Новые сезоны российских инвесторов во Франции

Недвижимость во Франции в последнее десятилетие стала едва ли не самой популярной у состоятельных русских покупателей. Вероятно, их притягивает гламурно-куртуазный образ этой страны или будоражат воспоминания о русских эмигрантах, оставивших неизгладимый след в ее истории. А может быть, их воображение покорил облик городов, в котором европейский комфорт сочетается с культурной патиной веков. Или причину стоит искать опять-таки в практической плоскости: ведь, как известно, стоимость престижной французской недвижимости постоянно «прибавляет в весе», являясь выгодным средством для приумножения капитала.

Наверное, каждый покупатель руководствуется своими соображениями (и не всегда утилитарными), которые решают вопрос при покупке дома в другой стране.

 

 

Действительно, дом в Ницце тешит самолюбие, служит признаком светскости. Согласитесь, стремление к избранности не имеет ничего общего с причинами, которые вдохновляют менее состоятельных покупателей: например, безвизовым режимом, дешевыми чартерными рейсами и низкими ценами.

Там хорошо, где наших нет
Какую зарубежную страну вы выбрали бы в качестве второго дома? На этот вопрос наши соотечественники нередко отвечают примерно следующим образом: есть много достойных и интересных стран, но лучше жить там, где меньше русских. Печально, но факт: мы не патриотичны и не хотим селиться в кругу людей своей культуры. Именно это обстоятельство часто отпугивает россиян от приобретения недвижимости в таких раскрученных странах, как Кипр, Турция, Черногория или Болгария.
Бытует мнение, что наши соотечественники лидируют среди владельцев недвижимости во Франции. Но статистика заставляет признать ложность подобного утверждения. Дело в том, что основными покупателями домов в этой европейской стране являются англичане. В последнее время на французском рынке недвижимости все заметнее влияние граждан США и Канады, повышается активность покупателей из Казахстана.

Что касается россиян, то на них в общем количестве сделок с жильем приходится не более 1,5%. Другое дело — показатели, отражающие объемы инвестиций во все сектора рынка недвижимости: тут Россия занимает почетное пятое место, уступая лишь тем же англичанам, немцам, самим французам и голландцам.

Надо отметить, что одним из факторов, привлекающих иностранцев на рынок недвижимости Франции, является простота процесса оформления покупки. Не имеет значения, что приобретается: вилла, квартира или участок земли — все равно это не представляет проблемы для зарубежных граждан. После выбора объекта составляется официальный договор купли-продажи, который заключают при участии лицензированного французского агента или государственного нотариуса. Несомненным плюсом Франции является и тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку, а за ошибки несет материальную ответственность.

При совершении сделки обязательно оплачивается 10% залога. Но французы защищают право покупателя отказаться от сделки в том случае, если после ее оформления прошло не более семи дней. В этом случае сумма залога возвращается. В большинстве европейских стран такого правила не придерживаются. Если процедура сделки проведена правильно, это гарантирует полные права иностранного гражданина на владение имуществом и не сулит ему никаких неприятных сюрпризов в будущем.

Ницца: достоинства туристической Мекки
Одним из самых притягательных для туристов мест во Франции является Ницца. Такова традиция, складывавшаяся веками. Определенный интерес вызывают и другие городки Ривьеры, но они оживают лишь с началом сезона яхтенной навигации. В Ницце, которая считается одним из крупнейших центров культурной жизни, жизнь кипит круглый год. В настоящее время экономика этого города полностью сосредоточена на туризме: 85% частного бизнеса и рабочих мест здесь так или иначе связано с обслуживанием приезжих.

Туристы, особенно русские, по достоинству оценили и удобную транспортную инфраструктуру Ниццы, включающую в числе прочего собственный аэропорт. Отсюда налажена надежная воздушная связь со многими городами Франции и с другими странами. Если для коренных жителей Ниццы такое обстоятельство не слишком важно, то туристы пользуются им вовсю. Им, например, очень выгодно приобрести квартиру в Ницце в качестве базы, чтобы в сезон отпусков путешествовать по всему северному Средиземноморью.

Ницца велика — это пятый по численности населения город Франции. Соответственно, и возможности для приобретения недвижимости весьма разнообразны. Наибольшей популярностью среди покупателей пользуется набережная Promenade des Anglais, в реконструкцию которой местные власти собираются вложить более $10 млн. Разумеется, реализация этого плана повысит инвестиционную привлекательность недвижимости в районе. Но и в нынешнем состоянии его достоинства очевидны — тут созданы все условия, чтобы путешественнику не захотелось покидать эти места: проложены романтические пешеходные маршруты, проводятся пышные карнавалы.

