Предусмотрительная многофункциональность

Мощный стимул развитию рынка коммерческой недвижимости Казани дал случившийся пару лет назад 1000-летний юбилей. К знаменательной дате в городе были построены новые торговые центры, гостиницы и т. п. Сейчас по обеспеченности торговыми площадями Казань находится чуть ли не на 1-м месте среди российских городов — но это смотря как считать.

Насыщен, да не совсем
По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR), к качественным торговым объектам Казани можно отнести 33 ТРК общей площадью около 990 000 кв.

 

 

м. Многочисленные объекты стрит-ритейла консультанты в расчет не принимают, а зря. Большинство экспертов прямо говорят о перенасыщении рынка торговых площадей.

Андрей Гируцкий, заместитель гендиректора «Единой арендной системы», подсчитал, что уже в начале 2007 г. в Казани около 0,5 млн кв. м в магазинах и торговых центрах было не востребовано арендаторами. «На рынке в избытке помещений площадью от 50 до 200 кв. м», — отмечает эксперт. Правда, добавляет он, предложений в 7000-10 000 кв. м, да еще в удачно расположенных объектах, практически нет. «Это значит, что для ритейлеров, работающих в формате гипермаркет, приход на рынок проблематичен», — делает вывод Гируцкий.

Сейчас в Казани есть «Рамстор», «Вестер», Obi, «Перекресток», а также местный сетевой гипермаркет «Бахетле». По информации участников рынка, в Татарстан собираются также петербургская «Лента» и британская Castorama.

«Казань и Татарстан в целом — один из приоритетных регионов для Castorama. Мы, безусловно, планируем открыть здесь наши гипермаркеты, рассматриваем предложения по потенциальным площадкам. Однако говорить о конкретном проекте и дате открытия преждевременно», — сообщил Олег Писклов, гендиректор «Касторама Рус». «Лента» свои планы по выходу в Татарстан не комментирует.

Местные игроки считают, что ресурс для роста рынка торговой недвижимости — это развитие новых форматов. Леонид Рахимов, гендиректор УК «Сити-Центр», считает, что слабо развит формат дисконт-центров, где бы покупатели могли приобретать товары известных марок по сниженным ценам. По его мнению, «рынок перенасыщен невостребованными площадями и не насыщен востребованными». Он считает, что Казани одинаково нужны как крупные торговые форматы вроде IKEA и «Парк-Хауса», так и магазины шаговой доступности — эта ниша в городе также почти никем не занята.

Перспективы рынка торговой недвижимости эксперты видят в его децентрализации (девелоперы будут обустраивать не только Казань, но и близлежащие города), развитии новых форматов и экспансии ритейловых сетей. Как результат, в регионе должно появиться значительное предложение качественных объектов, привлекательных для арендаторов. Отток последних из низкокачественных магазинов усилится, в итоге произойдет дифференциация ставок: аренда невостребованных помещений подешевеет. Перетекание арендаторов в современные ТЦ эксперты наблюдают уже сейчас.

«После открытия в центре города ТЦ “Кольцо” рост ставок на соседней бутиковой ул. Баумана остановился, площади в отдельных торговых точках даже подешевели», — приводит пример Марсель Валиахметов, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Мегалит». Торговые коридоры с вводом качественных площадей теряют популярность, ставки здесь постепенно снижаются, дополняет директор АН «Сувар-Недвижимость» Алексей Бастраков.

Однако, уточняют эксперты, позиции стрит-ритейла пока еще сильны. Если речь идет об удачно расположенных помещениях на первой линии и в проходном месте, то ставки аренды в них могут достигать и $100 в месяц за 1 кв. м, говорит Валиахметов. А уж если дело доходит до продажи, то с покупателя за 1 кв. м такой недвижимости могут запросить и $3000 — при средней цене продаж $1200 за 1 кв. м.

Алексей Бастраков говорит, что снять 1 кв. м в современных ТЦ можно от $20 до $200 в месяц. А средняя ставка аренды в стрит-ритейле находится в пределах $30-50.

Прочь из Казани
В числе перспективных для девелопмента направлений эксперты называют строительство ТЦ в городах Татарстана с населением 100 000-500 000 человек, где рынок коммерческой недвижимости только начинает развиваться.

В 2006 г. в Набережных Челнах уже было введено три крупных современных ТЦ («Омега», «Палитра», «Торговый квартал») общей площадью более 100 000 кв. м. В мае 2007 г. в г. Альметьевске открылся ТЦ «Панорама» общей площадью 23 100 кв. м. Управляет ТЦ компания Ross Management.

В начале 2008 г. в Елабуге планируется сдача первого современного многофункционального комплекса общей площадью 9600 кв. м. Девелопер — «Амид» из Казани. В Нижнекамске планируется построить ТРЦ «Сити Молл» общей площадью более 18 000 кв. м. Управляющая компания — Premium Group.

