Офисный рынок Подмосковья: помещения под себя

Города московского региона становятся все более привлекательными для инвесторов. Однако картина офисного рынка Подмосковья остается довольно неприглядной – новых бизнес-центров практически нет, а старый фонд динамично развивающимся компаниям уже не подходит.

«Любовь» к некачественным помещениям

В начале-середине 1990-х офисная недвижимость в Подмосковье была востребована в основном фирмами, чья деятельность напрямую была связана с производством и торговлей, нацеленными на местных потребителей. Они начали расселяться на территории фабрик, заводов, НИИ, в ход также пошли бывшие конструкторские бюро и складские базы. Значительная часть торгово-производственных компаний проживает там и по сей день, что нередко оправдано, поскольку качественные офисы таким организациям не нужны по причине невысокой платежеспособности.

 

 

Еще одна причина «любви» к некачественным офисам – многие фирмы снимают их на территории складов и баз для удобства оформления тех или иных договорных отношений с клиентами.

Наилучший пример невысокой востребованности даже относительно качественных офисов в Подмосковье – это судьба производственной территории ткацкой фабрики во Фрязево в 60 км от Москвы. Ее приобрела компания «Лира-керамика». Прошло несколько лет, а административное здание – «трехтысячник» – до сих пор пустует. И простоит, возможно, еще десять лет, пока его не перепрофилируют обратно под производственные площади.

Сегодня, правда, в некоторых городах Московской области ситуация несколько изменилась, кое-где наблюдается даже явный дефицит площадей. Это связано в первую очередь с увеличением числа разнопрофильных местных фирм, которым нужно где-то «жить». Кроме того, улучшение транспортной сети и инфраструктуры в первую очередь ближнего Подмосковья привело к тому, что там начали открываться отделения крупных столичных компаний (турфирмы, салоны связи, риэлторские агентства и т.п.) и банков. Тогда-то и встал ребром вопрос, а где их все разместить?

Как ни странно, но привычные для таких компаний крупные бизнес-центры пока в Подмосковье нормой жизни не стали. Желающих приобрести или снять офис, конечно, относительно много, но в то же время мало для полного заполнения офисных новостроек. Инвесторы и застройщики пока не очень заинтересованы в строительстве бизнес-центров, из опасения, что объекты не окупятся. Кроме того, серьезной проблемой остается подбор квалифицированных управляющих компаний, которые могли бы обслуживать эти бизнес-центры.

Пока офисы в ближнем Подмосковье представлены в основном как часть жилых или торгово-развлекательных комплексов, где в соседях еще магазины, кафе, гостиницы и прочие элементы сферы услуг. В качестве примера можно привести построенный в Пушкино жилой комплекс «Витязь» с двумя встроенными этажами офисных и торговых помещений, площадью более 2 тыс. кв.м. Кстати, в Пушкино строятся еще два подобных жилых комплекса – «Серебряный берег» и «Элита», а также на этапе подготовки к строительству находится комплекс «Молодежный» с аналогичными встроенными офисными помещениями. Выделены строительные площадки для возведения еще двух пятиэтажных бизнес-центров. К слову сказать, это первые в Пушкино отдельно стоящие офисные центры класса «С». Как рассказал генеральный директор пушкинского агентства недвижимости «Теремок» Константин Манченко, в последнее время наметилась тенденция отселения жильцов из квартир на первых этажах жилых домов в центре Пушкино и перевод их в нежилой фонд – настолько велик дефицит помещений в этом городе.

Сегодня также ведется строительство торгово-развлекательных комплексов, в которые входят и офисные помещения, в Солнечногорске, Щелково и некоторых других городах ближнего Подмосковья. Это в основном будут офисы класса «С».

В зависимости от направления

Однако строительство новых бизнес-центров в принципе не всегда необходимо, поскольку комплексы вполне возможно обустроить на базе бывших предприятий. Вот мнение эксперта отдела коммерческой недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Юлии Никитиной: «Ткацкая фабрика в Орехово-Зуево была переоборудована в торгово-развлекательный комплекс. Но хозяева комплекса не могут найти на 27 тысяч квадратных метров площади достаточное количество арендаторов-торговцев, поскольку размещать магазины на пяти этажах без лифтов и эскалаторов невыгодно. Поэтому верхние этажи решено было занять офисами, куда сотрудники будут подниматься один раз в день и раз в день спускаться. Вот такие смешанные центры, возможно, и станут развиваться в Подмосковье».

По мнению Юлии Никитиной, перспективность развития строительства подобных объектов зависит от выбранного территориального направления. Сейчас наиболее востребованными считаются западное и юго-западное направления от Москвы. Например, Солнечногорск выигрывает за счет прохождения импортных грузопотоков по питерской трассе, сказывается и близкое расположение аэропорта «Шереметьево».

Кроме того, востребованность офисов, а также арендные ставки зависят от удаленности от Москвы. Чем дальше от столицы, тем плачевнее ситуация на рынке – офисы подавляющего большинства подмосковных городов по-прежнему размещаются в городских административных зданиях или на первых этажах жилой вторички. По данным Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО), активность рынка офисных помещений города Одинцово близка к нулю. Бизнес-центры имеются там только в виде «бумажных проектов». Похожее положение на офисном рынке города Балашиха.

Чем дальше, тем дороже

Что касается арендных ставок на офисные помещения в Подмосковье, тут вырисовывается интересная тенденция. Города ближнего Подмосковья активно застраиваются жилыми зданиями, первый этаж которых относится к нежилому фонду. А в городах среднего и дальнего Подмосковья первые этажи новостроек продаются как жилые помещения, дефицит офисов ощущается тут намного сильнее, и как следствие растет стоимость нежилых площадей. По данным ГРМО, стоимость продажи и аренды 1 кв.м нежилого помещения в Пушкино за последние два года выросли в 2 раза. Цена продажи там составляет $700–1200/кв.м в зависимости от этапа строительства и отделки. Цена аренды 1 кв.м в год – $15–35 в зависимости от отделки. Ставки аренды в центре городов Ногинск, Электросталь, Павловский Посад доходят до $300 за кв.м в год и превышают даже стоимость аренды в городах ближнего Подмосковья. В Реутове и Железнодорожном ставки аренды находятся на уровне $150–300. А в Щелково и Одинцово – $20–50 за кв.м в год.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...