Такой неСКЛАДный бизнес

Предложение складских помещений в столице продолжает оставаться очень ограниченным. Пожалуй, ни в одном другом сегменте рынка коммерческой недвижимости не наблюдается столь острого дефицита площадей. По количеству предлагаемых объектов, особенно класса А, Москва значительно отстает от остальных европейских столиц.

В то же время аналитики отмечают, что складские помещения класса А являются самыми привлекательными для инвесторов: на рынке отсутствуют действительно качественные помещения и постоянно увеличивается спрос на них. Конечно, в Москве и области имеется много разнообразных помещений под хранилища.

 

 

Но, как правило, это постройки 30–40-летней давности — соответственно, очень плохого качества. Примерно 60% из них, по оценкам экспертов, сложно отнести даже к классу С или D. Понятно, что современным компаниям нужны помещения совершенно другого уровня. По разным оценкам, в Москве только около 200–300 тыс. кв. м площадей соответствуют международным стандартам.
Спрос и предложение
К сожалению, в силу ряда причин складской рынок развивается очень медленно. Инвесторы пока предпочитают работать с офисной, жилой и торговой недвижимостью — главным образом, по той причине, что эти три сегмента гарантируют более короткий срок возврата вложенных средств. Складские же помещения класса А окупаются только в течение шести–восьми лет. Однако финансовые и временные затраты на возведение складов гораздо ниже, чем на строительство офисных и торговых помещений.
Кроме того, по-прежнему остаются актуальными две известные проблемы: недостаток земель промышленной категории и сложности при получении согласований и разрешений для смены целевого назначения участка и перевода его в промзоны.
Непрозрачность земельного рынка приводит к тому, что на этапе выбора участка невозможно точно определить бюджет и сроки строительства, к тому же существует постоянный риск срыва сделки. Бумажная волокита может занять год. Фактически в Московской области отсутствуют земельные участки, расположенные на магистралях с интенсивным грузопотоком и подготовленные для складского строительства.
Бюрократические проволочки пугают западных инвесторов, поэтому они ведут себя осторожно и не слишком торопятся вкладывать средства в российский складской рынок. Основной рост рынка обеспечивают российские девелоперы: у них возникает меньше проблем с получением земли, но гораздо больше — с получением финансирования. Возможно, из-за этого максимальный объем площадей большинства проектов российских девелоперов не превышает 20 тыс. кв. м.
Спрос на качественные складские площади значительно обгоняет нынешний объем имеющихся помещений. В 2004 году доля свободных площадей помещений класса А, по данным специалистов компании Blackwood, составляла 0%, класса В — 3% и класса С — не более 25%.
Основными потребителями складов на данный момент являются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры. Сегодня спрос на складские помещения специалисты оценивают на уровне 1,5 млн кв. м. В целом, по данным аналитиков компании Knight Frank, объем спроса (с учетом потенциального и скрытого), составляет не менее 4,5 млн кв. м.
Всего качественных площадей в настоящее время насчитывается около 1,5 млн кв. м. Объем предложения складских помещений класса А составил около 700 тыс. кв. м, класса В — 900 тыс. кв. м, класса С — около 200 тыс. кв. м. При этом предложение в 2004 году увеличилось всего лишь на 250–350 тыс. кв. м вместо запланированных 500–600 тыс.

Классовое неравенство
Любопытно, что на развитом европейском рынке склады вообще не классифицируются. Западные компании подбирают склады, используя простейший критерий: подходит им данное помещение или нет, то есть исходя исключительно из своих потребностей. Стремление российских девелоперов разбить складские помещения по классам в условиях несформировавшегося рынка вполне объяснимо: это позволило бы потребителям, инвесторам и банкам говорить на одном языке. Но до настоящего времени общепризнанная классификация складских помещений, подобная той, которая существует в секторах торговой и офисной недвижимости, не разработана. Поэтому пока каждая компания подразделяет склады на категории по-своему, не всегда эти схемы будут совпадать.
Некоторые специалисты склонны считать, что отсутствием общепринятой классификации обусловлен высокий (по сравнению с другими классами) уровень доли свободных помещений в классе B. В этой категории присутствуют, пожалуй, наиболее разные по качеству помещения: сюда относят и те объекты, которые по каким-либо причинам не дотягивают до высшего класса, и те, качество которых явно выше, чем у складов класса С и D.
Арендные ставки
В настоящее время построенные складские помещения сдаются в аренду еще на этапе строительства, практически на все новые площади уже заключены договора аренды или достигнуты предварительные договоренности об этом.
Увеличение потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса со стороны дистрибьюторских организаций, фирм-производителей и логистических компаний на качественные складские помещения, что приводит к возникновению дисбаланса между спросом и предложением. Этим объясняется 6%-ный рост арендных ставок в течение последних трех лет.
По мнению специалистов рынка, в этом году ставки достигли предела. Наиболее часто запрашиваемая сумма колеблется сейчас от $120 до 130 за 1 кв. м в год. Те же цифры сохранятся и в следующем году. Однако в течение следующих четырех–пяти лет, по мере увеличения предложения на рынке складов, ожидается снижение ставок до $100 за 1 кв. м в год.
По размеру арендуемых площадей наиболее востребованы (более 56% суммарного спроса) складские помещения площадью 1–5 тыс. кв. м. Начинает прослеживаться тенденция увеличения спроса на большие помещения — от 10 тыс. кв. м (около 5% общего спроса).
Цена реализации в текущем году составила $1150–1350 за 1 кв. м. Стоит отметить, что на продажу складские помещения пока выставляются крайне редко: в этом году таких случаев зафиксировано не было, несмотря на устойчивый интерес как со стороны логистических компаний, так и со стороны инвесторов.
В последнее время аналитики наблюдают на рынке складов интересную тенденцию: все более активно арендуют площади логистические операторы, специализирующиеся на предоставлении широкого спектра услуг. Они предоставляют конечной компании-потребителю и место на складе, и разнообразные виды обслуживания.
Следует учесть, что большая часть построенных и еще строящихся объектов представляет собой так называемый сектор build-to-suit, то есть предназначена для нужд владельцев.
Освоение новых территорий
До 95% общего объема спроса приходится на область, ограниченную бетонной кольцевой дорогой A-107, располагающейся на расстоянии 25–45 км от МКАД.
Наиболее востребованными остаются северо-западное и западное направления, являющиеся основными путями, по которым привозятся импортируемые из Европы грузы. Популярностью пользуются также южное и юго-восточное направления (для транспортируемых в регионы России грузов).
По данным экспертов компании Knight Frank, около 90% всех современных складских комплексов находится внутри или в непосредственной близости от «бетонки». Наиболее активно складское ведется строительство по Ленинградскому, Каширскому, Варшавскому, Новорижскому и Новорязанскому шоссе.
Специализированные складские комплексы внутри железнодорожного и третьего транспортного кольца в Москве фактически отсутствуют из-за действующего запрета на движение большегрузного автотранспорта.

Мария МАКАЛКИНА, фото Семена ХОХЛОВА

Роман БУРЦЕВ
Директор отдела индустриальной и складской недвижимости
компании Knight Frank:
— Мы прогнозируем умеренный рост арендных ставок в течение двух лет с последующей стабилизацией. В то же время можно предположить, что текущий уровень ставок является почти предельным для рынка. Хотя как минимум в течение следующих трех лет не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями.
Высокие арендные ставки и огромная разница между спросом и предложением дают доходность инвестиций в складские проекты от 18 до 21% в год.

Алексей ГРИШКО
Начальник отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle:
— Пока остаются нерешенными земельные вопросы. Если они станут более прозрачными и понятными, то это будет способствовать массовому выбросу объектов на рынок. В следующем году должно появиться порядка 400 тыс. кв. м новых площадей. Правда, в России существуют высокие ценовые риски, и можно ожидать, что многие из запланированных проектов так и не будут реализованы: слишком нестабилен рынок.

Михаил ГЕЦ
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Строительство складов увеличивается небольшими темпами, и в 2005 году ситуация вряд ли изменится. Если пройдет какая-то позитивная информация или правительство Московской области предпримет какие-нибудь действия, например, упростит процедуру перевода земель или создаст специальную комиссию для возведения складских комплексов, тогда процесс пойдет быстрее. В этом случае есть вероятность, что в 2006 году большой спрос, который сейчас наблюдается, несколько уменьшится. Ожидается, что в ближайшие пять лет предложение на рынке складской недвижимости будет расти ежегодно на 350–450 тыс. кв. м за счет нового строительства. Кроме того, ожидается появление больших терминалов площадью 200–300 тыс. кв. м.

Мария Макалкина М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...