Недвижимость в Прибалтике: иметь или не иметь

Большинство западных экспертов признают, что рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы обладает большим потенциалом. Перспективными считаются страны Прибалтики, вступившие в Евросоюз. С каждым годом увеличивается поток иностранных инвестиций в недвижимость Литвы, Эстонии и Латвии. Какова сегодняшняя ситуация в данном сегменте рынка Балтии? Об этом читателям журнала рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «Малахитовый двор» кандидат исторических наук Юлия Титова.

 

 

История рынка недвижимости в Прибалтике

О рынке недвижимости в Прибалтике можно говорить с 1991 года, со времени реформ прав собственности. Его становление ускорили принятие законов о денационализации имущества в 1992 году и процесс приватизации жилья, начавшийся в Латвии, Литве и Эстонии с 1995 года. Период развития рынка недвижимости Прибалтики достаточно короткий. Западным странам понадобилось на это почти столетие. Но говорить о том, что прибалтийский рынок достиг стадии цивилизованного, пока еще рано.

Следует отметить, что с 1992 по 1995 год сделки (до 90 %) носили чисто спекулятивный характер. Объясняется это тем, что после вступления в силу законов о денационализации появилось много потомственных домовладельцев (так называемых собст-венников первой руки), как правило, не имеющих средств для ремонта и содержания полученных от государства зданий. Тогда многие объекты продавали за бесценок, поскольку не были урегулированы нормы оценки недвижимости и не существовало никакой централизованной системы купли-продажи. Чтобы предложить квартиру на продажу, достаточно было, выкупив ее, расселить. Нашлось много объектов с отягощением, то есть заложенных и перезаложенных в кредитных учреждениях с целью получения денег — тогда еще банки не придавали большого значения залогу. Рынок ипотечного кредитования был в зачаточном состоянии. Кредиты — труднодоступны, а процентные ставки — непомерно высоки (с 1991 по 1995 год они постепенно снижались от 150 до 25–30 %), количество проектов по реконструкции или новому строительству в описываемый период было весьма незначительно.

Численность жителей Риги, Таллина и Вильнюса в период с 1991 по 1995 год существенно сократилась (в основном за счет отъезжающих из страны). Соответственно, освободилось большое количество квартир, в основном в типовых микрорайонах, что в свою очередь стимулировало активность на квартирном сегменте рынка недвижимости.

Работа по созданию общего регистра недвижимости в странах Прибалтики началась с 1993 года. В первое время к услугам Земельной книги в основном прибегали частные владельцы недвижимости, которые приобрели собственность в результате денационализации и стремились закрепить за собой все права для скорейшего ее использования в коммерческих целях. Регистрация собственности способствовала появлению новых объектов для купли-продажи, которые оптимизировали уже имеющийся рынок недвижимости. В связи с либеральным отношением к транзиту денежной массы в 1992–1995 годах в прибалтийских банках происходило стремительное накопление денежных ресурсов, которые в значительной мере перераспределялись в сферу недвижимости. Закон о денационализации и Единый земельный регистр создали хорошие стартовые условия для развития рынка, однако банковский кризис 1995 года достаточно сильно охладил его участников. В течение полутора лет (с мая 1995 года) резко сократилось число операций практически на всех сегментах рынка недвижимости. После кризиса вместе с общим подъемом экономики начался период стремительного роста. Это коснулось и цен продажи объектов, и арендной платы, и темпов строительства. Важным рубежом стал 1997 год: прибалтийские банки стали предоставлять кредиты под залог недвижимости гражданам своих государств на достаточно выгодных условиях. Сроки растянулись до десяти лет, а процентные ставки снизились до 18–20 % годовых. Это дало толчок для увеличения количества сделок и роста цен (доступные кредиты обусловили спрос, что повлекло за собой подъем цен). Кроме того, приватизация государственного и муниципального жилья за сертификаты способствовала повышению покупательской способности населения.

Именно в этот период активизировалась деятельность крупных западных инвесторов, которые начали масштабные приобретения объектов недвижимости в основном в центре Риги, Таллина и Вильнюса. Иностранные компании обеспечили должный уровень качества реконструкции, строительства и оснащения офисных, торговых и жилых помещений. На первый план вышли такие требования, как место, цена и качество. Объектов в центре Риги, поступающих на рынок, было настолько много, что весной 1998 года специалисты прогнозировали возможное перенасыщение рынка высококачественным жильем. Российский экономический кризис в августе 1998 года воспрепятствовал этому «перегреву». Обвал финансового рынка России оказал определенное негативное воздействие на общеэкономическую ситуацию в Латвии, Эстонии и Литве, однако нельзя сказать, что он существенно повлиял на рынок недвижимости. Уже в 1999 году цены на недвижимость стабилизировались, и в течение года наблюдались лишь незначительные колебания в одну или другую сторону, а в 2000 году практически все сегменты рынка перешли в стадию усиленной конкуренции проектов. Низкие темпы роста платежеспособности населения, а значит, и незначительное увеличение числа потенциальных потребителей недвижимости привели к устойчивому превышению предложения над спросом.

С начала 2000 года стали активно возводить жилые поселки в окрестностях Риги, Таллина и Вильнюса. Малосемейное низкоэтажное строительство стало одним из лидирующих направлений на местном рынке недвижимости.

