Коммерческая недвижимость в Москве в 2003 году

Процессам, происходящим на рынках недвижимости, свойственна цикличность. Прошедший год характеризовался значительным превышением спроса над предложением, особенно в классе А, обусловившим некоторый рост арендных ставок. На ситуацию не слишком повлияло введение в 2003 году в строй порядка 350 500 квадратных метров офисных площадей класса А и В1. Появление на рынке площадей в бизнес-центрах на улице Краснопролетарской, 36 (6500 кв. м), Новинском бульваре, 31 (36 700 кв.

 

 

м) и во второй очереди Центра международной торговли (26 000 кв. м) оказалось недостаточным для корректировки цен.
Завершение строительства здания по адресу улица Арбат, 1, заслонившего мощью своей бесхитростной архитектуры расположенный по соседству ресторан «Прага» и нарушившего сложившуюся композицию знаменитой улицы, также не явилось действенным фактором рынка. Постройку площадью 45 000 кв. м займет одна компания — российско-британский гигант ТНК «Бритиш Петролеум».
Даже обычно спокойный летний сезон отличился повышением спроса на 20 процентов по сравнению с прошлым годом. Спрос диктуют как вновь приходящие на рынок компании, так и успешно работающие фирмы.

По данным агентств ставки аренды на площади класса А1 варьировались в 2003 году от 650 до 1200 долларов за один квадратный метр. Площади класса А2 предлагали по 550, а А3 по 500 долларов за квадратный метр. Цена продажи составляла в классе А1 от трех до четырех тысяч долларов, в классе А2 — до трех тысяч и до 2,5 тысяч долларов в классе А3.

Подавляющее большинство помещений в классе А по-прежнему сдают в состоянии shell & core, то есть готовыми под окончательную отделку, что позволяет компаниям, арендующим или покупающим их, спланировать и отделать офис в соответствии с рабочими потребностями.

Как всегда в дефиците остаются качественные офисные помещения площадью от 70 до 200 метров. Арендодатели предпочитают сдавать крупные блоки одному арендатору. Стоимость аренды в офисных центрах класса В составляет от 320 до 520 долларов за квадратный метр, включая НДС и эксплуатационные расходы. Стоимость одного метра при продаже — от 1400 до 3700 долларов.
Поскольку свободных площадок под застройку в центре остается все меньше, а те, что есть, чрезвычайно дороги, застройщики устремляются за пределы традиционно привлекательных зон. В результате около 40 процентов всех трансакций с офисами в 2003 году касалось площадей, расположенных между Садовым и Третьим транспортным кольцом.

Значительная часть офисных зданий, построенных шесть или семь лет назад, по ряду признаков уже не соответствует современным требованиям, предъявляемым классу А, и при заключении новых договоров скорее может быть отнесена к классу В с соответствующими арендными ставками.

С точки зрения крупных западных инвесторов, в проекте большинства возведенных сегодня зданий не были учтены возможности получения стабильной прибыли после пяти лет эксплуатации. Постройки, подходящие для институциональных инвесторов, еще только на бумаге. Новые проекты будут составлять циклами в 15–30 лет, и инвесторы намерены присматриваться именно к этой части рынка. Строительный этап от планирования до продажи в Москве длится, как правило, дольше, чем, например, в Восточной Европе, где он составляет от одного до двух лет.

Институциональные инвесторы не придут на рынок, пока не будут привязаны к строительным проектам. По мнению экспертов, создание и управление инвестиционным фондом очень дорого, и существующее в настоящее время в Москве предложение не удовлетворяет подобные фонды. Обычно они ориентируются на проекты, требующие инвестиций как минимум в сто миллионов долларов.
Ожидают, что конкуренция между теми, кто стремится предложить что-то инвесторам, повлияет на улучшение качества особенно офисных зданий класса А в течение ближайших пяти лет. Возможно, уже через десять лет, когда выбор на рынке будет намного шире, в Москве активно заработают фонды и компании, имеющие опыт в Восточной Европе. Пока немногочисленные иностранные инвесторы делают скорее стратегические шаги с прицелом на будущее. Через пять или более лет с появлением финансовых ресурсов, четких юридических норм и готового инвестиционного продукта они будут здесь.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...