — Лондоне. И если спрос на жилье в других областях страны (Уэльсе, Шотландии, Северной Ирландии) формируется со стороны местного населения, то в Лондон и его пригороды едут клиенты со всего мира. Это принципиально разные рынки, спрос в столице существенно выше, чем в других частях Англии.

 

 

Об особенностях приобретения лондонской недвижимости рассказывает директор по работе с клиентами британской консалтинговой компании Property Vision Гульнара Лонг.

Мотивы приобретения жилья в Лондоне

Существенное влияние на рынок недвижимости британской столицы оказывает иностранный капитал, в том числе и российский. Одним из мотивов покупки жилья можно назвать получение статуса резидента страны. Наличие в собственности недвижимости служит выражением серьезных намерений по отношению к государству и принимается во внимание правительством при получении статуса резидента.

Согласно данным различных аналитических служб большинство иностранцев покупают квартиры в Лондоне для проживания — собственного (если человек часто ездит в Лондон) или кого‑либо из членов семьи (например, детей, посещающих учебные заведения). Некоторые рассматривают приобретение недвижимости как инвестиции. Но в Лондоне прибыль при сдаче в аренду составляет примерно 5 % в год, то есть такое вложение не очень выгодно, скорее речь может идти о сохранении капитала. Однако приобретение объектов недвижимости с целью инвестиций в историческом центре города представляется весьма привлекательным. Квартиры в уникальных зданиях устойчиво дорожают, их количество ограничено, на них всегда находятся покупатели.

Участники рынка недвижимости Лондона

Тут работают как агентства, так и частные продавцы. Отдельные категории — консалтинговые фирмы и застройщики. В центре Лондона обосновалось около 200 агентств. Наиболее крупные имеют офисы в разных районах, что позволяет повысить эффективность обслуживания клиентов. Каждая контора реализует лишь те объекты, разрешение на продажу которых получено от собственников или застройщиков. Централизованной базы данных нет. Это не уменьшает количество сделок, но усложняет жизнь покупателю. Чтобы найти дом своей мечты, нужно обратиться в несколько контор и затратить значительное количество времени. Агентства не торопятся совмещать базы и делиться комиссионными — они знают, что свои объекты они все равно продадут, поскольку спрос превышает предложение. Правда, с недавнего времени фирмы стали делиться информацией, но, как правило, только по тем объектам, которые долго не находят сбыта.

Сложность для клиентов состоит еще и в том, что до 30 % действительно интересных вариантов не попадают в базы данных и уходят частным порядком. Так происходит, например, если владелец знаменит, принадлежит к королевской семье и не хочет огласки. С такими предложениями работают лишь частные продавцы или хорошо зарекомендовавшие себя консалтинговые компании, занимающиеся подобным эксклюзивом. Одна их таких фирм — Property Vision.

Сотрудник компании имеет доступ к базам всех агентств и получает информацию в приоритетном порядке. Почему? Потому что он представляет интересы покупателя, который оплачивает услуги работника консалтинговой фирмы таким образом, что последний не претендует на комиссионные хозяина базы данных. То есть для агентства недвижимости консалтинговая компания не конкурент, а клиент.

Сложности, с которыми может столкнуться покупатель

Особенность английского законодательства в части приобретения недвижимости состоит в следующем. Заключив устное или письменное соглашение, ни покупатель, ни продавец не берут на себя никаких юридических обязательств. Каждый из них вправе в любой момент до совершения сделки отказаться от нее.

Поскольку спрос превышает предложение, агентство стремится продать объект как можно дороже. Например, клиент называет цену, начинается оформление бумаг, а в это время кто‑то еще предлагает больше. Как правило, в подобном случае первый человек получает отказ.

Работая с консультантом, этого можно избежать. Клиент подписывает с ним контракт, а агентства знают, что сделки от консультантов не срываются. За эту уверенность они часто готовы пойти на менее выгодные условия.

Нужно учитывать, что при купле-продаже недвижимости источник происхождения денег не должен вызывать сомнения. Клиенту необходимо иметь счет в таком банке, при переводе денег из которого вопросов об их происхождении не возникнет. Если ясности нет, совершение сделки может задержаться.

Цены

На протяжении последних пяти лет элитная недвижимость стабильно дорожает на 5–10 % в год (за 2005-й — примерно на 10 %). В 2006 году по прогнозам аналитиков тенденция сохранится. Стоимость объектов в центре Лондона достигает 20 млн фунтов стерлингов, но есть и уникальные варианты за 40 млн фунтов. Например, сейчас продается второй по величине дом в Англии (по оценкам специалистов), он чуть меньше Букингемского дворца. Продавец — частное лицо.

Квартиры в центральных районах, в хороших домах, на улицах с умеренным движением стоят от 7–8 тыс. долл. за кв. м (700–800 фунтов стерлингов за квадратный фут) до 25 тыс.

На минимальную сумму — 500 тыс. долл. — можно купить жилье с одной либо двумя небольшими спальнями в центре Лондона площадью 60–70 кв. м.

