Офисный экономкласс

Про недвижимость класса С не принято много говорить: не так часто можно встретить аналитические обзоры, посвященные этому сегменту, и если речь идет об арендных ставках на офисные площади, то третья буква латинского алфавита там, как правило, даже не присутствует. Все это позволяет сделать предварительный вывод: данная тема не представляет особого интереса. Мы попробуем доказать обратное, обратив внимание на то, как сегодня складывается судьба офисов класса С, и на перспективы их дальнейшего развития.

Целевая аудитория

Как рассказала «Собственнику» руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, офисы класса С разбросаны по всему городу и находятся в разных районах Москвы. «Это, в том числе, помещения в бывших НИИ, других зданиях относительно старой постройки.

 

 

Спрос на них достаточно большой, что обусловлено невысокими ставками», – говорит эксперт. Как правило, данные помещения интересны небольшим фирмам, организациям, для которых либо местоположение не имеет значения в принципе, либо, напротив, представляют интерес именно отдаленные от центра районы.

Такие офисы подходят компаниям, не имеющим четкой ориентации на постоянный поток клиентов. Именно поэтому многие крупные организации используют помещения С-класса под так называемые бэк-офисы. Если провести классификацию по роду занятий, основными обитателями офисов класса С оказываются фирмы, занимающиеся IT-технологиями, медицинские компании, дистрибьюторы, поставщики и даже ритейлеры, арендующие такие площади, когда в нужном районе не находится предложений более высокого класса.

Цены

По словам Кисариной, специфической особенностью класса С является высокая ликвидность и множество мелких площадей. «И соответственно, частая смена арендаторов. Плюс эксплуатационные, или амортизационные, траты – ежегодные расходы для девелоперов, зависящие от конкретного здания», – рассказывает эксперт. Доля площадей рассматриваемого класса в общем объеме предложения офисной недвижимости составила в июле 2006 года 70%, или 560 тыс. кв. м.

По данным аналитиков компании Becar Commercial Property, диапазон среднего минимального и максимального уровня арендных ставок составляет на сегодняшний день от $300 до $650 за кв. м в год. Определяющим фактором ценовой политики, в том числе в рассматриваемом сегменте рынка, является как раз расположение объектов. Так, арендные ставки (с учетом НДС и эксплуатационных расходов) в пределах Садового кольца составляют $450-650, а в отдельных случаях – и до $700 за кв. м в год.

Ставки аренды в пределах от Садового до Третьего транспортного кольца находятся в рамках от $300 до $470, в пределах от ТТК до МКАД – от $300 до $450, на престижных направлениях Запада и Северо-Запада – порядка $400-550 за кв. м в год. Причем парковка может быть как бесплатной, так и обходиться арендаторам в сумму от $50 до $150 в месяц. Такой разброс объясняется тем, что в одном и том же офисном центре ставки могут быть индивидуальны для каждого арендатора и зависеть от объема арендуемых площадей, этажа и срока аренды.

Стоит отметить, что приобретаются в собственность офисы класса С весьма активно. «Дело в том, что объем рынка предложения в Москве ограничен, – объясняет генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, – и на нем единовременно экспонируются примерно 500-550 объектов, не более 300 из которых – офисного назначения, С-класса в том числе. И у потенциального покупателя нет особого выбора. Другое дело, что существуют объекты класса С с серьезными юридическими проблемами, выставленные по завышенной цене, расположенные крайне неудачно с точки зрения офисного назначения и т. д. Такие действительно сложно продать».

Характерные тенденции

Сегодня эксперты рынка отмечают два ключевых момента в существовании офисов класса С: объем предложения сокращается, площади дорожают. Так, по прогнозам Becar Commercial Property, объем доли бизнес-центров класса С на рынке будет убывать и к концу 2006 года составит не более 54,27%. Руководитель отдела офисной недвижимости Becar Commercial Property Денис Карцев объясняет такую тенденцию двумя причинами: переходом части площадей класса С в класс В путем реконструкции, а также тем, что на рынке не ведется новое строительство бизнес-центров С-класса в силу их малой привлекательности для девелоперов.

«Перспективным представляется процесс перепрофилирования и реконструкции таких офисов, – соглашается Денис Колокольников. – Это объясняется тем, что свободных земельных участков в хороших местах не так много. Повышение уровня до класса B требует не столь значительных затрат по сравнению с новым строительством. А разница в ставках вполне существенная. И девелоперу, при физической пригодности здания, подобная реконструкция выгодна». Впрочем, по мнению Ольги Кисариной, несмотря на все это, доля площадей класса С не будет сокращаться, постоянно пополняемая подверженными старению площадями В-класса. Учитывая же общий рост спроса и постоянное повышение ставок в бизнес-центрах, считает Денис Колокольников, класс С будет по-прежнему востребован.

Екатерина Пятунина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...