Лофты плохо вписываются в московские промзоны

Городская программа реконструкции промзон предполагает вывод за пределы Москвы крупных производств, однако не содержит внятного ответа на вопрос, что делать с принадлежавшей предприятиям недвижимостью - заводскими и фабричными корпусами, цехами, складами и другими объектами. В Америке и Европе индустриальные здания с успехом трансформируются в жилые: так называемые лофты - считаются одним из самых престижных и дорогих видов недвижимости. В Москве, утверждают эксперты, реконструкция промышленных зданий под жилье на данном этапе развития рынка экономически нецелесообразна. В условиях дефицита офисных помещений и ажиотажного спроса на стандартные квартиры в стандартных домах, девелоперам не выгодно связываться со штучными объектами, которыми по определению являются лофты.

В окружении рйдеров

На сегодняшний день на территории Москвы в пределах МКАД расположены 66 производственных зон, причем часть из них в престижных центральных районах - Лефортово, Хамовники, Красная Пресня, Дорогомилово и т.д.

 

 

Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 года 16 из них намечено ликвидировать, 20 - сократить. При этом предполагается, что освободившиеся земельные участки будут использоваться для нужд города, потенциал экстенсивного развития которого уже исчерпан.

В идеале участие частного бизнеса в реализации программы реконструкции промзон, с точки зрения городских властей, должно выглядеть следующим образом. Крупный инвестор информирует чиновников о своих планах приобрести то или иное предприятие, договаривается об условиях вывода (организация производства на другом месте, сохранение рабочих мест, выплата компенсаций и т.д.) и, наконец, согласовывает с властями дальнейшее функциональное использование освободившегося земельного участка.

Однако на деле теория редко совпадает с практикой. Во-первых, значительная часть столичных промышленных предприятий скуплена рейдерскими структурами, во-вторых, перенос производства могут позволить себе только очень крупные компании и, наконец, желание чиновников построить на освободившейся территории бассейн или поликлинику может не совпадать с интересами собственника.

"Городская программа ликвидации промзон во многом выполняется руками рейдеров. На какое предприятие пальцем не покажи, можно сказать, что оно находится в разработке той или иной структуры", - говорит управляющий партнер ИК "Русский проект" Андрей Тюкалов, подчеркивая, что рейдеры в первую очередь заинтересованы в эффективном использовании принадлежащей предприятию недвижимости.

Сомнительное соседство

Сегодня наиболее очевидным и быстрым способом получения прибыли является переоборудование имеющихся промышленных площадей под офисы класса В. По этому пути идут большинство средних компаний, ставших собственниками индустриальных зданий. В бизнес-парки перестроены, например, завод "АРМО", "Московский ткацко-отделочный комбинат", "Завод теплоизоляционных материалов", фабрика "Призыв" и т.д. Всего, по данным ALM-Dеvelopment, 40% офисов класса В находятся в реконструируемых объектах промзон. По сравнению с ликвидацией предприятия и новым строительством, реконструкция старых площадей менее затратна для инвестора.

Стоимость ремонта находится в пределах $250-400 за кв. метр. Для сравнения: строительство нового жилья на территории Краснопресненского сахаро-рафинадного завода оценивается потенциальным застройщиком в $2000-$2500 за кв. метр с учетом сноса и реабилитации земельного участка.

Эксперты указывают, что такие затратные проекты оправданы, если предприятие выводится целиком. В случае, если производство группируется в отдельных корпусах (такая схема часто используется рейдерами во избежании проблем с властями, заинтересованными в сохранении рабочих мест - "ИФ") или по соседству располагаются другие объекты промзоны, инвестировать в новое строительство нецелесообразно. Из-за плохого соседства ни арендных ставок офиса класса А, ни стоимости квадратного метра выше среднерыночной получить не получится. "Прежде чем принять решение о сносе или реконструкции проводится не одно исследование, поскольку на кону многомиллионные инвестиции и ошибка стоит очень дорого. Многое зависит от года постройки здания и его состояния", - говорит управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.