Многое в одном
Еще одна новая тенденция — стремление девелоперов сделать возводимые объекты многофункциональными. Все чаще новые проекты включают разные составляющие: торговую, офисную, гостиничную, развлекательную и даже жилую. К примеру, в ТРЦ «Родина» — офисные, торговые помещения и зона развлечений, в «Международном бизнес-центре» соседствуют офисные и жилые помещения, в Bauer Рlaza — гостиница и офисы.

Директор АН «Валери» Валерий Абсалямов добавляет, что теперь в Казани будут строиться в основном многофункциональные объекты. Эксперт видит в этом попытку девелоперов минимизировать риски.

Консультант CWSR Елена Стрюкова считает, что в уже действующих ТЦ управляющие компании будут усиливать развлекательный компонент — в сложившейся ситуации они ищут конкурентные преимущества и борются за посетителей. По мнению Гируцкого, в Казани уже идет оттягивание покупательских потоков в наиболее крупные торговые центры с сильной «досуговой составляющей». «Сейчас наилучшую посещаемость можно наблюдать в «Меге» и «Тандеме», — утверждает он. Хотя, признается эксперт, «там немало и праздно шатающейся публики». «В “Мегу”, к примеру, молодежь идет в основном на каток», — уточняет он.

Офисы: лучше меньше и дальше
Рынок офисов Казани, так же как и сегмент ритейла, уже пережил фазу активного насыщения и теперь близок к застою. Предложение по сдаче в аренду значительно превышает спрос, что характерно как для низкоклассных, так и для качественных офисных объектов. Эксперты затрудняются в прогнозах, когда рынок сможет освоить имеющийся излишек офисных площадей.

Гируцкий говорит, что казанские девелоперы стали возводить бизнес-центры, не изучив потребности рынка, поэтому сейчас испытывают трудности со сдачей их в аренду. «В центре города практически на каждом офисном здании висит банер “Сдается в аренду”. И такая ситуация в Казани уже года три», — отмечает он.

По данным компании Penny Lane Realty, в Казани насчитывается более 50 качественных офисных центров общей площадью около 300 000 кв. м. Из них класс А занимает 67%, В — 33%. Разброс цен на помещения в этих классах не превышает 20%.

В 2006 г. были введены 15 новых бизнес-центров, увеличивших общий объем офисных площадей на 78 000 кв. м. В запланированных к вводу в 2007 г. еще 10 офисных зданиях общей площадью 68 000 кв. м в настоящее время завершается отделка.

Риэлторы говорят, что к осени арендаторы оживились. Летом ставки в невостребованных местах снизились на 15%. Если оживление продлится и дальше, то ставки могут снова подрасти — хотя бы до уровня начала года.

По словам Валиахметова, большинство заявок от арендаторов традиционно приходится на маленькие офисы — площадью по 10-20 кв. м. По данным «Мегалита», в центре города кабинеты с недорогой отделкой сдаются начиная от 500 руб. за 1 кв. м в месяц, средняя ставка аренды по центральному Вахитовскому району составляет 700 руб. Самая дорогая аренда — в офисной части «Сувар Плазы» — 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорит Валиахметов.

Цены продаж, как и ставки аренды, зависят от качества площадей и уровня предлагаемых услуг. По информации Валиахметова, качественные площади могут быть проданы и по 60 000 руб. за 1 кв. м, а невостребованное помещение с плохой отделкой не уйдет и за 40 000 руб. Риэлтор отмечает также, что на рынке сделок по аренде по-прежнему больше.

Сейчас эксперты наблюдают тенденцию к децентрализации офисного рынка. Новые офисные объекты, такие как Bauer Plaza, «Международный бизнес-центр», МФК на пр-те Декабристов, МФК на ул. Ямашева — строятся в удаленных от центра города Ново-Савиновском и Московском районах.

«Востребованы улицы Чистопольская и Амирхана в Ново-Савиновском районе. Спрос на офисы здесь сильно возрос с вводом моста “Миллениум” через реку Казанку, благодаря чему проблемы транспортной доступности были частично решены», — рассказывает Валиахметов.

Правда, престижное месторасположение для казанских арендаторов остается важным. «Интерес к центру города не иссякает, хотя разместиться там можно с меньшим комфортом — мало парковок, частые пробки», — добавляет он. Заявок на Вахитовский район немало, подтверждает риэлтор АН «Альянс-Недвижимость» Лилия Поликарпова, хотя ставки здесь на 20% выше, чем в других районах.

Перспективы заполнения офисов высоких классов местные игроки оценивают неоднозначно. «Наплыва арендаторов в высококлассные офисы нет», — делится наблюдениями Бастраков. Хотя признает, что такие помещения медленно, но заполняются. «Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить весь представленный на рынке объем качественных офисов. Скорее всего на это потребуется 2-3 года, за это время в Казань придут новые арендаторы — филиалы федеральных и международных компаний», — предполагает Бастраков.