Максимальные цены предлагают за квартиры в современных, недавно построенных домах, — с профессиональной охраной, хорошей инфраструктурой (бассейном, спортивным комплексом, подземной стоянкой), с отделкой, отвечающей высшим европейским стандартам. Известные лондонские девелоперы собираются возвести дом в центре Лондона, который должен побить все рекорды стоимости. Намечено установить цены порядка 28–30 тыс. долл. за кв. м. Пока есть только проект, работы начнутся в конце года.

Следует отметить, что качественная недвижимость в престижных районах продолжает дорожать, и приобретать ее с целью инвестирования, безусловно, выгодно.

Классификация районов Лондона

Существуют разные точки зрения на то, какие именно районы можно называть центральными. В классическом понимании центр Лондона — это его основные парки (Гайд-парк, Джеймс-парк, Грин-парк) и территория вокруг них. Она включает в себя такие районы, как Бейс Готтен, Ноттинг Хилл, Кенсингтон, Найт Бридж, Белгравия, Мей Фэер, Челси.

Престижен Хамстед, хотя и находится относительно далеко от центра. Популярны, особенно среди иностранцев, Уимблдон и Ричмонд, где построены хорошие школы и отличные современные дома.

Специфика Лондона заключается в заметной ценовой дифференциации. На одной стороне улицы дома могут быть существенно дороже, чем на другой — только из‑за сада больших размеров и южного расположения. Все эти факторы необходимо учитывать.

Российские покупатели

Россияне предпочитают центральные районы Лондона или его ближайшие окрестности (если интерес проявлен к загородной недвижимости). Квартир покупают больше, чем домов. Средний дом в Лондоне — это четыре-пять этажей, что не совсем привычно для россиян. Приобретают в основном большие квартиры в современных зданиях без особых архитектурных изысков. Главным требованием в таком случае становится функциональность: наличие охраны, современной инфраструктуры, парковки возле дома или подземной автостоянки, то есть услуг, характерных, как правило, для новостроек.

Новое строительство. Особенности законодательства

Объемы нового строительства в Лондоне незначительны, поскольку законодательство жестко ограничивает возможности застройщиков в получении земельных участков. В основном реконструируют старые дома (отделка, внутренние коммуникации), полностью соблюдая законы о сохранении исторического облика города. Английская столица делится на определенные зоны, охраняемые в большей или меньшей степени. В некоторых домах разрешены лишь минимальные изменения (к примеру, часто нельзя менять окна, делать перестановку, менять кафельную плитку, трогать элементы отделки — даже лепнину на потолках).

Землю в центре Лондона продают чрезвычайно редко, так как почти вся она находится в частной собственности.

Недвижимость, расположенную на территории частных владений, реализуют на условиях долгосрочной аренды (Leasehold). Иногда возникают ситуации, когда землей и целым микрорайоном владеет одна компания, которая передает часть своей собственности другой фирме, а та — еще одной. Чем более сложна эта схема, тем большую работу должна провести юридическая компания, чтобы проверить законность всех договоров.

Из‑за исключительной дороговизны земли в центре застройщики возводят здесь дома с самой современной инфраструктурой. Хотя встречаются и неудачные комплексы, где сэкономили на отделке лестниц, холлов, внутренних помещений, фасада и т. п. Большая проблема — высота потолков. Дело в том, что в Лондоне существуют серьезные ограничения по высотности зданий, поэтому часто потолки делают ниже, чем того требуют стандарты высококачественного жилья.

Интересен следующий момент. В Великобритании достаточно сильны социальные принципы, и, как правило, застройщики новых объектов обязуются поставить рядом с дорогим домом дешевый. Квартиры в них муниципалитет предоставляет малообеспеченным семьям и людям, чьи профессии важны для города (докторам, учителям). Такие здания могут находиться на территории элитного комплекса, но должны иметь достойный внешний вид и внутреннее оснащение, а также отдельные подъездные пути. Это специфика английской столицы, где, несмотря на явное и четкое разделение между классами и сословиями, существует смешивание богатых слоев с бедными. Поэтому даже в самом дорогом районе можно найти муниципальный дом.

Расходы

Все расходы, связанные с приобретением недвижимости в Великобритании, можно разделить на две группы:
1. Расходы при покупке жилья (в фунтах стерлингов):

гербовый сбор — 4 % от сделки при сумме свыше 500 000;
услуги юристов — около 0,5 % от сделки;
техническое обследование — примерно 2 000;
оценка банка — 1 500.

2. Расходы при владении недвижимостью:
если она приобретена в кредит — соответствующая процентная ставка по кредиту;
ежегодные платежи за услуги по эксплуатации всего здания (варьируются в зависимости от дома, его местоположения, площади квартиры);
стоимость аренды земли, если жилье куплено на условиях долгосрочной аренды (Leasehold);
коммунальные платежи (зависят от размера квартиры, используемой бытовой техники).
Можно купить квартиру с использованием ипотечного кредита. Этот способ становится все более востребованным россиянами. Наша компания является подразделением HSBC Privat Bank, то есть банк управляет деньгами, а мы решаем вопросы с недвижимостью. И у банка уже есть опыт выдачи кредитов (до 70 % от стоимости жилья) российским покупателям.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...