Законодательная база развития рынка жилья в Казахстане
Цель Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005–2007 годы — обеспечить доступность жилья широким слоям населения.
А для этого требуется сбалансировать рынок как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечь частные инвестиции и стимулировать развитие индивидуального строительства; развивать строительную индустрию и повышать доступность ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для населения.
На жилищное строительство в 2005 году в Казахстане направлен 241 млрд тенге инвестиций (1 доллар США = 126 тенге. — Ред.), что в 1,6 раза больше, чем в 2004‑м. В эксплуатацию введено 5 млн кв. м общей площади жилья (в 1,8 раза больше, чем в 2004‑м). В этом году за счет всех источников финансирования ожидается ввод такого же объема жилой недвижимости. В январе — июне 2006 года построено 2,4 млн кв. м.
Рост объемов введенного жилья отмечен во всех регионах республики. Из общего объема на Астану приходится 22 %, Алматы — 12,2 %, Южно-Казахстанскую область — 15 %, Атыраускую — 8,5 %, Актюбинскую — 5,7 %, Алматинскую — 5,2 %. В Астане в 2005‑м введен в эксплуатацию 1,1 млн кв. м, что более чем в два раза превышает уровень 2004 года.
В своей жилищной политике Казахстан делает ставку на развитие прогрессивных форм кредитования, что во многом созвучно установкам российских реформ. По прогнозам, в результате реализации жилищной программы ипотекой смогут воспользоваться 49 тысяч семей, за три года будет построено более 12 млн кв. м общей площади жилья, повысится его комфортность.
В 2000 году Правительство Казахстана одобрило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, которая и стала ключевым этапом государственной программы. Для справки: соотношение ипотечных кредитов к ВВП в развитых странах составляет порядка 40–60 %, в Казахстане — примерно 6–7 %, в России — менее 1 %.
Ежегодно рынок ипотеки в Казахстане увеличивается в три раза: в 2003 году он составил 100 млн долл., в 2004-м —
350 млн, в 2005-м — около 1 млрд. То есть уже 30 % всех сделок с недвижимостью проходило с помощью ипотеки. Для сравнения: в России этот показатель — приблизительно 4,5 %.
В Казахстане развита система рефинансирования ипотечных кредитов. Эту деятельность осуществляет ЗАО «Казахстанская ипотечная компания», приобретая права требований по ипотечным кредитам у банков второго уровня (в России аналогичную функцию выполняет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК). На этапе, когда недостаточно хорошо работают механизмы секьюритизации, рефинансирование играет важную роль на ипотечном рынке.
Вместе с тем закон «О секьюритизации» в Казахстане принят. Документ регулирует отношения, цель которых — финансирование проектов путем уступки прав требования через выпуск облигаций. Также принят закон «О кредитных бюро и формировании кредитных историй», регламентирующий деятельность подобных организаций. Немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Она направлена на разделение кредитных рисков между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. В 2003 году создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов, с помощью которого обеспечивается покрытие 50 % кредитных рисков в течение всего срока кредита.
Жилищные строительные сбережения в Казахстане
Одновременно с банковскими формами ипотечного кредитования в Казахстане развивается система жилищных сбережений. Это еще один способ финансирования строительства жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время они должны составлять не менее 50 % от стоимости жилья) в целях получения займа для приобретения квартиры.
Система жилищных строительных сбережений по большей части предназначена для граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначального взноса при получении ипотечного кредита в банках второго уровня, но получающих стабильный доход. Основное условие развития такой системы — привлечение новых вкладчиков, за счет которых выделяют деньги участникам, накопившим минимально необходимый объем вклада. По закону при участии в системе жилье можно приобрести не ранее чем через три года после начала осуществления вкладов. Весь этот период необходимо ежемесячно откладывать некую оговоренную сумму. В свою очередь государство выплачивает ежегодную премию на вклады — 20 % от накопленного.