«Крупные объекты исключительно офисного назначения вряд ли будут строиться в обозримом будущем, — прогнозирует Валиахметов. — Доля невостребованных площадей — на уровне 30-40%, это тревожные цифры», — считает он.

Стрюкова оценивает ситуацию более позитивно: «Вместо ожидаемых к середине 2007 г. 46% свободных площадей рынок показывает сейчас 32%». А доля готовых вакантных площадей высоких классов, по ее данным, равна 12%. Стрюкова убеждена, что в будущем невостребованных офисов класса С будет еще больше. Уже сейчас идет отток арендаторов из старых зданий в новые бизнес-центры.

Склады: успеть первым
Дефицит качественных складских площадей ощущался в Казани долгие годы, но, как считают опрошенные «Ведомостями» аналитики, в недалеком будущем ситуация может измениться коренным образом.

Валиахметов отмечает, что на рынке есть спрос и на складские помещения в 1000-2000 кв. м, и на небольшие отсеки площадью 200-300 кв. м. «В основном клиентам требуются качественные площади — 1000-3000 кв. м. Такие помещения нужны крупным российским сетевым компаниям, а также местным дистрибуторам. Разброс ставок аренды на рынке очень велик — от 100 до 450 руб. в месяц за 1 кв. м. Сделка же, как правило, заключается по более низкой цене», — рассказывает Бастраков.

Среди причин отсталости складского сегмента Бастраков отмечает несоответствие затрат на строительство и низких арендных ставок, что приводит к долгой окупаемости объектов. Поэтому, говорит он, казанские инвесторы сначала осваивали рынки с более высоким уровнем доходности и меньшим сроком окупаемости — торговой и офисной недвижимости.

Сейчас специалисты констатируют оживление инвесторов в складском сегменте. На разных стадиях готовности находятся три крупных объекта. Во-первых, комплекс местного девелопера — Поволжской логистической компании. Его первая очередь в 15 400 кв. м уже построена и сдана в аренду. Во-вторых, строящийся RDS Developments «Q Парк Казань» (230 000 кв. м, инвестор — Quinn Group). Третий объект — склад площадью около 120 000 кв. м Национальной интендантской компании. Сейчас на участке ведутся работы по проектированию, площадка готовится к строительству.

Еще два проекта были недавно анонсированы. Один из них — логистический комплекс «Драйв» общей площадью 100 000 кв. м. По словам Григория Корнилова, гендиректора «Драйва» (логистической компании, которая впоследствии будет управлять комплексом), объем инвестиций в проект — около $40 млн. 30% из них — собственные средства «Драйва», остальное — привлеченные, в том числе от иностранных инвесторов, которых Корнилов не называет. По его словам, сейчас проект находится на стадии проектирования и согласования документации. Земельный участок выбран и находится в собственности одного из инвесторов.

Начало строительства «Драйва» намечено на IV квартал этого года. Сдача первой очереди в 30 000 кв. м обещана в середине 2009 г., всего комплекса — к концу 2010 г. — началу 2011 г.

Еще один крупный логопарк общей площадью 250 000 кв. м под Казанью собиралась построить «Евразия Логистик». В 2007 г. компания обещала ввести в эксплуатацию первую очередь площадью около 60 000 кв. м, а к 2010 г. — возвести весь комплекс. Согласно заявлению компании, сделанному в начале лета 2007 г., строительство логистического парка «Биек Тау» на федеральной трассе М-7, в 6 км от Казани, должно было начаться уже в мае. Однако сейчас «Евразия Логистик» никак не комментирует ход реализации проекта.

Местные эксперты расходятся в оценках, почему забуксовал проект «Биек Тау». Айрат Валиев, генеральный директор Поволжской логистической компании, предположил, что девелопер «не может найти понимания у местных властей либо вовсе пересматривает планы в регионе в связи с насыщением складского сегмента».

По информации CWSR, объем качественного предложения складских помещений в Казани по итогам первого полугодия 2007 г. составил 20 000 кв. м. Если все заявленные проекты будут реализованы в срок, к концу 2009 г. общая площадь терминалов класса А достигнет 600 000-700 000 кв. м, предрекают консультанты.

Московские аналитики, проводившие исследование рынка по заказу Поволжской логистической компании, подсчитали, что для удовлетворения существующего спроса в Казани достаточно построить в общей сложности 100 000-150 000 кв. м складских площадей, рассказал Валиев. «Сейчас в выигрыше окажется тот девелопер, который завершит свой объект первым. Тогда остальные будут вынуждены пойти на демпинг», — прогнозирует он.

