Квартира в Испании. Над инвестициями в недвижимость - безоблачное небо

Испания - Продолжая тему зарубежной недвижимости, регулярно освещаемую нашим журналом, предлагаем читателям материал об Испании, который стал частью репортажа с семинара, организованного компанией «Восток-Запад» в рамках выставки «Реалтекс-2006».

Наверное, первое, что привлекает россиян в Испании, — прекрасный климат, с мягкой короткой зимой и сухим жарким летом. Средняя температура воздуха в период с июня по август на побережьях, столь популярных среди соотечественников, составляет +31 °С, зимой +17 °С, а в некоторых районах, таких как Андалусия, редко опускается ниже +20 °С. Купальный сезон здесь длится с мая по ноябрь. Несмотря на то что Пиренейский полуостров, на котором расположена Испания, почти со всех сторон окружен морем, климат страны определяют скорее горы, защищающие ее от внешних влияний.

 

 

Говоря о других преимуществах этого динамично развивающегося государства — члена Европейского союза, можно отметить достаточно высокий уровень жизни. Профицит госбюджета и демократичные законы позволяют сохранять бесплатную медицину и образование, страхование детей до 16 лет, гарантировать безопасность, право на работу и хорошее социальное обеспечение. При исследовании инвестиционных возможностей россияне принимают в расчет и налогообложение, довольно мягкое для нерезидентов страны. Кроме того, в отличие от многих других государств Европы владение недвижимостью в Испании играет немаловажную роль при получении вида на жительство.

Благодатный край

Несколько регионов — Каталония, Валенсия, Коста-Бланка, Андалусия — соперничают между собой по степени популярности у россиян. Каждая из этих областей по‑своему прекрасна и даже уникальна.

Каталония, одна из богатейших и процветающих автономий Испании, занимает площадь 32 тыс. кв. км на северо-востоке Иберийского полуострова и имеет форму треугольника. Земля эта богата природными красотами. Здесь можно увидеть все европейские виды ландшафта: пики Пиренеев, равнины устья реки Эбро, заросшие лесами прибрежные горы, широкие пляжи. В Каталонии проживает около 15% населения страны, тут производят 20% валового национального продукта. Следует учесть, что в данном регионе имеются особые, отличные от других регионов Испании законы, касающиеся налогов и открытия компаний.

Валенсия известна вековыми традициями гончарного производства и шумными веселыми праздниками. Мавры во времена своего владычества называли ее раем на земле и были недалеки от истины. Ведь среднегодовая температура тут не падает ниже +18 °С, а солнце светит около 300 дней в году. На этой плодородной равнине с античных времен сохранились и до сих пор действуют ирригационные системы. Здешние земли, на которых рассеяны сотни близко отстоящих друг от друга городков и селений, покрыты безбрежными плантациями цитрусовых. В последние четыре года Валенсия стала наиболее интенсивно развивающимся регионом Испании.

Коста-Бланка (в переводе — Белый берег) протянулась на 212 км вдоль моря, и примерно половина ее длины приходится на великолепные мелкопесчаные пляжи, давшие имя прославленному курорту. В этой интересной с туристической точки зрения местности хорошо развита инфраструктура — имеются международные аэропорты, дороги, больницы, гостиницы. Столица Аликанте расположена в центре области, на условной границе между Северным и Южным берегами. Север — это горные массивы, расположившиеся параллельно морю и иногда спускающиеся к нему, образуя береговые утесы. Юг — обширная равнина с островками из песка, пальм и соляных отложений вдоль побережья.

Андалусия (Коста‑дель-Соль, или Солнечный берег) — вторая по величине автономная область Испании и, без всякого сомнения, одна из самых притягательных. Она всегда была неким образом настоящей Испании: цыгане, танцующие фламенко, коррида, красавицы с веером и мантильей и гордые мачос. Однако здешняя действительность привлекательнее любого клише. На этом фешенебельном курорте отдыхают не привыкшие стеснять себя в средствах путешественники. Тут расположены элитные отели, окруженные парками и садами, вдоль берега на целую милю («золотая миля») протянулись частные виллы, принадлежащие состоятельным аристократам, бизнесменам и артистам. По мнению экспертов, этот регион в ближайшие годы будет особенно перспективным.

Возможности инвестиций

Эксперты утверждают, что, приобретая собственность в Испании, клиенты надежно защищают свои сбережения от инфляции. Рост цен на недвижимость заметно превышает существующие банковские ставки. Согласно прогнозам жилье здесь и впредь будет дорожать.

Есть также несколько способов не просто вернуть деньги, вложенные в испанскую недвижимость, но и заработать на ней. Первая из таких возможностей — предоставление виллы или апартаментов в аренду. Так, сдавая одну квартиру, можно рассчитывать на 15 %-ную прибыль, а предлагая блок из 10 апартаментов — около 22%. Комиссия агентству, занимающемуся поиском арендаторов, составит 5–7% от годового дохода хозяина. Порядок цен на вторичном рынке жилой недвижимости следующий: комфортабельные квартиры на первой полосе у моря продают по 1000–1500 евро за квадратный метр, а апартаменты класса люкс с бассейном и террасой — примерно по 2000 евро за квадрат. Минимальная цена бунгало — 120 тыс. евро, виллы — от 200 тыс. евро.