В бухте Ангелов, расположенной по соседству, встречается множество русских. Складывается впечатление, что наши соотечественники, проживающие в Ницце, только и делают, что гуляют, купаются и принимают солнечные ванны. Такое положение вещей существует уже два с половиной века. Как известно, русские появились в Ницце во второй половине XVIII столетия, когда здесь высадилась эскадра под командованием графа Алексея Орлова. За долгую историю своего пребывания наши соотечественники оставили ощутимый материальный след в истории этого города — это сады и виноградники, виллы и православные храмы.

Французская Ривьера не только для богатых
Кто может стать владельцем недвижимости в Ницце или других городах Французской Ривьеры? Совсем недавно бытовало устойчивое мнение, будто это по средствам лишь очень богатым россиянам — олигархам или как минимум владельцам крупного бизнеса. Например, в «заповеднике миллиардеров» на мысе Антиб 80% самых дорогостоящих резиденций ценой до Є50 млн принадлежит нашим соотечественникам. Многие из этих роскошных апартаментов, дворцов и вилл приобретались еще в 1990-х, как, например, знаменитое имение Бориса Березовского La Garoupe. Процесс инвестирования в подобного рода объекты не прекращается и сейчас. По данным французского издания L’Expansion, ежемесячно россияне приобретают на Лазурном Берегу по меньшей мере по две виллы стоимостью от Є3,5 млн.

Но, согласно французской статистике, на долю супердорогих приобретений приходится лишь 5% всех сделок купли-продажи в Ницце. В число остальных предложений входят небольшие виллы и квартиры самого разного качества в широком диапазоне цен. Есть и другое соображение: жилье на Лазурном Берегу зачастую стоит вполне адекватных по московским меркам денег. Так, квартира площадью 40–80 кв. м в новостройке обойдется в Є160–350 тыс.

Однако маркетинговая политика многих российских агентств, занимающихся реализацией по большей части дорогих объектов, зачастую мешает потенциальным покупателям правильно сориентироваться в специфике французского рынка. И это не ошибка, а продуманный ход. Его цель — «зацепить» клиента, которому по карману миллионная вилла. Нашим риэлторам, недавно вырвавшимся на просторы европейского рынка, такой поход представляется гораздо более выгодным, чем продвижение объектов по умеренным ценам. Ведь комиссионные при сделке с дорогой недвижимостью выше, к тому же есть возможность заработать на многочисленных сопутствующих услугах.

Это чисто русский, недальновидный подход к бизнесу, не рассчитанный на перспективу. В результате и сложилось сегодняшнее искаженное представление о рынке Франции. Не единожды прочитав в бульварной прессе, что жилье на Ривьере доступно лишь очень богатым людям, многие россияне априори делают выбор в пользу новых безликих курортов других стран. Между тем их доходы вполне позволяют обзавестись недвижимостью на Лазурном Берегу.

Впрочем, в последнее время к числу активных покупателей из России стали прибавляться и представители среднего класса: владельцы небольшого собственного бизнеса, менеджеры крупных компаний. Понятно, что их средств не хватит на виллу, но вполне достаточно для покупки небольшой квартиры в престижном районе. При всем дефиците подобных предложений они все-таки находятся. Например, студия в центре Ниццы площадью около 30 кв. м за Є250 тыс. или двухкомнатная видовая квартира в удаленном районе за Є270 тыс.

Стоимость подобных предложений в менее популярных городках французской Ривьеры, например, Гольф-Жуане или Жуан-ле-Пэне, существенно ниже. Но если апартаменты приобретаются не только для сезонного отдыха, но и с целью выгодного инвестирования капитала, лучше остановить свой выбор именно на Ницце. Как известно, в последние годы здесь отмечен рост стоимости предложений в размере 16% годовых, что превышает показатели остальных городов Франции.

Виноградники в придачу
В контексте разговора о Франции тема исторической недвижимости — одна из самых интересных. В этой стране, впитавшей лучшие веяния европейской культуры, сохранилось богатейшее архитектурное наследие. Это живописные замки, частные владения знаменитых людей прошлого, исторические виллы с садами и виноградниками. Конечно, Франция — не единственная страна, где культурные памятники сохранились и периодически выставляются на продажу. Такие объекты реально приобрести в Англии, Чехии, Италии, Испании, Швейцарии или Шотландии. Однако, по мнению специалистов, наиболее привлекательны для россиян именно французские замки.

