Вторжение российского бизнеса на рынок коммерческой недвижимости за рубежом началось довольно давно. Первооткрывателями своих зарубежных подразделений были еще советские структуры, которые занимались в основном экспортными операциями по поставкам нефти и газа. Но позднее обжитые места не пропали. Большая часть самых лакомых офисов, скажем, в зданиях, расположенных в центре Лондона, перешли к частным российским компаниям. Но погоды на рынке коммерческой недвижимости они не делают.
Самой активной зоной влияния российского бизнеса на рынок офисной недвижимости считается Кипр (с недавних пор наметилась тенденция к покупке площадей под офисы в собственность). Расценки на аренду или покупку недвижимости здесь ниже, чем, например, в Лондоне. В лидерах по популярности среди российских компаний остается, конечно же, столица Великобритании. Это вопрос престижа и в целом удобное место для размещения штаб-квартиры, имеющей не только представительские, но и управляющие функции.
Здесь насчитывается несколько сотен офисов компаний с российскими корнями. Затем следует Швейцария, в основном речь идет о деловых кварталах Женевы и Цюриха, где русскую речь можно услышать через каждые 50-100 метров. Довольно много подразделений российских бизнес-структур и в Арабских Эмиратах. В США свои офисы открывают чаще компании, занимающиеся IT-технологиями. В основном в этом нет особого смысла, поскольку здесь российские компании не ведут масштабного бизнеса и предпочитают пользоваться услугами инвестрилейшнз (а задание на аутсорсинг выдается местной компании). Поэтому в Нью-Йорке можно насчитать от силы 10-20 офисов, принадлежащих россиянам.
Русские идут
Тезис о том, что русские скупают недвижимость в Лондоне, в какой-то момент стала идеей, прописанной заглавными буквами не только на страницах британских газет, но и в умах британцев. Успокоившись, они выяснили, что большая часть рынка по-прежнему занята покупателями из Великобритании. В 2004 году, по данным ряда риелторов, на их долю приходилось от 74 до 68%. Россиян же в туманном Альбионе по-прежнему относят к категории покупателей из "остального мира": доля этого сегмента росла на протяжении всего 2004 года, достигнув 12-14%.
Предпочтения соотечественников на рынке офисной недвижимости за рубежом отличаются от отечественных. В основном речь идет об аренде площадей, причем достаточно небольших. Чаще всего это «карманные» офисы на 50-100 квадратных метров и ограниченным штатом сотрудников в 5-10 человек. Подобный офис обходится компаниям в сумму не менее 500 тысяч долларов в год.
Из чего складываются расходы? Помимо оплаты аренды офиса (в Лондоне расходы в среднем раза в 1,5 выше, чем в Москве) затраты на его содержание включают и оплату труда персонала. Чаще всего это иностранцы. Во-первых, соотечественник российских совладельцев компании может обойтись дороже (помимо зарплаты ему придется оплачивать и жилье). С другой стороны, его деятельность может быть сопряжена с серьезными проблемами юридического характера. Согласно обязательствам стран-членов ЕС руководящие должности в местных компаниях (как правило, дочерние подразделения и тем более управляющие штаб-квартиры российских бизнесменов и зарегистрированы за рубежом) могут занимать только местные граждане. При этом содержание секретаря обходится не дешевле 4 тысяч долларов в месяц, а шофера, чей имидж сильно смахивает на классического представителя «белых воротничков», – не меньше 5 тысяч долларов.
IPO помогло
Среди основных тенденций по экспансии российского бизнеса на рынок зарубежной коммерческой недвижимости можно отметить, что теперь интерес к нему проявляют компании, рассчитывающие привлечь сторонние инвестиции. При этом спрос на офисные помещения в Лондоне довольно высок, но цены скорее стабильны, полагают в Swiss Realty Group, и зависят от конкретного месторасположения здания и его категории. Но если компания хочет небольшой офис, вряд ли она станет претендовать на место в самых фешенебельных зданиях. Тем более что деловые переговоры ведутся чаще всего на нейтральной территории – в ресторане или отеле.
Недостатка в свободных площадях под небольшой офис практически нет. Как не существует и наиболее востребованных районов (не так давно несколько офисов россияне открыли в "Кеннари Уолф", располагающегося близ станции метро и удобных транспортных развязок).
В сущности было бы сложно вычленить и очень модных среди россиян брокеров по сдаче коммерческой недвижимости в аренду. «Чаще всего люди, надумавшие открыть подразделение своей компании в Лондоне, ведут довольно крупный бизнес и были здесь не однажды. Гуляя по Лондону, можно обнаружить сотни зданий с вывесками об их сдаче и контактами брокеров, - рассказывает Илья Шершнев, директор по развитию российского подразделения Swiss Realty Group. – Человек просто обращается по указанным координатам и решает вопрос». Сделка может занять от нескольких дней до недели.
Где дешевле
Между тем, по данным компании Cushman&Wakefield Healey&Baker, занимающейся консалтингом в области недвижимости, в центре Лондона общие затраты на аренду квадратного метра и содержание элитной офисной площади достигают 1367 евро в год. Это почти на 56% больше, чем в Париже, где компании в год платят 878 евро. В Токио квадратный метр в год стоит 758 евро. В первой десятке городов с самыми дорогими офисами оказался впервые ирландский Дублин.
В Праге аренда элитного помещения под офис стоит 270 евро за квадратный метр в год. В Варшаве аренда дороже - 338 евро. Румынский Бухарест и венгерский Будапешт также дороже Праги.
"Чешский рынок офисной недвижимости был в прошлом году стабилен, скачков в стоимости аренды не наблюдалось", - сказал руководитель отдела офисных помещений Cushman&Wakefield Healey&Baker в Чешской Республике Эндрю Томпсон. По его мнению, Центральная и Восточная Европа привлекаюттранснациональные компании низкими затратами на офис и наличием квалифицированных и образованных специалистов.
В конце прошлого года в Праге процент незанятых офисных помещений составлял 12,4%. В Варшаве - 17,4%, в Будапеште - 20,5%. Средний показатель по Европе -9,7%. В прошлом году объем сделок с офисными помещениямив Прагепо сравнениюс 2002 годом вырос на 67% и достиг суммы более 40 миллионов евро.
Анастасия Герасимова Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 3402 -
