Большие торгово-развлекательные комплексы приходят в маленькие города

Если несколько лет назад в крупных российских городах наблюдалось стремительное развитие стихийных рынков, то сейчас с силой стихии развивается строительство крупных торгово-развлекательных центров.

Более того, ввиду насыщенности торговыми центрами городов-миллионников, инвесторы стали обращать внимание на небольшие города в глубинке.

Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты сравнили целесообразность строительства торговой и жилой недвижимости с точки зрения девелоперов, рассказали о распространенных ошибках, допускаемых при разработке центров, и поделились своим видением перспектив развития рынка торговой недвижимости в России.

Коммерческая или жилая?
Эксперты рассказали, по каким критериям девелоперы и застройщики делают свой выбор между жилой и коммерческой недвижимостью.

 

 

"Строительство торговых и жилых центров объединяет только то, что, во-первых, это строительные процессы, а во-вторых, оба они направлены на извлечение прибыли, - говорит директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский. - Строительство жилой недвижимости обычно ориентировано на быстрый возврат денег: построил - продал. Объекты коммерческой (в частности, торговой) недвижимости строятся с учетом получения прибыли в течение длительного времени".

По его словам, инвесторы и застройщики при выборе, что именно им строить - жилье или торговые центры, руководствуются несколькими моментами: "Важно местоположение земельного участка, который планируется осваивать, и его характеристики, то есть, подо что он больше подходит - под строительство жилья или под торговлю. Кроме того, немаловажное значение имеет текущий спрос на тот или иной вид недвижимости. И, конечно, огромное значение имеют планы и амбиции самого девелопера - настроен он на быстрый возврат денег за счет реализации квартир, либо намерен на протяжении длительного периода времени сдавать площади в аренду и получать стабильный доход".

"В условиях активно развивающегося рынка недвижимости любое строительство приносит доход, - утверждает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Выбор объекта строительства обычно обуславливается местоположением участка, разрешительной документацией, градостроительными нормами и правилами, архитектурными особенностями здания, а иногда и просто желанием девелопера. В целом, строительство жилой недвижимости выгоднее, чем строительство коммерческой, но это зависит от разных факторов".

О большей прибыльности жилья говорит и руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.

"Во многом все определяется еще на этапе выбора земельного участка. Все зависит от проекта и от целевого использования участка. Обычно жилье значительно привлекательнее для инвестора, - рассказала Н.Новикова. - Как правило, за земельным участком уже закреплено его функциональное использование; у большинства из них есть специфические характеристики и ограничения на строительство. Основываясь на этом, девелопер делает свой выбор".

Затишье в росте цен на жилье в столичном регионе заставило многих девелоперов переключиться на коммерческую недвижимость, говорит руководитель направления коммерческой недвижимости "МИАН - Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев.

"На сегодняшний день, когда бурный рост цен в сегменте жилой недвижимости прекратился, многие девелоперы переключаются на коммерческую недвижимость, чаще всего на офисную, - отмечает С.Лобкарев. - Что касается торговой недвижимости, то нельзя однозначно говорить, что строить торговый центр (ТЦ) изначально выгоднее, чем жилой дом. Все зависит от проекта и его концепции. На рынке сегодня есть проекты, которые оказались неуспешными, несмотря на то, что рынок ТЦ еще не насыщен".

"Однозначного ответа, что выгоднее строить, жилой дом или торговый центр нет, - заключает заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости ОАО "Квартал" Павел Епихин. - Жилая недвижимость подразумевает так называемые "быстрые деньги", торговая недвижимостью приносит стабильный долгосрочный доход в виде арендных платежей. Поэтому все зависит от целей компании".

По части развлечений
Специалисты рассказали и о различных форматах торговых центров и о том, какое значение имеет наличие развлекательной части.

"Наиболее удачным, с точки зрения слияния людских потоков, считается торгово-развлекательный центр, - отмечает генеральный директор ЗАО "Моспромстрой" Борис Гурецкий. - Буквально за несколько лет мы успели привыкнуть к мысли, что поход по магазинам можно совместить с посещением кинотеатра, детских аттракционов и ресторанов. Однако в центре Москвы (впрочем, это можно отнести и к другим крупным городам России) земля очень дорога и, как правило, там выживают лишь офисно-торговые центы с люксовыми бутиками на нижних этажах и офисами класса "A" - на верхних".

Но для развлекательной зоны, требующей больших площадей, к тому же "лишних" с точки зрения арендодателя, такой вариант, по словам Б.Гурецкого, подходит далеко не всегда.

"Сейчас наиболее востребованными являются торгово-развлекательные центры, расположенные в центральных районах городов, - отмечает вице-президент по стратегии компании ADG Group Александр Демидов. - Также набирают популярность ритейл-парки на окраинах".

"Наличие развлекательной составляющей обязательно для профессионального торгового центра, поскольку это - ключевой фактор, притягивающий покупателей и арендаторов", - уверен А.Демидов.

Директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев считает, что "наиболее востребованы универсальные торговые центры площадью 20-30 тыс. кв. метров, предлагающие много видов товаров и услуг".

"Решение о строительстве того или иного объекта принимается исходя из анализа ситуации на рынке торговой недвижимости в конкретном регионе, - рассказал А.Галеев. - Общим для всех торгово-развлекательных комплексов является то, что, торговая часть приносит основной доход, а развлекательная выполняет якорную функцию, то есть, способствует привлечению покупателей. В связи с этим арендные ставки для развлекательных составляющих, таких как боулинг, кинотеатр, каток невысоки. Торговые центры без развлекательной части могут успешно существовать в районе, где сегмент торговой недвижимости еще не насыщен. И, наоборот, в районах, где наблюдается избыток торговых площадей, преобладают развлекательные комплексы".

По мнению заместителя генерального директора компании "Доминион-М" Ольги Еременко, предпочтительный формат торгового объекта зависит от местоположения. "Где-то логичнее построить торговый центр, где-то торгово-развлекательный", - говорит О.Еременко.

При этом она отмечает, что влияние развлекательной части комплекса на торговую не всегда оказывается такое, какое планировалось изначально.

"Влияние развлекательной части на торговую - очень спорный момент, - отмечает О.Еременко. - Считается, что если человек привыкает ходить в развлекательную часть, то он привыкает и к торговой. Часто видит ее, знает, какие магазины там есть, становится лоялен. Но так бывает далеко не всегда. Часто люди, которые идут развлекаться, не совершают покупок".

Вице-президент, директор по развитию компании "Торговый Квартал" Анатолий Васильев рассказал о существующих сегодня форматах (типах) торговых центров.

"В первую очередь, необходимо отметить, что специализация ТЦ определяется масштабом влияния и составом арендаторов, - говорит А.Васильев. - По масштабу выделяют суперрегиональный тип (более 80 тыс. кв. метров), региональный (50-80 тыс. кв. метров), окружной (до 50 тыс. кв. метров), районный (до 10 тыс. кв. метров) и микрорайонный (до 3 тыс. кв. метров).

По составу арендаторов ТЦ можно выделить торговые, торгово-развлекательные центры, fashion-центры, аутлет-центры, пауэр-центры, фестивал-центры, мегамоллы. Однако, учитывая отсутствие общепринятой официальной классификации, это деление довольно условно.

Что касается выбора типа торговой недвижимости, то он, по словам А.Васильева, определяется, в первую очередь, самим регионом, месторасположением и конфигурацией участка и конкурентным окружением.

"Поэтому возможны значительные отличия в зависимости от региона, и довольно сложно делать общий вывод о распространенности того или иного формата", - заключил Анатолий Васильев.

Неформатные ошибки
Основными причинами, по которым торговый центр может стать не прибыльным, эксперты называют неверный выбор формата объекта и его места расположения.

"Проблемы возникают, если девелопер ошибся с местом и форматом, - говорит Б.Гурецкий. - Близость к густонаселенному жилому массиву и удобный подъезд - половина успеха. Крупные ТРЦ выигрывают за счет большого потока покупателей. Важен набор якорных арендаторов. Нужно постараться привлечь выгодных ритейлеров, которые предложат востребованные бренды и приведут покупателя".

"Неправильно выбранное место - самая серьезная ошибка, - отмечает О.Еременко. - Также может быть неправильно выбран формат, выработана слабая или неправильная концепция, когда непонятно, кто мог бы быть покупателем в таком торговом центре. Иногда не получается создать тот набор арендаторов, который планировался или нет нужного процента наполнения центра, Также бывает, что инвесторам жалко денег на продвижение. Торговый комплекс построен, но о нем никто не знает лишь из-за того, что не была продумана рекламная политика".

"Причин, из-за которых проект окажется неудачным, может быть много, - рассказал Ю.Мереминский. - Первая - это, конечно, неудачное расположение. Вторая причина - это неудачный формат объекта, то есть, например, вместо необходимых 20 тысяч кв. метров, которые бы действительно пользовались спросом, девелопер решил построить 100 тысяч, и фактически у него сразу же возникли проблемы с привлечением арендаторов, поскольку покупательская способность много ниже. Это уже явная ошибка, которая была допущена на стадии формирования концепции.

Еще одна ошибка, по словам Ю.Мереминского, это неправильный состав арендаторов, ориентация не на ту целевую аудиторию: "Условно говоря, как на Рублевке нет смысла строить 10 супермаркетов эконом-класса, так и в "деревне Васюково" нет смысла строить какой-нибудь Luxury-vilage и размещать там бутики класса премиум".

"Но на самом деле, главная причина не успешности проекта всего одна, - подводит итог Ю.Мереминский. - Это неудачно разработанная концепция, которая включает в себя и тип торгового центра, и определение емкости торговой зоны, и состав арендаторов".

"Успешность проекта торговой недвижимости зависит от грамотно проведенного маркетингового исследования и профессионально разработанной на его основе концепции, - говорит М.Гец. - Проект может стать неудачным по многим причинам, такими как неправильно выбранным форматом (например, люксовый торговый центр на крупной трассе), или отсутствием парковки, или неудачной архитектурной концепцией с большим количеством мертвых зон и множество других".

"Выходом в случае ошибки может стать реконцепция, благодаря которой торговый центр подстраивается под определенный класс покупателей, - считает А.Галеев, и приводит примеры нескольких московских торговых центров, которые провели реконцепцию. - Атриум на "Курской" при создании был ориентирован на средний класс и приезжих, а после смены концепции и состава арендаторов вошел в список лучших торговых комплексов столицы. В результате реконцепции и смены арендаторов стал более посещаемым и современным ТЦ "Дружба" на "Новослободской", а "Европарк" на Рублевском шоссе сменил якорного арендатора для привлечения потока покупателей".

А.Васильев называет "пять ключевых составляющих успешности проекта": "Это удачное месторасположение, грамотная сбалансированная концепция, сильный пул арендаторов, профессиональная управляющая компания и надежный источник финансирования. При наличии всех составляющих и их соответствии требованиям конкретного проекта, он будет иметь успех".

Расширение границ
Эксперты отмечают расширение географии строительства торгово-развлекательных центров на территории России.

"Регионы уже несколько лет очень интересны для девелоперов, - рассказала Н.Новикова. - Сейчас и международные инвесторы начали выходить в российские города. Естественно, в наиболее богатых городах-миллионниках на сегодняшний день торговых центров - существующих и строящихся - уже немалое количество. Например, Казань уже считается городом, где больше торговые центры производить не надо, потому что она итак "впереди планеты всей" по количеству квадратных метров торговых площадей на душу населения".

"В настоящее время идет расширение географии строительства, и девелоперы уже работают не только в городах-миллионниках, но и в других регионах, - отмечает А.Демидов. - Например, компания ADG Group в качестве инвестиционно привлекательных регионов рассматривает для себя города с численностью населения выше 400 тыс. человек с высоким уровнем покупательной способности".

По словам А.Демидова, "основная существующая тенденция в регионах - это высокая конкуренция за земельные участки при сильной нехватке профессиональных знаний и квалифицированных специалистов".

"Если говорить о крупных регионах России, то там ситуация очень хорошая, - считает Ю.Мереминский. - Эти города и регионы привлекательны и для девелоперов, и для сетевых операторов. Их отличие от Москвы, заключается в том, что поскольку развитие торговой недвижимости там начинается несколько позже, чем в Москве, была возможность уже применить столичный опыт и учесть те ошибки, которые были допущены. Москва шла в строительстве торговых центров методом проб и ошибок. Конечно, учитывался западный опыт, но он не всегда работал с той же 100%-й эффективностью, что за рубежом. И когда данный процесс начался в регионах, уже существовал опыт, определенное понимание того, как работает торговая недвижимость в регионах, какие предпочтения у федеральных и местных сетей".

Сравнивая процесс реализации объектов торговой недвижимости в Москве и регионах, О.Еременко отмечает, что " в регионах многие руководители на местах очень заинтересованы в том, чтобы в их районе был построен определенный торговый центр, в регионах быстрее оформляются документы".

Кроме того, по словам О.Еременко, в регионах ниже сумма вхождения в проект (например, приобретение прав на вторичном рынке, оплаты доли города и так далее).

"В Москве - больший выбор партнеров, например, подрядных организаций, - говорит О.Еременко. - Но при этом в Москве гораздо выше конкуренция, поэтому намного большее значение имеет концепция проекта".

"В этом году Россия уверенно вышла на 2-е место в Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость, - рассказал Б.Гурецкий. - Доходность торговых площадей в наших регионах 11-12%, против 5% в среднем по Европе. Пока есть возможность получать сверхдоход, нужно строить. О таких популярных на Западе форматах, как department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (мультибрендовые дисконты), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей) российские граждане даже в больших городах вообще не имеют представления".

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU