Открой Америку заново

Подобно России, Соединенные Штаты Америки с момента образования государства страдали гигантоманией. Сегодня здесь самая большая профессиональная ассоциация риэлторов и самый развитый в мире рынок жилья, который наконец оценили и российские покупатели. В общей массе иностранной недвижимости, приобретаемой гражданами РФ, доля Америки составляет 6–8%.

Лихорадка со знаком «плюс»

Почему-то именно в Калифорнии путешественники вспоминают о так называемой «золотой лихорадке», которая сделала этот штат модным и востребованным. Сегодня Сан-Франциско – один из двух крупнейших городов Калифорнии – предоставляет покупателям недвижимости действительно «золотые» возможности.

 

 

Это оценили представители самых разных национальных диаспор – от русской до китайской. Вместе с тем, Сан-Франциско – не самый крупный город в мире, на фоне Лос-Анджелеса он мог бы стушеваться. Между тем, здесь едва ли не самая высокая в США стоимость недвижимости. Это объясняется, в первую очередь, нехваткой земель для нового строительства. Индекс доступности жилья (то есть процентное соотношение домохозяйств со средними доходами, которые могут позволить себе покупку среднего дома) составляет, по данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, 12%. В среднем по штату этот показатель равен 21%, а по стране в целом – 58%. Подобная ситуация способствует развитию спекулятивных настроений: зарегистрированы случаи, когда дом или квартира продавались почти на 50% дороже первоначально заявленной цены.

Самые дорогие и престижные районы Сан-Франциско – Pacific Heights, Cow Hollow, Russian Hill. Так, апартаменты-кондо с двумя спальнями в районе Russian Hill продаются за $1,5 млн, а пентхаус с двумя спальнями в стиле лофт в районе Nob Hill – за $1,65 млн. «Подобная ситуация провоцирует ажиотажный спрос и приводит к тому, что покупатели обращаются не в одно, а сразу в несколько агентств недвижимости, – констатирует брокер Сара Кроунберг. – Все это лишь усугубляет сложившуюся ситуацию: сокращает объем предложения в целом и в каждой конкретной ценовой группе в частности».

Наши соотечественники не обходят вниманием и столичные города – Вашингтон и Нью-Йорк. Недвижимость здесь – одна из самых дорогих в мире, но русских покупателей этот аргумент вряд ли может остановить. Тем более что в секторе элитного жилья можно найти действительно уникальные предложения. Так, компания Christie’s Great Estates (CGE) – риэлторское подразделение одного из крупнейших аукционных домов Christie’s – предлагает особняк в едва ли не самом престижном районе Нью-Йорка, на Пятой авеню. Здание в стиле дворца (палаццо) эпохи Возрождения было построено в 1916 г. по проекту архитектора Карпентера. Особняк был удостоен золотой медали ньюйоркского отделения Американского института архитекторов. Очень высокие потолки, дубовый паркет, старинные двери из орехового дерева, инкрустированные эбонитом, – предмет особой гордости владельцев дома. Данный особняк входит в тройку списка Forbes самых дорогих объектов недвижимости мира.

Еще одним любимым россиянами местом является штат Флорида – третий по уровню экономического развития штат США. Цены на недвижимость здесь вполне демократичны. Так, апартаменты с двумя спальнями и двумя санузлами в отеле кондо стоят от $240 тыс. А виллы с бассейнами неподалеку от Диснейленда – от $298 тыс. Это место является одним из самых престижных в штате.

Значительную часть покупателей недвижимости во Флориде составляют англичане. По данным портала www.findaproperty.co.uk, недвижимость в этом штате имеют свыше 50 тыс. жителей Великобритании. Это показательно, так как английские инвестиции считаются самыми эффективными в мире. Покупка недвижимости во Флориде имеет ряд особенностей. Так, здесь отсутствует так называемый «ознакомительный» период: вы либо сразу же подписываете контракт на приобретение недвижимости, либо отказываетесь от нее. Как правило, размер минимального первоначального взноса (депозита) составляет 10% от стоимости недвижимости, в редких случаях он доходит до 20%. Этот взнос переводится на специальный счет продавца.

Покупатель недвижимости во Флориде выплачивает налог с продаж, составляющий 6% от стоимости приобретаемой им недвижимости. Примечательно, что законодательством штата не предусмотрено взимание регионального подоходного налога. Поэтому если вы продаете или сдаете в аренду недвижимость во Флориде, то доходы от этих операций могут заинтересовать Федеральную налоговую службу, но никак не местные фискальные органы. Арендаторы должны выплачивать 9–12%-ный дополнительный налог на аренду.

Как и в других американских штатах, во Флориде чрезвычайно распространена ипотека. Более 85% сделок с недвижимостью в Америке совершается с привлечением ипотечного кредита. На сегодняшний день в США существует более 60 различных ипотечных схем. Однако правила остаются общими: стандартный кредит выдается на срок до 30 лет под 5,8% годовых.

Повальное хобби

Ежегодно американцы с нетерпением ждут выступления председателя Федеральной резервной системы (ФРС) США Алана Гринспена – национального оракула в области фондового рынка. Развитию всеобщего хобби американцев – инвестированию – не помешали ни трагический взрыв башен-близнецов 11 сентября 2001 г., ни относительное ослабление курса доллара, ни общее снижение биржевой активности. Просто в последние годы инвестиционный бум переместился с рынка акций и облигаций на более надежный рынок недвижимости. Президент компании Florida Investment Marketing Inc Ласло Ковач отмечает, что на этом традиционно считающимся консервативном рынке можно заработать до 30–40% годовых. В московском представительстве компании нам рассказали, что в течение последних двух-трех лет интерес российских граждан к американской недвижимости стабильно растет. «Достаточно низкий порог вхождения на рынок, многочисленные ипотечные программы, а также широкое разнообразие объектов – все эти факторы привлекают все больше российских покупателей», – отмечает менеджер российского представительства компании Florida Investment Marketing Inc Ирина Попова.

Г-жа Кроунберг из Сан-Франциско также считает, что инвестировать в недвижимость выгодно. «Временами цены на недвижимость падают, как, например, в начале 1990-х, – говорит она. – А иногда, напротив, растут на 15% и более в год. В целом доходность от инвестиций в недвижимость составляет 6,5–6,6% годовых, что вовсе неплохо для страны с развитой экономикой».

Американцы действительно заражены синдромом успешного инвестирования, поэтому способны на легкие безумства в погоне за особо выгодным объектом. Ночевка в машине возле офиса компании-застройщика накануне объявленного начала продаж – самое малое, на что способны охочие до прибыли американские инвесторы. Однако едва ли одна бессонная ночь способна омрачить радость от прибыли в 30% годовых.

Вместе с тем, существует проблема нехватки инвестиционно привлекательных объектов. Репортер газеты The Wall Street Journal Рэй Смит сообщает, что в 2004 г. резко возросло количество инвесторов, заявивших о том, что «найти привлекательный для инвестирования объект недвижимости стало крайне трудно». Этого мнения придерживаются 60% респондентов. Для сравнения: в прошлые годы этот показатель был значительно ниже: в 2003 г. – 38%, в 2002-м – 32%.

По данным Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (Association of Foreign Investors in Real Estate – AFIRE), ее члены планируют сократить долю сделок с недвижимостью на американском рынке с 77% в 2004 г. до 55% в 2005-м. Высвобождаемые средства будут направлены на другие перспективные рынки – в Японию (где в последние месяцы уходящего года наблюдается бум на рынке жилья), в страны Восточной Европы и в Австралию.

Но пока это только прожекты. Крупнейшие американские мегаполисы – Нью-Йорк, Вашингтон, Лос-Анджелес и Майами – по-прежнему привлекают иностранных и собственных инвесторов. Лидирует по инвестиционной привлекательности Вашингтон. По данным исследования AFIRE, этот город предпочитают 47% инвесторов. За ним с небольшим отрывом следуют другие столицы. Недвижимость в Лондоне приобретают 45% инвесторов. Последующие места в пятерке лидеров распределяются между Токио, Нью-Йорком и Парижем – эти города предпочитают 33%, 32% и 31% инвесторов соответственно. «Результаты отчета вовсе не говорят о том, что инвесторы уходят из США. А то, что первое место в списке предпочтений инвесторов занимает именно Вашингтон, свидетельствует о том, что Америка представляет лучшие возможности для расцвета рынка недвижимости именно в столичном регионе, – поясняет исполнительный директор AFIRE Джеймс Фетгаттер. – Вашингтон уже третий год подряд остается хитом продаж для инвесторов».

Елена Шувалова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...