Проблемы гигантомании

Нью-Йорк — До недавнего времени считалось, что Ларри Сигел, генеральный директор Mills, вдохнул новую жизнь в устаревшую концепцию торговых моллов. Но сегодня вверенная ему компания, которой принадлежит 42 мегамолла в США и других странах, готовится к возможной продаже.

В последние годы дела у девелоперов торговых центров шли хорошо благодаря высокому потребительскому спросу, сохранившемуся несмотря на спад в экономике, теракты 11 сентября 2001 г. и войну в Ираке. Ведущие девелоперы расширяли бизнес в основном за счет покупки конкурентов.

 

 

Сигел же решил строить новые центры. Большинство торговых центров, по его мнению, представляли собой скучные прямоугольники с четырьмя крупными магазинами в качестве основных арендаторов. Во многих моллах, которые были возведены в 1980-1990-е гг. и в которых товары известных марок продавались по низким ценам, не было даже места, где можно поесть и отдохнуть. Сигел решил объединить две концепции: строить полноценные моллы со множеством магазинов и большими площадями, отданными под кафе, рестораны и даже массажные кабинеты и площадки для катания на скейтбордах. Он был не единственным девелопером, разрабатывавшим варианты объединения торгового и развлекательного бизнеса. Но он пошел дальше всех.

Он стал приглашать ритейлеров, которых обычно не встретишь в моллах, таких как Bass Pro Shops, которая продает гигантские аквариумы на 230 л и тиры для стрельбы из лука и арбалета. Mills стал первым девелопером, отдавшим большие площади кинотеатрам IMAX с огромным экраном, рассказывает Пако Андерхилл, глава нью-йоркской компании Envirosell, специализирующейся на консалтинге в области ритейла. Покупатели устремились в мегамоллы Mills, такие как Potomac Mills около Вашингтона и Sawgrass Mills около Форт-Лодердейла. А Сигел набирал обороты. Если в 1985-1995 гг. Mills построил четыре мегамолла, то за следующее десятилетие возвел 13 и еще два реорганизовал, следуя своей концепции торгово-развлекательного центра. На проект Xanadu, который сейчас реализуется в Нью-Джерси, Mills потратил, по оценкам аналитиков, $120 млн еще до того, как выиграл право на постройку комплекса. В этом центре, как обещает Mills, будет горнолыжный склон, “американские горки” и “чертово колесо” высотой 90 м.

Обычный мегамолл привлекает посетителей, живущих в радиусе 15-30 км. Но многие моллы Mills столь огромны, что для окупаемости им нужно привлекать покупателей с гораздо более обширной территории. В результате позиции Mills ослабли под натиском новых конкурентов, включая торговые центры, магазины-дискаунтеры и центры, построенные по новой модели, где двери магазинов выходят на улицу, говорит Стивен Гартнер, президент консалтинговой компании Metro Commercial Real Estate. А рост цен на бензин отбил у многих покупателей охоту проезжать большие расстояния, чтобы купить одни джинсы.

Mills удалось привлекать больше покупателей за счет передачи больших, чем обычно, площадей якорным арендаторам, которые традиционно платят по более низким арендным ставкам, чем отдельные магазины, и объем продаж на 1 кв. м у них ниже. В результате в 2004 г. средний годовой объем продаж в центрах Mills составил $3983 на 1 кв. м. Это ниже среднего показателя для региональных девелоперов моллов.

Планы по развитию бизнеса стали опережать возможности Mills по финансированию новых проектов, заставляя его увеличивать объем заимствований и работать через совместные предприятия. Отношение долга к рыночной капитализации Mills достигло 72%, тогда как в среднем для региональных фондов, управляющих моллами, оно составляет 53%, свидетельствуют данные Harris Nesbitt, американского инвестиционного банковского подразделения канадской BMO Financial Group.

Бизнес Mills страдает и от того, что девелоперы изобретают все новые торговые концепции. Мегамоллы уступают место менее крупным центрам, которыми легче управлять, которые более доступны и удобны для покупателей, как центры с отдельными выходами из магазинов на улицу, говорит Гартнер. “Я не говорю, что у гигантских торгово-развлекательных центров нет будущего. Но сегодня это не такая сногсшибательная концепция, как раньше”, — говорит Андерхилл.

Недавно Mills достиг с кредиторами договоренности, следствием которой может стать его продажа. На некоторые активы, без сомнения, будут претендовать крупные конкуренты. Simon Property Group из Индианаполиса и Vornado Realty Trust из Нью-Йорка присматриваются к Mills, который в США и за рубежом владеет недвижимостью общей площадью 4,7 млн кв. м. “Потенциальным покупателям предстоит ответить на вопрос, жизнеспособна ли [разработанная Mills] модель, — говорит Дэвид Лихтенстейн, владелец Lightstone Group, одной из крупнейших в США частных компаний, владеющих недвижимостью. — Думаю, покупатель должен быть уверен, что мечта Ларри Сигела может стать реальностью, а не обернуться кошмаром. Он, безусловно, провидец. Но очень часто именно первому провидцу не удается добиться успеха”. (WSJ, Михаил Оверченко)

Райан Читтам, Дженнифер Форсит Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...