Обратим внимание читателей на то, что согласно новому закону Испании любые дома должны располагаться на расстоянии дальше 150 м от линии моря. Все постройки, находящиеся в ближней черте, независимо от статуса будут снесены через 50 лет после принятия этого постановления. Однако если хозяин вознамерится продать свою недвижимость, то срок ее существования сокращается до пяти лет. Разумеется, все владельцы получат соответствующую компенсацию от государства.

Также в Испании запрещено иметь частные пляжи.

Пожалуй, наиболее удачным способом размещения средств можно считать строительство жилья на условиях частичной предоплаты. Схема такова: вначале инвестор вносит 10–15% от стоимости приобретаемой недвижимости, а остальные деньги поступают от вкладчика частями в процессе строительства. Землю под сооружаемым зданием выкупать необязательно — достаточно ее просто зарезервировать. Довольно важно предусмотреть страхование возводимого имущества: это гарантирует оплату любого строительного дефекта в течение 10 лет. Готовый объект можно также сдать в аренду или продать. Новое строительство является весьма прибыльным (от 30 до 55%) делом, поэтому среди иностранцев находится много желающих его осуществлять. Подобные проекты быстро находят своих инвесторов. Стоит учесть, что доходность напрямую зависит от качества недвижимости. Поэтому потенциальному покупателю неплохо прибегнуть к услугам консультанта — опытного в деле строительства специалиста.

Высокую рентабельность имеет также коммерческая недвижимость. Нередко наши соотечественники организуют в Испании собственный бизнес. Чаще всего они заняты в сферах торговли, туризма, ресторанного и гостиничного дела, строительства. Интересно, что по сведениям самих испанцев, наибольшим спросом у покупателей пользуются не четырех- или пяти-, а трехзвездочные гостиницы. Оказывается, именно эта категория отельного бизнеса самая доходная. Что касается строительства, то наиболее перспективной в данной отрасли является поставка импортных отделочных материалов — мрамора, дерева, паркетной доски, — которые в последнее время заметно подорожали.

Законы рынка

Испанское законодательство требует от нерезидентов получения в налоговом органе идентификационного номера иностранца (NIE). Это необходимо для последующих банковских операций и регистрации всех объектов недвижимости, приобретаемых данным физическим лицом.

Если подходящий дом или квартира найдены и решение о покупке принято, не следует торопиться сразу вносить деньги. Стоит удостовериться, что данная недвижимость подлежит продаже, то есть свободна от обременений и задолженностей, чиста с юридической точки зрения или не идет под снос. Для этого нужно обратиться в местный муниципалитет за выпиской из реестра, содержащей подробную информацию об объекте.

Далее составляют договор о намерениях с указанием обязательств сторон. После этого вносят залог в 2–5% от стоимости приобретаемого жилья, который резервирует объект за покупателем. Завершающий этап сделки — встреча у нотариуса, где заключают договор купли-продажи (экскритура). Продавцу уплачивают оставшиеся деньги, и нотариус оформляет право собственности. Затем сведения о факте покупки заносят в реестр и через полтора-два месяца, после проверки правильности оформления документов, новому владельцу выдают оригинал купчей. Очень важно получить свидетельство того, что в реестр были внесены изменения, ведь до этих пор покупатель не является полноценным собственником недвижимости.

Нотариальный сбор за заключение сделки составляет 4%, но по истечении двух лет покупатель имеет право вернуть 3%. Продавец, уплативший 5%-ный налог на прибыль, через год тоже может забрать от 1 до 4%. Сказанное одинаково справедливо как для резидентов, так и для нерезидентов. Для иностранцев данная информация особенно важна, поскольку нередко нечистоплотные маклеры, располагая доверенностью на проведение операций и пользуясь незнанием своих клиентов, присваивают эти средства.

Если говорить об основных сборах, которые предстоит выплачивать владельцу недвижимости, то подоходный налог в Испании составляет от 20 до 41% по прогрессивной шкале, налог на доход от земельной собственности — 11%, а налог на имущество — 0,1%.

Приобретая новостройку или вторичную недвижимость в Испании, иностранные граждане нередко обращаются в банк за кредитами. Как правило, их оформляют на 10–20 лет (здесь неохотно заключают договора на срок меньше 11 лет) при условии внесения 30–40% собственных средств. Ипотечная ставка составляет 3–5% годовых. Кстати, зачастую именно тщательная банковская проверка при выдаче кредита является наиболее надежной гарантией юридической чистоты приобретаемого объекта, поэтому многие клиенты, даже способные сразу заплатить запрашиваемую сумму, все‑таки предпочитают ипотечную схему.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...