Повальное гостеприимство
Аналитики говорят, что многолетний застой в сегменте гостиничной недвижимости начал с конца 2006 г. сменяться активностью инвесторов и девелоперов. Свои проекты по строительству в Казани гостиниц анонсируют как небольшие местные застройщики, так и крупные международные сети отелей. Чаще всего гостиницы размещаются в многофункциональных комплексах.

«Сейчас девелоперы смело экспериментируют с концепциями в поиске конкурентных преимуществ. Время покажет, какая из них самая жизнеспособная», — говорит Валиахметов.

По данным мэрии Казани, сейчас в городе работает 43 и строится 10 гостиниц. Данные об их заполняемости и потребностях рынка поступают противоречивые.

Менеджер 3-звездочной гостиницы «Сафар» Елена Савеличева говорит, что в Казани крайне не хватает недорогих гостиниц уровня «1-2 звезды» (по цене около 500 руб. за номер в сутки), в то время как сейчас основной интерес инвесторы проявляют к строительству высококлассных объектов. «Инвесторы хотят более скорой окупаемости для своей гостиницы, а быстрее окупится объект с высокой стоимостью пребывания. Однако создается впечатление, что они плохо изучают ситуацию на рынке», — считает Савеличева.

По словам Ляйсан Кукушкиной, менеджера отдела рекламы отеля «Мираж» (пока единственный в Казани отель «5 звезд»), недостаток гостиниц действительно ощущается остро. «Бывает, что мы не можем разместить всех желающих», — признается она и добавляет, что наибольший дефицит в Казани ощущается в сегменте гостиниц высоких классов — уровня «4 звезды» и «5 звезд».

«За последнее время почти одновременно открылось достаточно много гостиниц: “Мираж”, “Корстон”, “Шаляпин” и др. Мы ощутили, что заполняемость нашего отеля стала ниже. Сейчас она составляет в среднем 45%», — рассказывает Джузеппе Спарта, владелец отеля «Джузеппе».

Джузеппе Спарта говорит, что городские власти не организуют приток туристов. «То, что мы сейчас видим, — это транзитный туризм. Люди приезжают в основном в командировки. Пока строительство гостиниц развивается значительно быстрее, чем соответствующая инфраструктура для привлечения в Казань туристов», — констатирует он.

В сегмент гостиничной недвижимости действительно вливаются масштабные инвестиции. Например, компания «Сувар-Казань» инвестирует около $100 млн в строительство ТРК «Ривьера» на берегу реки Казанки с гостиницей и аквапарком. Развлекательная часть комплекса, которая уже начала работать, расположилась на 25 500 кв. м. В этом году планируется открытие гостиницы уровня «5 звезд» на 200 номеров и аквапарка. Отель и фитнес-центр премиум-класса займут 16 000 кв. м.

Чиновники отмечают, что интерес к строительству гостиниц в Казани наблюдается также со стороны московских и зарубежных компаний. «О своем интересе к гостиничному бизнесу в Казани заявили такие крупные операторы, как Hilton и Marriott, а также известная норвежская сеть отелей», — рассказал Инсаф Галиуллин, начальник отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани.

Крупнейший проект с участием иностранных инвестиций, анонсированный недавно, — гостиничный комплекс уровня «5 звезд», который намерена построить австрийская компания R-Quadrat совместно с ГК «Нур» из Казани. Это объект смешанного назначения, который будет включать 5-звездочную гостиницу на 250 номеров. Предполагаемый объем инвестиций — около $30 млн.

В августе состоялась одна из крупнейших за последние годы сделок на рынке недвижимости Казани. Балтийский банк из Санкт-Петербурга выкупил у городской администрации за 280,5 млн руб. здание «Александровского пассажа» на ул. Кремлевской — памятник архитектуры республиканского значения. Девелопер намерен произвести реконструкцию здания и открыть гостиницу «5 звезд». Оператором отеля станет Kempinski.

На фоне масштабных вложений зарубежных сетей и российских девелоперов проекты местных игроков смотрятся скромнее. Чаще всего их гостиницы занимают часть площади в многофункциональных комплексах.

Компания «Стройкапитал» заявила проект строительства гостиницы уровня «3 звезды» в МФК на ул. Чистопольской в Ново-Савиновском районе. Общая площадь здания — 6000 кв. м, фонд отеля — 120 номеров. Строительство планируется завершить к концу 2008 г. Представители компании-девелопера сообщили, что соотношение площадей может измениться. В зависимости от этого затраты на возведение составят от 150 млн до 200 млн руб.

На «3 звезды» ориентируется и местный застройщик «Мостаф». В строящимся компанией многофункциональном комплексе на пр-те Ямашева в Ново-Савиновском районе 8500 кв. м (97 номеров) займет гостиница.

Алина Минибаева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU