Офисный город-сад

Проблема пробок в городе, а также высокие цены на офисную недвижимость заставляют задуматься о переносе бизнес-активности в места меньшего скопления людей, то есть загород. К этой идее отношение среди профессионалов рынка недвижимости очень разное, однако понятно, что деваться бизнесу на самом деле некуда, и кто быстрее адаптируется к новой реальности существования в бизнес-парках за городом, тот и выиграет… За городом бессмысленны маленькие офисы, там необходимы большие офисные пространства, своего рода бизнес-города. На Западе этот формат называется бизнес-парком.

Для российского рынка это понятие не новое, и, более того, в суровой действительности плохих загородных дорог оно обрело некие национальные черты… Если говорить о стопроцентном воплощении бизнес-парка по западному образцу, то он должен размещаться на большом участке земли (от 8 га) за пределами города, состоять из малоэтажных, разных по площади офисных зданий, а также иметь развитую инфраструктуру и большое количество так называемого сопутствующего бизнеса (магазины, кафе, банки, гостиницы, фитнес-центр, салон красоты и туристическое агентство). Бизнес-парки часто располагают вблизи автомагистралей и аэропортов.

 

 

Как правило, все удобства офисов класса А и В предлагаются арендаторам за вполне умеренную плату. В редких случаях бизнес-парк может размещаться на городской окраине. Российский формат или… ? Пока же эксперты не могут сойтись в едином мнении даже насчет правомочности этого названия в рамках российского рынка недвижимости: достойны ли существующие офисные комплексы, как правило, многоэтажные (вроде «Кантри-парка»), на окраинах города и за пределами МКАД считаться бизнес-парками.

Слишком уж много расхождений с западной моделью. Другие не менее безапелляционно настаивают на том, что несколько реализованных за последние годы проектов вполне можно отнести к этому формату. Третьи выбрали нейтральную позицию: бизнес-парки отечественного розлива в основном продуманы в строгом соответствии с западным аналогом, но учитывают специфику российской действительности. А значит, вполне могут не совпадать по многим позициям с бизнес-парками Европы и Америки. К примеру, самый известный бизнес-парк столицы «Дербеневский», состоящий из небольших строений, создан на основе бывшей заводской территории с использованием экономичных материалов.

Площади в нем, относящиеся к классу В, разошлись еще на стадии строительства. Впрочем, повторений такого формата практически в центре столицы больше не наблюдается. Это и понятно – формат требует больших земельных участков. Все остальные объекты, заявленные как бизнес-парки и расположенные в городе и за МКАД, вряд ли можно считать классикой жанра, но и у них есть своя ниша на рынке. Самым большим и претендующим на роль флагмана среди них будет бизнес-парк в подмосковных Химках, который в мае этого года начала строить компания IKEA. Весь бизнес-парк будет включать в себя шесть офисных зданий площадью более 100 тыс. кв. м, а также две гостиницы, детский сад для детей сотрудников компании и конференц-центр.

Забота о детях – отличительная особенность западных девелоперов. Наши же пока решают более насущные вопросы, такие как, к примеру, архитектура. Для проектирования бизнес-парка в промзоне на Шарикоподшипниковской улице был приглашен известный архитектор Захи Хадид. В итоге это будет красивое асимметричное офисное здание с довольно обширными площадями (почти 22 тыс. кв. м).

Чем-то средним между классическим бизнес-парком и спортивным сооружением станет после реконструкции территория водного стадиона «Динамо», где на территории 6 га из 16,7 га разместится бизнес-парк. Ошибки роста Упуская из виду социальную инфраструктуру бизнес-парков, девелоперы выхолащивают идею, что все необходимое для жизни у работников будет под рукой, так же как и в городе. Возможно, поэтому бизнес-парки так плохо приживаются на подмосковной почве с ее неразвитой инфраструктурой.

Так, по мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега Мышкина, инфраструктура оставляет желать много лучшего не только за городом, но даже и на его окраинах. Многие арендаторы осознают, что, оказавшись на периферии, они вполне могут лишиться дополнительного сервиса. Эта перспектива нередко заставляет пренебречь даже низкими арендными ставками. Кроме того, девелоперами редко принимается в расчет транспортная доступность.

«Бизнес-парки за пределами МКАД, на мой взгляд, пока что не будут очень востребованы. Даже несмотря на то что бурный рост арендных ставок как в самих зданиях класса А, так и на земельные участки в центре Москвы неизбежно приведет к возрастанию спроса на офисные помещения с более приемлемыми условиями аренды. Нынешнее положение вещей во многом объясняется тем, что сегодня в любом бизнесе задействованы сотрудники, не имеющие автомобиля, и доля их существенна, – отмечает Олег Мышкин. – Пока идеальным месторасположением может служить территория, приближенная к станциям метро. В Москве есть еще огромное количество участков, которые вполне могут подойти для строительства бизнес-парков.

Это, в первую очередь, территории бывших промышленных предприятий, в особенности в Юго-Восточном округе». Иной точки зрения придерживается генеральный директор консалтинговой компании RRG (Russian Research Group) Денис Колокольников. Он как раз уверен в том, что низкие арендные ставки и те возможности, которые будут получены благодаря внушительным по площади территориям, с лихвой перекрывают малоприятный момент удаленности от центра.

Хотя и не отрицает того, что эта самая удаленность нередко является основным минусом классического бизнес-парка. По его мнению, такой формат мало пригоден для осуществления функций представительского офиса и скорее должен быть востребован для организации бэк-офиса или наукоемких предприятий. Пока что ни арендатор, ни девелопер не готовы рассматривать Подмосковье (пусть даже ближнее) в качестве достойной альтернативы Москве.

И до тех пор, пока в столице находятся подходящие земельные участки, в основном строить будут именно здесь. Будущее – за «классикой» «И все же в самое ближайшее время на рынок выйдут новые, максимально приближенные к классическим стандартам проекты, – говорит Денис Колокольников. – Одной из первых ласточек станет бизнес-парк класса А «Гринвуд» на 71-м км МКАД, что между Ленинградским и Волоколамским шоссе. Здесь будет собственная весьма развитая инфраструктура: кафе, магазины, рестораны, отделения банков, бутики, спа- и косметические салоны, конференц-залы, боулинг-центры, бильярдные, фитнес-центры и даже гостиницы».

Особенное внимание обращает Колокольников на «хорошо развитую транспортную инфраструктуру, начиная от большего по сравнению с бизнес-центром количества парковочных мест (в среднем 1 м/м на 40-50 кв. м, что в 2 раза отличается от аналогичного показателя в бизнес-центре) до организации доставки сотрудников от города до комплекса (shuttle-bus)». В отличие от Олега Мышкина, Денис Колокольников уверен, что для подавляющего большинства сотрудников или же посетителей офисов никаких проблем с транспортной доступностью не возникнет, а значит, у бизнес-парков есть серьезное будущее.
Екатерина Ачкасова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...