Другими важными факторами, влияющими на решение инвестора, по мнению старшего консультанта департамента консалтинга Leeds Property Group Юрия Мереминского, являются месторасположение, инженерно-технические характеристики (высота потолков, шаг колонн и проч.), ресурсные качества земельного участка и специфика бывшего производства.

Перевод территории из промышленной в офисную, а также проект реконструкции должен быть согласован в департаменте науки и промышленной политики. Как правило, процесс сбора необходимых документов и оформления договоров занимает 6-7 месяцев, еще год уходит на ремонтные работы. В случае с выводом предприятия и последующим новым строительством бюрократическая цепочка, указывают эксперты, гораздо длиннее и полностью реализовать проект можно минимум за 3-5 лет.

В процессе реконструкции промышленного здания под офис демонтируются старые инженерные сети, меняются перекрытия и кровля, проводится перепланировка внутренних помещений, облагораживается фасад и благоустраиваются прилегающие территории. По такому принципу построены, например, бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев-плаза. Все они отвечают категории В и сдаются в аренду по цене $300-600 за кв. метр. Существенный минус таких проектов - отсутствие перепланировки территории. "Несмотря на ремонт фасадов, ощущение, что попал в промзону сохраняется", - поясняют эксперты.

При этом большинство собеседников "Интерфакса" сходятся во мнении, что реконструкция промзданий - только начальная стадия преобразования производственных территорий. Средства, полученные от аренды, постепенно будут вкладываться в развитие проекта: на месте перестроенных в офисы цехов в перспективе появятся более качественные объекты.

Такую стратегию, судя по всему, избрали для себя новые собственники ткацкой фабрики "Красная Роза" в Хамовниках. Сейчас в фабричных корпусах располагаются офисы и центр дизайна с галереей. Впоследствии на территории 5,65 га предполагается построить современный бизнес-центр, гостиницу, спортивный комплекс, а также жилье. По мнению И.Жаровой-Райт, "в стенах "Красной Розы" могло бы получится лофтовое жилье, однако инвесторы не рискнули избрать такой вид использования фабричных помещений".

Жилье для яппи

Лофты - пожалуй, единственный вид элитной недвижимости, до сих пор не представленный на московском рынке, но пользующийся большим спросом на Западе.

В классическом понимании это квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительной особенностью лофта является отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров. Средняя цена кв. метра, по словам И.Жаровой-Райт, варьируется от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.

Теоретически программа вывода предприятий, особенно из центральной части города, создает предпосылки для появления лофтов, однако большинство экспертов относятся к этому скептически.

"Лофты обычно создаются на бывших производственных мощностях легкой промышленности, а в Москве кругом грязное производство. Кроме того, многие промобъекты не подходят по своим техническим параметрам - они построены из железобетонных блочных конструкций и слишком огромны для переоборудования под жилье", - говорит Ю.Мереминский.

Вице-президент "Системы-ГАЛС" Андрей Закревский добавляет, что появлению лофтов препятствует отсутствие потребительского спроса и текущая рыночная ситуация: "В условиях дефицита и высокой стоимости земельных участков, крупному инвестору выгоднее снести малоэтажную промышленную застройку и построить на ее месте современное жилье или офисы".

В свою очередь средние инвесторы не спешат отказываться в пользу лофтов от выгодных проектов реконструкции промзон в офисные объекты.

Директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский считает, что затраты на переоборудование индустриальных объектов в жилые помещения и офисы могут быть абсолютно сравнимы друг с другом. "Все зависит от исходных условий: иногда для придания необходимых потребительских свойств элементарному офису придется провести полную реконструкцию, а для жилого помещения будет достаточно капитальных работ в части инженерии", - говорит собеседник агентства.

Другие эксперты указывают, что себестоимость реконструкции промышленного объекта в жилой комплекс с квартирами-лофтами на 15-20% выше, чем у реализации офисного проекта. У российских девелоперов есть реальные опасения относительно перспектив лофтового жилья. "Все-таки лофты - это жилье для яппи, которые могут его купить больше из любопытства или ради жгучего желания въезжать в квартиру на мотоцикле подобно героям голливудских блокбастеров. Таких клиентов хватит максимум на 1-2 дома", - полагает И.Жарова-Райт.

ИА "Интерфакс"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...