От товаров слюнки текут

Московские магазины испытывают бум покупательской активности. Девелоперы торговых центров давно поняли, что потенциальных клиентов нужно привлекать не только сезонными скидками, но и возможностью совмещать полезное (шопинг) с приятным (семейный досуг и развлечения). В связи с этим у современных торгово-развлекательных центров непременный атрибут — наличие фуд-кортов, позволяющих перекусить, не покидая гостеприимных стен торгового центра. Торговые центры и консультанты рынка разработали ряд правил для операторов фуд-кортов.

“Наличие фуд-кортов сегодня становится обязательной опцией для любого современного торгового центра.

 

 

Это один из способов привлечь покупателей и удержать их в ТЦ на протяжении длительного времени. Иногда посетители ТЦ в первую очередь идут именно перекусить, а по пути еще и заглядывают в магазины”, — утверждает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов.

Однако тех, кто может обслуживать эти фуд-корты, значительно меньше, чем самих ТЦ. Некоторые эксперты опасаются, что ресурсов имеющихся операторов на развитие сегмента может не хватить.

Правила размещения

“Практически в каждом торгово-развлекательном центре есть фуд-корты, а сейчас ТЦ в Москве более 100. В настоящий момент строятся и проектируются еще около 20 центров”, — говорит руководитель отдела консалтинга компании Praedium Светлана Баталова. По словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрея Жамкина, практически всегда “ресторанные дворики” размещаются на верхнем этаже многоуровневого надземного центра, а если центр подземный, то, соответственно, на самом нижнем этаже. А эскалаторы, ведущие к фуд-кортам, часто находятся в разных крыльях зданий. “Делается это для того, чтобы покупатели, движимые желанием перекусить, прошли максимально большую площадь торгового центра и, соответственно, побывали в большем числе магазинов”, — объясняет эксперт.

Количество операторов и площадь фуд-корта зависят в основном от площади самого торгового центра. “В торговом центре один оператор фуд-корта может занимать площади от 15 до 120 кв. м. Число операторов должно быть не меньше четырех”, — говорит руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International (Colliers) Ольга Ясько. В результате общая площадь фуд-корта в одном торговом центре может колебаться примерно от 60 до 500 кв. м. Однако, по словам эксперта, совокупная доля площадей, суммарно занимаемых операторами общественного питания, обычно не превышает 9,5% арендопригодной площади торгового центра, а если учитывать зону столиков, то этот показатель не поднимется выше 12% всей арендуемой площади.

“Площадь фуд-корта, в свою очередь, делится на две примерно равные части: на одной располагаются кухни и линии раздачи точек общепита, а на второй — площадка со столиками. Каждая кухня, как правило, ограничена 50-80 кв. м и имеет прилавок длиной не менее 6 м. Оптимально, когда на каждого оператора фуд-корта приходится от 20 до 40 столиков”, — говорит Светлана Баталова. По словам Андрея Жамкина, каждый оператор занимает 20-80 кв. м в зависимости от специализации. В итоге, добавляет Ольга Ясько, общий размер посадочных мест обычно в 1,5-2 раза превышает площадь, занимаемую операторами фуд-кортов. “Количество посетителей варьируется в зависимости от размера, расположения и концепции торгового центра. В качестве примера можно привести "Атриум" на Курской, имеющий один из крупнейших фуд-кортов. Здесь установлено 168 столиков, а предположительное количество посетителей фуд-корта составляет 6000 в день”, — считает Андрей Жамкин.

От площади и, следовательно, от посещаемости торговых центров напрямую зависит и количество операторов фуд-кортов. “Для небольшого торгового центра площадью 5000-10 000 кв. м достаточно 4-5 операторов в рамках фуд-корта, а с увеличением площади, к примеру, до 15 000-20 000 кв. м количество операторов может возрастать до 10 и более в зависимости от характеристик конкретного объекта”, — говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. Один из самых больших фуд-кортов расположен в ТЦ “Мега Теплый Стан”, где работают 13 операторов.

