Как снять офис на Уолл-стрит

Вторжение российского бизнеса на рынок коммерческой недвижимости за рубежом началось довольно давно. Первооткрывателями своих зарубежных подразделений были еще советские структуры, которые занимались в основном экспортными операциями по поставкам нефти и газа. Но позднее обжитые места не пропали. Большая часть самых лакомых офисов, скажем, в зданиях, расположенных в центре Лондона, перешли к частным российским компаниям. Но погоды на рынке коммерческой недвижимости они не делают.

 

 

Самой активной зоной влияния российского бизнеса на рынок офисной недвижимости считается Кипр (с недавних пор наметилась тенденция к покупке площадей под офисы в собственность). Расценки на аренду или покупку недвижимости здесь ниже, чем, например, в Лондоне. В лидерах по популярности среди российских компаний остается, конечно же, столица Великобритании. Это вопрос престижа и в целом удобное место для размещения штаб-квартиры, имеющей не только представительские, но и управляющие функции.

Здесь насчитывается несколько сотен офисов компаний с российскими корнями. Затем следует Швейцария, в основном речь идет о деловых кварталах Женевы и Цюриха, где русскую речь можно услышать через каждые 50-100 метров. Довольно много подразделений российских бизнес-структур и в Арабских Эмиратах. В США свои офисы открывают чаще компании, занимающиеся IT-технологиями. В основном в этом нет особого смысла, поскольку здесь российские компании не ведут масштабного бизнеса и предпочитают пользоваться услугами инвестрилейшнз (а задание на аутсорсинг выдается местной компании). Поэтому в Нью-Йорке можно насчитать от силы 10-20 офисов, принадлежащих россиянам.

Русские идут

Тезис о том, что русские скупают недвижимость в Лондоне, в какой-то момент стала идеей, прописанной заглавными буквами не только на страницах британских газет, но и в умах британцев. Успокоившись, они выяснили, что большая часть рынка по-прежнему занята покупателями из Великобритании. В 2004 году, по данным ряда риелторов, на их долю приходилось от 74 до 68%. Россиян же в туманном Альбионе по-прежнему относят к категории покупателей из "остального мира": доля этого сегмента росла на протяжении всего 2004 года, достигнув 12-14%.

Предпочтения соотечественников на рынке офисной недвижимости за рубежом отличаются от отечественных. В основном речь идет об аренде площадей, причем достаточно небольших. Чаще всего это «карманные» офисы на 50-100 квадратных метров и ограниченным штатом сотрудников в 5-10 человек. Подобный офис обходится компаниям в сумму не менее 500 тысяч долларов в год.

Из чего складываются расходы? Помимо оплаты аренды офиса (в Лондоне расходы в среднем раза в 1,5 выше, чем в Москве) затраты на его содержание включают и оплату труда персонала. Чаще всего это иностранцы. Во-первых, соотечественник российских совладельцев компании может обойтись дороже (помимо зарплаты ему придется оплачивать и жилье). С другой стороны, его деятельность может быть сопряжена с серьезными проблемами юридического характера. Согласно обязательствам стран-членов ЕС руководящие должности в местных компаниях (как правило, дочерние подразделения и тем более управляющие штаб-квартиры российских бизнесменов и зарегистрированы за рубежом) могут занимать только местные граждане. При этом содержание секретаря обходится не дешевле 4 тысяч долларов в месяц, а шофера, чей имидж сильно смахивает на классического представителя «белых воротничков», – не меньше 5 тысяч долларов.

IPO помогло

Среди основных тенденций по экспансии российского бизнеса на рынок зарубежной коммерческой недвижимости можно отметить, что теперь интерес к нему проявляют компании, рассчитывающие привлечь сторонние инвестиции. При этом спрос на офисные помещения в Лондоне довольно высок, но цены скорее стабильны, полагают в Swiss Realty Group, и зависят от конкретного месторасположения здания и его категории. Но если компания хочет небольшой офис, вряд ли она станет претендовать на место в самых фешенебельных зданиях. Тем более что деловые переговоры ведутся чаще всего на нейтральной территории – в ресторане или отеле.

Недостатка в свободных площадях под небольшой офис практически нет. Как не существует и наиболее востребованных районов (не так давно несколько офисов россияне открыли в "Кеннари Уолф", располагающегося близ станции метро и удобных транспортных развязок).

В сущности было бы сложно вычленить и очень модных среди россиян брокеров по сдаче коммерческой недвижимости в аренду. «Чаще всего люди, надумавшие открыть подразделение своей компании в Лондоне, ведут довольно крупный бизнес и были здесь не однажды. Гуляя по Лондону, можно обнаружить сотни зданий с вывесками об их сдаче и контактами брокеров, - рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию российского подразделения Swiss Realty Group. – Человек просто обращается по указанным координатам и решает вопрос». Сделка может занять от нескольких дней до недели.

Где дешевле

Между тем, по данным компании Cushman&Wakefield Healey&Baker, занимающейся консалтингом в области недвижимости, в центре Лондона общие затраты на аренду квадратного метра и содержание элитной офисной площади достигают 1367 евро в год. Это почти на 56% больше, чем в Париже, где компании в год платят 878 евро. В Токио квадратный метр в год стоит 758 евро. В первой десятке городов с самыми дорогими офисами оказался впервые ирландский Дублин.

В Праге аренда элитного помещения под офис стоит 270 евро за квадратный метр в год. В Варшаве аренда дороже - 338 евро. Румынский Бухарест и венгерский Будапешт также дороже Праги.

"Чешский рынок офисной недвижимости был в прошлом году стабилен, скачков в стоимости аренды не наблюдалось", - сказал руководитель отдела офисных помещений Cushman&Wakefield Healey&Baker в Чешской Республике Эндрю Томпсон. По его мнению, Центральная и Восточная Европа привлекаюттранснациональные компании низкими затратами на офис и наличием квалифицированных и образованных специалистов.

В конце прошлого года в Праге процент незанятых офисных помещений составлял 12,4%. В Варшаве - 17,4%, в Будапеште - 20,5%. Средний показатель по Европе -9,7%. В прошлом году объем сделок с офисными помещениямив Прагепо сравнениюс 2002 годом вырос на 67% и достиг суммы более 40 миллионов евро.

Анастасия Герасимова Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...