Конечно, долгие сроки накопления в условиях растущих цен на недвижимость являются существенным недостатком системы: займ нельзя получить раньше, чем собрана определенная сумма; нет индексации вкладов по инфляции. Однако конкуренции сберегательной системы и ипотеки нет, поскольку эти два механизма имеют принципиальные различия. Ипотека позволяет сразу решить проблему жилья и рассчитываться в течение 10–15 лет. При этом клиент должен располагать какими‑то средствами для первоначального взноса. Сберегательная система решает квартирный вопрос через пять—семь лет, но тут не нужен первоначальный взнос.
Для внедрения системы в 2000 году был принят соответствующий закон, а в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со стопроцентным участием государства в уставном капитале. Данной системой предположительно смогут воспользоваться в перспективе по меньшей мере 100 тыс. вклад-чиков.
Доступное, социальное и индивидуальное жилье
Решение жилищных проблем социально незащищенных категорий граждан Казахстана, перед которыми государство имеет определенные обязательства, — прерогатива местных исполнительных органов. Государственную коммунальную недвижимость социально защищаемым гражданам предоставляют без права ее приватизации.
Остальные категории населения приобретают квартиры в собственность с использованием рыночных механизмов. Но и в этом случае государство оказывает поддержку. За счет государственных средств по проектам, согласованным с Министерством индустрии и торговли, возводят недорогое и доступное жилье стоимостью не более 350 долл. за кв. м. Для строительства жилья местным органам власти выделяют кредиты из республиканского бюджета по нулевой ставке вознаграждения (без процентов).
Правда, цены этих квартир приходится корректировать. Дело в том, что в самом начале реализации жилищной программы 350 долл. за 1 кв. м были реальной цифрой, фактическая стоимость «квадрата» во многих регионах оказывалась и ниже. Теперь же подорожали строительные материалы и многое другое, поэтому намечено пересмотреть и цены на жилье. Например, в Астане стоимость квадратного метра может быть установлена в рамках 445 долл., в Алматы — 440, в Таразе — 320 долл.
Население выкупает доступную недвижимость преимущественно посредством ипотечного кредитования или за счет кредитов жилищных строительных сберегательных банков. Приоритетное право покупки имеют молодые семьи с детьми, работники государственных органов и учреждений, работники государственных предприятий социальной сферы.
По состоянию на июль 2006 года на получение жилья по госпрограмме поступило 55,8 тыс. заявлений, при этом платежеспособность подтвердили 24,5 тыс. человек. Хотя возводимого жилья пока все‑таки меньше, чем желающих его приобрести. Так, в Акмолинской области платежеспособного населения в 3,1 раза больше, чем вводимых по госпрограмме квартир, в Алматы — в 3,6 раза, Астане — в 3,1 раза, Северо-Казахстанской области — в 1,9 раза, Атырауской области — в 1,7 раза. В Астане в рамках государственной программы по развитию жилищного строительства в 2005 году предусмотрено возвести 1352 квартиры, тогда как порог платежеспособности в банках второго уровня преодолели 3145 граждан. Но в некоторых областях построено больше, чем нужно людям, доказавшим свою платежеспособность.
С целью повышения доступности жилья в Казахстане активно стимулируют индивидуальное строительство. Из 42 млрд тенге кредитных средств, предусмотренных госпрограммой на 2006 год, 20 млрд направлено на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры при сооружении жилых домов, в том числе 10 млрд — для районов индивидуальной застройки. При этом участки размером до десяти соток под возведение частных домов будут предоставлять бесплатно. На сегодняшний день подано более 130 тыс. заявлений, порядка 44 тыс. одобрено.
За первое полугодие 2006 года в республике сдано порядка 2,4 млн кв. м жилья, что почти в 1,16 раза больше, чем в 2005‑м. Из этого количества 1 млн 650 тыс. кв. м (70 %) приходится на индивидуальные дома. Это намного выше уровня прошлого года, поскольку в 2005 году в основном сдавали многоэтажки.
Долевое участие по‑казахстански
В Казахстане растет количество покупателей недвижимости по договорам долевого участия. Например, в Астане в 2005 году люди вложили в строительство более 16 млрд тенге. Власти страны, как и российские, пришли к выводу: там, где речь идет о привлечении средств населения, должен быть механизм защиты прав и законных интересов граждан.
По примеру России в Казахстане в июле этого года принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве», где прописаны типовые условия договора между дольщиками и застройщиками. Разработчики документа изучили и постарались учесть российский опыт правоприменительной практики аналогичного закона.
Законом установлены такие требования к строительным компаниям в данном секторе, как лицензирование деятельности застройщиков с привлечением денежных средств; обязательное указание точной даты передачи застройщиком доли в жилом доме; установление гарантийного срока на жилое здание; заключение застройщиком договора о разрешении на использование под строительство земельного участка, принадлежащего на праве собственности или землепользования. Ежеквартально уполномоченный орган будет проверять соблюдение застройщиком требования о наличии собственного капитала в размере не менее 12 % от привлеченных денежных средств по договорам долевого участия.
Однако необходимо признать, что казахстанский закон о долевом строительстве не дает дольщикам таких преференций, как его российский аналог, и содержит более мягкие нормы по отношению к застройщикам. В частности, перечень информации, доступной дольщику о застройщике и объекте долевого строительства, значительно уже, гарантийный срок объекта составляет не менее двух лет (по российскому законодательству — не менее пяти лет).
Штрафы в казахстанском документе не зависят от того, является дольщик физическим или юридическим лицом. И для дольщика за просрочку платежа, и для застройщика за срыв сроков сдачи объекта предусмотрен штраф 0,1 % за день просрочки от суммы, подлежащей уплате или уплаченной дольщиком по договору долевого участия соответственно. Для сравнения: у нас застройщик уплачивает приблизительно 0,077 % за день просрочки дольщику — физическому лицу и в два раза меньше, если дольщик — юридическое лицо. Дольщик в России платит штраф около 0,038 % за день просрочки внесения платежа.
Особо следует отметить то, что по казахстанскому закону о долевом участии в строительстве застройщик по истечении десяти дней со дня, предусмотренного договором для передачи дольщику объекта, вправе расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику, кроме неустойки, причитающейся застройщику в возмещение убытков, понесенных им из‑за этого. Российское законодательство более гуманно. При уклонении дольщика от принятия объекта застройщик только по истечении двух месяцев со дня окончания срока, предусмотренного договором, вправе составить документ об односторонней передаче.
Есть в казахстанском законе о долевом строительстве нормы, призванные защитить граждан от действий мошенников. Так, застройщик вправе заключать договор о долевом участии после получения разрешения на использование под строительство принадлежащего ему земельного участка и после завершения нулевого цикла. Нулевой цикл — это комплекс строительно-монтажных работ по сооружению частей жилого здания, расположенных ниже условной проектной отметки, принимаемой за ноль. Застройщикам не разрешается даже рекламировать жилые дома в целях привлечения денег дольщиков до выдачи разрешения на возведение нулевого цикла. Во избежание двойных продаж в Казахстане договор о долевом участии, вносимые в него изменения, а также уступка права требования по договору подлежат учету в уполномоченных органах (местные исполнительные органы областей, городов республиканского значения, Астаны).
В целом российское законодательство о долевом строительстве более требовательно к застройщикам, чем казахстанское. Законы о долевом строительстве обеих стран стали попыткой решить многочисленные проблемы на соответствующем рынке. По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, например, в Астане 41 % дольщиков рискует собственными вложенными средствами. В Национальную лигу потребителей Казахстана ежедневно обращаются семь-восемь человек с жалобами на недобросовестных риелторов и строителей. Множество строек приостановлено, объекты сдают с опозданием не только в Астане, но и на местах. Сможет новый документ снять все вопросы, или ему уготована такая же судьба, как российскому аналогу (при котором застройщики ищут схемы ухода от закона), — покажет время.
Валентина Павлова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2014 -