Способы привлечения

Операторам фуд-корта работать в торговых центрах выгодно. “С точки зрения операторов, привлекательность фуд-корта пропорциональна посещаемости торгового центра. Однако их целью является не только прибыль, но и раскрутка собственного бренда. Получив место на фуд-корте в таком престижном торговом центре, как, например, "Мега", оператор повышает свою узнаваемость, укрепляет репутацию и может рассчитывать на более выгодные условия в других, менее амбициозных проектах. В данном случае сетевой характер бренда является плюсом. В будущем посетители фуд-корта могут зайти и в закрытые рестораны той же сети”, — считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Более того, по словам Светланы Баталовой, точка на фуд-корте по своим основным показателям, таким как сумма среднего чека и проходимость, вполне сопоставима с закрытым кафе в городе. Однако у арендаторов торговых центров есть несколько преимуществ. “Сводится до минимума чиновничья волокита, поскольку у арендатора нет необходимости общаться со всевозможными инстанциями и ведомствами, главное — договориться с владельцем торгового центра”, — поясняет Светлана Баталова. В такой ситуации оператору остается только выбрать понравившийся торговый центр.

“С точки зрения операторов плюсами могут являться формат самого торгового центра, достаточное пространство фуд-корта, соседство с более именитыми операторами, доступ к коммуникациям, сложившаяся или планируемая организация потоков покупателей, наличие и размеры зоны доставки товаров”, — перечисляет Андрей Жамкин. По словам Владимира Журавлева, дополнительными критериями могут служить наличие отдельного входа на фуд-корт, система лифтов или эскалаторов, сокращающих дорогу от входной группы торгового центра до места расположения фуд-корта.

По аналогичному принципу определяются и минусы того или иного торгового центра для оператора фуд-корта. По словам Светланы

Баталовой, ими могут быть плохое месторасположение и плохая проходимость, слишком маленькая парковка, непрофессионализм менеджмента ТЦ, недостаточная реклама и неоправданно завышенная арендная плата.

Вопрос денег

Между операторами фуд-кортов и владельцами торговых центров давно сложились специфические финансовые отношения. “Операторы ресторанной зоны относятся к категории якорных арендаторов, а потому могут претендовать на особые условия аренды, не говоря уже о том, что зарекомендовавшие себя бренды требуют для себя ставку на порядок ниже, нежели для других арендаторов”, — говорит Константин Андрианов. “Вопрос арендной платы, конечно, существенен, но тем не менее фуд-корт является тем оператором в торговом центре, который создает потоки, и поэтому особо высокую ставку никто из операторов не платит”, — соглашается Светлана Баталова.

По ее данным, средние ставки аренды площадей на фуд-кортах Москвы составляют от $400 до $1100 за 1 кв. м в год, не включая НДС. Как утверждает Константин Андрианов, уровень арендной ставки зависит от того, арендует ли оператор ресторанный зал. В случае, если он согласен платить только за кухню, размер платы составит $800-1500 за 1 кв. м в год без НДС. Если компания готова оплачивать и посадочные места, сумма может уменьшиться до $400-800 за 1 кв. м в год.

Однако традиционно операторы фуд-кортов не платят за аренду столиков. Именно поэтому, по словам Ольги Ясько, размер зоны столиков должен быть тщательно продуман. “Недостаточное количество столиков создает ненужные посетителям очереди за ними, в то время как неразумно большое количество невыгодно уже владельцу комплекса”, — утверждает эксперт.

Прибыль ресторанных сетей в торговых центрах вполне сопоставима с тем доходом, который заведениям приносят автономно расположенные кафе. По словам Владимира Журавлева, в зависимости от характеристик и посещаемости торгового центра прибыль операторов фуд-корта варьируется от $2000 до $15 000 с 1 кв. м в месяц. Таким образом, 1 кв. м может принести прибыль от $24 000 до $180 000 в год.

Немногие избранные

Несмотря на прибыльность фуд-кортов и большое их количество, операторов таких площадок — около двух десятков. “Сейчас на рынке присутствует более 20 брендов кафе и ресторанов быстрого питания, однако один оператор может управлять несколькими брендами. Такое положение дел всегда оставляет возможность выбора из числа претендующих на право арендовать площади в профессиональных торговых центрах”, — отмечает Ольга Ясько. Однако, по словам Антонины Лаировой, в результате все равно формируются одинаковые пулы операторов.

“Как правило, в любом современном торговом центре присутствует практически идентичный набор операторов фуд-корта. Крупнейшие бренды на этом рынке, такие как "Крошка-картошка", "Ростикс", McDonald's, "Кофе Хаус", Sbarro и др., представлены на большинстве фуд-кортов. Наличие особенного, уникального оператора фуд-корта способно сделать данный торговый центр любимым для определенной группы посетителей. Однако это конкурентное преимущество пока плохо используется девелоперами, а большинство операторов пока так и остаются сетевыми”, — говорит Лаирова.

Лидерами этого рынка специалисты называют двух традиционных конкурентов — McDonald's и “Ростикс”. “Наиболее широко на фуд-кортах торговых центров представлена сеть "Ростикс", охватывающая примерно 30 торговых центров, в том числе торговые комплексы "Охотный Ряд", ГУМ, "Атриум". Менее масштабно на фуд-кортах представлена еще одна сеть быстрого обслуживания — McDonald's: она охватывает около 15 торговых центров”, — утверждает Владимир Журавлев.

“Первый оператор, который приходит на ум при слове "фуд-корт", — это безусловно, McDonald's. Эта сеть предприятий быстрого питания является якорем, притягивающим все остальные бренды”, — не соглашается Андрей Жамкин. По его словам, у мирового лидера фаст-фуда даже сложилась собственная система требований, которая не всегда устраивает девелоперов торговых центров. Например, McDonald's готов платить 50% от средней арендной ставки и требует договор долгосрочной аренды. Однако на условия McDonald's, например, уже согласились торговые центры XL, “Ашан”, “Мега”, “Звездочка”, “Калужский”, “Дружба” и многие другие.

Крупнейший оператор Москвы — компания “Росинтер Ресторанс”, по словам Андрея Жамкина, действует в торговых центрах через три своих бренда — “Ростикс”, “Иль Патио” и “Планета Суши”, на долю которых приходится 32, 9 и 6 точек соответственно. “Это также оператор-якорь, интересный тем, что, привлекая его, торговый центр получает сразу три различных оригинальных заведения с раскрученными и узнаваемыми брендами”, — говорит эксперт. В результате фаст-фуды “Росинтера” представлены в таких крупных торговых комплексах, как “Гранд-Сити”, сети “Рамстор”, “Московский”, “Веймарт”, “Твой дом”, “Лига”, “Золотой Вавилон” и др. “Росинтеру” принадлежат также бренды “Мока Локка”, “Санта Фе”, T.G.I. Friday's, “Американский бар и гриль”, “1-2-3 кафе”, “Бенихана”, Cafe des artistes, однако их пока что нельзя встретить на фуд-кортах.

Другим лидером московских фуд-кортов эксперты называют набирающую обороты “Крошку-картошку”. “Всем известная печеная картошка составляет достойную конкуренцию куриным ножкам "Ростикса" и насчитывает около 30 точек в ресторанных двориках таких крупнейших центров, как "Крокус Сити", XL, "Столица", "Город", "Л-153", "Европарк" и многие другие”, — говорит Андрей Жамкин. По его словам, благодаря оригинальности концепции и работе в низком ценовом сегменте сеть “Теремок”, “известная своими блинами, кашами и похлебками”, также представлена 14 точками в торговых центрах “Охотный Ряд”, “Л-153”, “Европарк”, “Рио”, “Атриум”, “Город” и др.

В свою очередь, франчайзинговая сеть предприятий быстрого обслуживания “Сбарро”, несмотря на то что за последние несколько лет потеряла свои позиции, является на фуд-кортах главным оператором итальянской кухни. Ее рестораны, по данным Андрея Жамкина, работают примерно в 25 торговых центрах, в числе которых все те же “Атриум”, “Ашан”, ГУМ, “Новоарбатский”, “Калужский”, “МаркТауф” и др.

“Из представителей “десертного” сегмента можно отметить сеть продавцов мороженого “Миа Дольче Джулия”, представленного в трех крупнейших центрах: “Мега Теплый Стан”, “Охотный Ряд”, “Атриум”, — добавляет Жамкин.

“В действительности операторов в Москве немного — не более 15, однако для сегодняшнего объема фуд-кортов этого достаточно. Как правило, в рамках одного торгового центра площадь фуд-корта позволяет функционировать не более 10-12 операторам, а крупные игроки заинтересованы в максимально широком охвате московских ТЦ. Этот сегмент отличают существенная закрытость и жесткая конкуренция, препятствующие выходу на рынок новых игроков. Кроме того, специфика работы в рамках фуд-корта, а также низкая прибыльность в первый год работы позволяют удерживать лидирующее положение в московских торговых центрах только крупным и уже хорошо зарекомендовавшим себя компаниям”, — отмечает Владимир Журавлев.

Спорный момент

Большинство экспертов также не считают, что фуд-кортов в Москве слишком много, а их операторов — слишком мало. “Утверждение о нехватке операторов фуд-кортов не соответствует реальному положению вещей. Активное развитие рынка быстрого питания в последние годы привело как к созданию новых концепций существующими на рынке операторами, так и к появлению новых операторов”, — считает Ольга Ясько. С ней соглашается и Светлана Баталова: “Я не считаю, что фуд-кортов много. Операторов хватит на всех”. Конкуренция между ТЦ обострилась, размещать в них фуд-корты стало выгодно, и их владельцы начали даже повышать арендную плату для операторов. Но именно рост цен, по ее же словам, не пускает на рынок новых операторов. Что может создать искусственный дефицит.

По мнению других специалистов, проблема нехватки операторов уже не горами. “Москва следует за Западом, перенимая накопившийся опыт в области организации торговых центров, в том числе и практику использования фуд-кортов. Проблема в том, что, по различным оценкам, количество операторов составляет лишь 15-30% от необходимого. Это компании, которые у всех на слуху”, — говорит Андрей Жамкин. По его словам, на московском рынке также ощущается нехватка профессиональных услуг по подбору операторов и развитию фуд-кортов в строящихся торговых центрах, что “приводит к нелогичному и нерациональному использованию торговых площадей”.

Именно это свойство, по мнению Владимира Журавлева, отличает московскую торговую недвижимость от западных образцов. “Основным отличием московских торговых центров от зарубежных аналогов является существенно ограниченный круг операторов фуд-кортов, тогда как в западных странах гораздо больше операторов, работающих в этом сегменте”, — утверждает эксперт. По его словам, в связи с тенденцией увеличения среднего метража торговых центров и их развлекательной составляющей в перспективе можно ожидать развития концепций фуд-корта и увеличения числа зон быстрого питания. “Если оправдаются планы по ежегодному росту объема торговых площадей на 30%, рынок окажется перед необходимостью увеличения количества операторов, работающих в сегменте фуд-корта”, — добавляет он.

“При сохранении наметившихся в последние годы тенденций развития, обусловивших формирование новой культуры потребления россиян, популярность фуд-кортов будет только расти: количество людей, готовых питаться вне дома, а также желающих поесть быстро и недорого, в ближайшие годы будет увеличиваться”, — оптимистично настроена Ольга Ясько. Помощь российскому рынку, по словам Антонины Лаировой, смогут оказать зарубежные коллеги. “В ближайшие 3-4 года на рынок фуд-кортов ожидается выход нескольких международных операторов, которые усилят конкуренцию и поспособствуют репозиционированию ряда российских брендов”, — говорит эксперт.

Алексей Сергеев Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...