Причина такого пристрастия не исчерпывается одной лишь симпатией к этой стране. Наших состоятельных соотечественников привлекают и права, которые получают собственники. Как известно, Франция предлагает гарантию полной вековой собственности на недвижимость. Так, в Великобритании подобная сделка оформляется как долгосрочная аренда. Это обстоятельство часто настораживает наших соотечественников, хотя не пугает законопослушных иностранцев.
Но некоторые ограничения при владении замками и другими эксклюзивными объектами во Франции все-таки существуют. Например, ни один владелец исторического здания не вправе провести реконструкцию без множества согласований. При совершении сделки на покупателя возлагается обязанность восстановить архитектурный памятник, если того требует его состояние, и поддерживать в должном виде в дальнейшем; также владельцу могут предписать прокладку или замену коммуникаций и пр. Выполнение принятых обязательств строго контролируется.

При этом существуют и законы, защищающие права туристов. Каким бы ни был статус владельца, он не имеет права отказать желающим в посещении. Во Франции хозяину исторического объекта не удастся жить по принципу «мое, значит, никому не дам проехать, пройти, проползти...» Жаль, что такое правило пока не действует в России.

Если подобные правила игры устраивают, стать владельцем замка во Франции не так уж сложно. Правда, накладно: даже полуразрушенный объект под реконструкцию стоит не менее Є1 млн. Вообще разброс цен на замки велик и зависит от многих составляющих: архитектурной ценности, давности постройки, ее размера и состояния. Словом, Є1,5–150 млн — тот диапазон, в который укладываются подобные приобретения.

Узнав обо всех обременениях и сложностях, связанных с покупкой и владением историческими зданиями, невольно задаешься вопросом: неужели находится так много частных лиц, желающих стать их хозяевами? В России, например, покупатели активно интересуются усадебными землями, но расположенные там ветхие здания предпочитают менять новоделами: оно и проще, и дешевле.

Как показывает практика работы международных агентств, работающих с эксклюзивными предложениями, очень часто историческая недвижимость приобретается не для личного проживания, а с целью развития бизнеса. Например, в таком здании выгодно организовать отель, частный клуб или отвести зданию роль резиденции какой-нибудь состоятельной частной компании. Если объект выгодно расположен, например, в столице крупного европейского города или близлежащих окрестностях, его доходность очень велика.

Lease-back: собственность «с прелюдией»
Разумности французских властей, сумевших найти верный способ для развития туристического сектора, сегодня одного из самых доходных в этой стране, стоит поучиться. Еще с середины 1980-х правительство Франции создало условия для участия в строительстве туристических объектов абсолютно для всех, разумеется, включая французов.

Как? При помощи государственной программы под названием Residence du Tourisme. По сути это частная сделка, выглядит она следующим образом. Покупатель вкладывает деньги в конкретный объект недвижимости, например квартиру в отреставрированном историческом здании или новостройке, виллу у моря, коттедж в горах и пр. Учитывая туристическую специализацию жилья, оно всегда располагается в популярных местах Франции: в центре Парижа, в Сен-Тропе, Антибе или Ницце. Одновременно заключается договор, согласно которому на несколько последующих лет собственность будет сдаваться в аренду туристам. Срок договора составляет 9–20 лет, это условие оговаривается отдельно.

Процессом управляет уполномоченная государством частная фирма. В качестве компенсации владелец недвижимости получает разнообразные льготы: освобождается от НДС и прочих налогов, коммунальных платежей, расходов на содержание квартиры, ее оборудование и меблировку. Владельцу выплачивается доход от аренды, а в течение нескольких недель в году он вправе пользоваться своей недвижимостью.

Такая схема известна под международным термином lease-back — «покупка с обязательной последующей сдачей в аренду». Почему она прижилась именно в этой стране, тоже понятно. Франция, удерживающая пальму первенства по количеству посещений иностранцами, постоянно развивает туристический сектор экономики.

Это идет на пользу частным инвесторам, которые сразу убивают двух зайцев: покупают недвижимость и, не тратя дополнительное время, ничем не рискуя, сдают ее в аренду. По наблюдениям последних лет, число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет. Это дает основания полагать, что интерес к Франции как крупнейшей туристической стране мира в дальнейшем будет усиливаться.

М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU