Недвижимостью нужно управлять

— Денис, зачем нужны специализированные компании для управления недвижимостью?

– Недвижимость – это финансовый инструмент. А управляющие компании профессионально используют возможности этого инструмента. Использование современного здания включает технический блок – техническое обслуживание самого объекта и его инженерных систем и финансовый блок – это выстраивание отношений с арендаторами, договора, финансовая отчетность, имидж объекта и т.д. От каждой составляющей зависит доходность этого инструмента в целом.

 

 

— В финансовом блоке польза от профессионального управления понятна. А чем оно помогает в техническом блоке? Ведь что ваш электрик, что собственный – должны делать одно и то же...

— На самом деле это общеизвестно. Правильное обслуживание всех систем здания, правильный уход за поверхностями, изготовленными из новых материалов, соблюдение технологии увеличивают срок службы всех инженерных систем. Контроль всех расходов с точностью до каждой розетки, до литра мыла и каждой тряпки. Когда мы приходим на объект, первое что мы делаем – этот аудит существующих договоров. Мы проверяем, насколько договора составлены в пользу клиента, какие штрафные санкции предусмотрены, как исполняются эти договора. Если не следить за их исполнением – возникают поводы для злоупотреблений.

Даже такая часть технического блока, как клининг: современные отделочные материалы требуют соблюдения технологии ухода. А применяется огромное количество разнообразных поверхностей, для каждой своя технология, свои средства ухода. Правильный уход влияет и на эстетическое впечатление, и на срок службы. Получается, что капитализация здания зависит и от труда уборщицы.

— Но ведь за все блага клиент платит и, судя по тому, что бизнес доходный, платит немало. А работы, вроде как простые. Не лучше ли самому организовать уборку, обслуживание, сдать помещения и получить те же деньги?

— Сначала о том, сколько платит собственник. Цена услуги состоит из двух частей: себестоимость обслуживания плюс услуга управления. Себестоимость зависит от сложности объекта, от инженерных систем. Скажем, бизнес-центр на 10 тысяч квадратных метров – это одни инженерные сети, одна стоимость, особняк на 500 квадратных метров — совершенно другие сети, другая стоимость работ. Мы предлагаем клиенту то, что считаем оптимальным. Все наши расчеты легко проверяются — все цены на рынке открыты, все работаем по одним стандартам. Сколько стоит швабра — известно, сколько получает уборщица и сколько надо заплатить налогов с ее зарплаты – тоже известно. Услуга управления идет отдельной строкой. У нас это $6 — 10 за квадратный метр в год. Гранды берут от 12 долларов.

— Как я понимаю, все равно это не главная строка в расходах. А откуда такой альтруизм?

— Так мы не вкладываем свои деньги. Потом, влияет количество объектов в управлении. Ради одного объекта компании работать нерентабельно.

— А сколько объектов надо, чтоб стало рентабельно?

— Такого расчета нет. Рентабельность зависит от того, какие объекты. Каких-то два, каких-то десять...

— И можно открывать управляющую компанию? А почему не все так делают, а сдают объекты на внешнее управление?

— И так делают, только это труднее. Большие проблемы с профессиональными кадрами. Именно поэтому примерно 50% собственных хозяйственных служб даже у крупных компаний организованы недостаточно профессионально. Профессионалов мало. Потом, их надо мотивировать. Это сложно.

— А как же у вас?

— И нам сложно. Не могу сказать, что у нас эта проблема решена на 100 процентов. Но нам немного легче. У нас команда, люди понимают, что они часть команды, вместе делающей хорошее дело и зарабатывающей деньги. Если сотрудник находит объект, мы за это ему платим. И неважно — уборщица это найдет или менеджер. А если работать от звонка до звонка – сложнее мотивировать, чтоб хорошо работал. Сложнее подобрать человека. Найти хорошего начальника ХОЗУ весьма проблематично. И если он не выполняет обязанности – спросить с него нечего, отношения в рамках ТК не предполагают реальной ответственности. А мы, как любые профессионалы, отвечаем за то, что делаем. В том числе несем и финансовую ответственность.

— А почему у них нет людей, а у вас есть?

— У нас больше штат, больше детализация работ, но меньше функций, меньше требования к одному сотруднику. И у меня есть возможность маневра. Если сотрудник уходит, надо подбирать ему замену. Но пока мы подбираем, это место не будет пустым. У меня в резерве есть кому выйти заменить его, поработать недели две.

— Это все соображения, почему надо платить за эксплуатацию побольше. А есть ли в вашем арсенале решения, позволяющие собственнику платить меньше?

— Этим надо озаботиться еще на стадии проекта, тогда управляющая компания выступает в роли консультанта. У нас накоплен опыт эксплуатации, мы знаем проблемы и стоимость обслуживания, особенности поведения тех или иных систем в эксплуатации. При выборе поставщика оборудования важно знать, например, есть ли у этого поставщика свой склад на территории России, или в случае поломки придется ждать месяц, пока нужную деталь выточат на заводе в Финляндии. Наш брокерский опыт дает понимание, что нужно арендаторам. Поэтому посоветуем планировку, степень отделки.

— Это опять деньги.

— В составе затрат – копейки. Оценивается по часам, стандартная ставка консультанта 50 – 100 доларов в час. Если это консалтинговое сопровождение, в среднем, что у нас было, 1500 – 2000 долларов в месяц – небольшие деньги. Анализ текущей документации, анализ смет, анализ договоров с поставщиками. А сэкономить позволяет довольно много. У нас в практике был прецедент, когда наше участие в переговорах сокращало сметные расходы на 15-20 процентов. А самое главное, это позволяет избегать многих ошибок.

— А не жалко – проект выправить, а потом другим отдать в управление?

— Нет. Это нормальная практика. Построили – провели тендер, выбрали управляющую компанию.

— Подарок конкурентам?

— Конкуренции как таковой у нас на рынке нет и не скоро появится. То, что у нас – это не конкуренция.

— А когда будет конкуренция?

— Лет через 5. Тогда управляющие компании будут биться за подряды.

— А вы к этому готовы?

— Так нельзя сказать, готовы, не готовы. Мы маленькие, мы агрессивные. Мы хотим занять свой сегмент на рынке. И клиенты понимают, что пока мы рвемся – грех не использовать наш молодой пыл. Так мы и растем.

Оксана Крымина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...