С 2000 года все более серьезное влияние на рынок недвижимости прибалтийских стран стало оказывать грядущее вхождение в Евросоюз. В зависимости от стадии ведения переговоров поднимались цены на недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что иностранцы (частные инвесторы) стали проявлять возрастающий интерес к новым членам Евросоюза. Аналогичные процессы происходили также в Чехии, Венгрии и в других государствах, готовившихся вступить в Евросоюз 1 мая 2004 года. Главным стимулом была гарантия равных с местными фирмами и гражданами прав иностранным инвесторам (членам Евросоюза).

Согласно экспертным оценкам наиболее энергичными покупателями иностранной недвижимости являются англичане, именно они приобретают большинство вилл и апартаментов в Испании, на Кипре, в Чехии и Болгарии. Агентства недвижимости, специализирующиеся на продаже недвижимости за рубежом, с основными офисами в Лондоне и Дублине стали открывать представительства в Риге, Таллине и Вильнюсе, называя эти города «новая Прага».

Правила покупки

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость, находясь в стране легально — по въездной визе или с видом на жительство. Однако технология оформления сделки несколько сложнее, чем для граждан прибалтийских государств: разрешение на покупку выдают местные самоуправления, при этом существуют ограничения для недвижимости в пограничных, прибрежных и дюнных районах, а также для сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель.

После того как недвижимость подобрана, заключают предварительный договор, затем продавец получает предоплату (или аванс) — 10 % от стоимости, далее нотариус составляет основной договор и должен в течение 15 дней сообщить о сделке в Регистр зданий, куда поступают сведения обо всех собственниках. Оформлению сделки предшествует выдача соответствующей справки из Регистра (Земельной книги), которая подтверждает права конкретного собственника на продаваемое жилье. Нотариальная регистрация сделки обязательна. Весь спектр услуг нотариус осуществляет только по предварительной записи. Как правило, срок ожидания приема — от двух недель до месяца, никаких консультаций по телефону и никаких срочных услуг. Работы нотариусам хватает, несмотря на множество действующих нотариальных контор. Причем в Латвии, Литве и Эстонии согласно Закону о нотариате принята так называемая континентальная нотариальная система: функции нотариуса и юриста выполняет один человек. Поэтому нотариус заверяет не подписи клиентов, а сами документы, отвечая при этом за законное и юридически грамотное оформление любых бумаг. Возможно и заверение только самих подписей. Это допустимо в случае заключения сделки резидентами, однако категорически не рекомендуется, когда речь идет о приобретении недвижимости иностранцами.

Заключив договор покупки, нерезидент подает его в органы местного самоуправления (городскую думу или совет волости), руководитель которой (председатель думы или совета) не вправе без законной причины отказать в покупке недвижимости. Отказ может быть только в случаях, если будущее использование земли противоречит цели, определенной в плане развития города (волости). Согласие о приобретении земли в собственность или отказ руководитель самоуправления должен предоставить нерезиденту в течение 20 дней с момента получения от него заявления, но фактически процедура может занять и более длительный срок (два-три месяца). Отказ в приобретении земли в собственность можно обжаловать в суде.

Для закрепления права собственности в Регистр (Земельную книгу) предоставляют: юридический акт о передаче права собственности (договор), справку об отсутствии долгов по налогам на недвижимую собственность, просьбу о закреплении, инвентаризационное дело на данную собственность, нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение собственности, квитанцию об уплате государственной пошлины, квитанцию об уплате канцелярской пошлины.

Налоги и пошлины на недвижимость

Расходы на закрепление собственности: вознаграждение нотариусу за заверение договора и просьбы о закреплении;
государственная пошлина за закрепление записи о праве собственности в Регистр или Земельную книгу;
канцелярская пошлина — в целом около 6 % от стоимости недвижимости.

Объектом налога на недвижимость являются земля, здания и сооружения. Процентная ставка составляет 1 % от кадастровой стоимости имущества. Налог уплачивается раз в квартал в размере одной четверти от годовой суммы налога.

Прибалтийская недвижимость и цены на нее

Наиболее актуальны столичные квартиры и курортная недвижимость (дома и земля). У иностранцев большим спросом пользуются эксклюзивные квартиры в центре и старом городе. Но учитывая недостаток предложения и рост цен на квартиры в спальных районах, в основном в серийных многоэтажках, это жилье также привлекательно для инвестиций. Что касается курортных вариантов, то Юрмала, безусловно, занимает первое место по популярности у наших сограждан, однако другие иностранные инвесторы интересуются не только латвийским взморьем, но и эстонским Пярну, литовской Палангой и некоторыми другими местами.

Цены на недвижимость в странах Балтии существенно возросли за последние несколько лет, только за 2003–2005 годы более чем на 50 %. Их разброс достаточно велик, в одном и том же районе квартира с одинаковой площадью может стоить как 30, так и 60 тысяч евро.

Цены на объекты недвижимости

130 тыс. евро — цена квартиры общей площадью 57 кв. м, расположенной на третьем этаже десятиэтажного кирпичного дома. Город Рига, Латвия

200 тыс. долл. — цена двухэтажного дома общей площадью 300 кв. м. Город Вильнюс, Литва

300 тыс. долл. — цена четырехкомнатной квартиры общей площадью 136 кв. м, расположенной на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома. Город Таллин, Эстония

510 тыс. евро — цена двухэтажного дома общей площадью 200 кв. м с земельным участком 1100 кв. м. Город Юрмала, Латвия

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...