Торгуют все!

В Москве на одну тысячу человек приходится 60 квадратных метров торговых помещений. Или еще: Россия по сравнению с Европой обеспечена торговой недвижимостью всего на 15 процентов.

Это статистика западных стран. Им этот сектор нежилой недвижимости кажется самым привлекательным в смысле развития и роста. Все так, поскольку россияне в отличие от европейцев готовы к тому же тратить в ТЦ значительную часть своих средств, не имея обязательств перед банками по выплачиваемым кредитам.

 

 

Кроме того, наш народ стал капризен и желает отовариваться с комфортом.

Словом, по меткому замечанию одного из участников конференции, в России началась ритейлизация постсоветского шоппинга. Период, который США пережили 50 лет назад. Естественно, без ошибок не обходится. Одна из них, к тому же частая - неверная концепция проекта, которую инвесторам приходится менять "по ходу пьесы". В обиходе аналитиков даже появились особые термины: реконцепция, ребрендинг, реброкеридж.

Самая главная причина неудач - неверное местонахождение объекта. "Концепцию надо подстраивать под место, - считает Евгений Бондарчук из маркетинговой компании "Рост". - Даже если ТК большой по площади, он все равно будет работать на локальный рынок. Так что основные моменты при определении сути проекта ТК: доходы населения и инвестиционная привлекательность города".

"Концепция - это путевка в жизнь, - говорит Елена Флоринская из Leeds Property Group. - Порой, к нам обращаются компании, которые даже не задумываются о ней, вернее, задумываются, когда ТК построен и вовсю работает, только прибыли нет и арендаторы разбегаются".

Г-жа Е.Флоринская привела в пример один из ТК в Москве, где на первом этаже были супермаркет и кинотеатр, на втором - тоже супермаркет. Естественно, до второго этажа покупатели просто не доходили. "Для начала мы предложили перенести кинотеатр на второй этаж и отказаться от одного супермаркета, - пояснила она. - Среди арендаторов не должно быть прямой конкуренции". Хотя в практике аналитиков бывают случаи, когда они советует девелоперам лучше снести здание, чем пытаться изменять концепцию проекта: снести оказывается не так накладно.

Идеален по концепции ТК MEGA на Калужском шоссе, сеть супермаркетов "Мосмарт". Ее владельцы изменяют концепцию каждого вновь открывающегося магазина, ориентируясь на потребителя. Вообще, по мнению г-жи Е.Флоринской, через полгода-год после открытия ТЦ собственнику следует провести маркетинговое исследование, чтоб определить, совпал ли реальный портрет покупателя с задуманным на стадии формирования проекта. Если да, то года через полтора исследование надо повторить. В случае, когда действительный портрет оказался далек от нарисованного в воображении девелопера-неудачника, надо задуматься об изменении концепции.

Любой рынок первыми осваивают "якорные" арендаторы, считают аналитики рынка, поэтому ставку надо делать на них. Ведь они приносят ТЦ до 12-18% стабильного дохода. "Якорные" арендаторы - это крупные ритейловые сети с именем. Они и заказывают музыку, и определяют успех или неуспех проекта. Но даже у удачных проектов случаются проколы. Не так давно в ТЦ "Атриум" в полтора раза сократил свои площади супермаркет "Седьмой континент". "Зато нам пришлось "укрупнить некоторые "якоря", - говорит Владимир Брандин из компании "Ингеоком", управляющей этим ТЦ. - Я считаю, что всегда надо закладывать возможность для изменения площадей для арендаторов".

Иногда "якорь" может стать буквально "гвоздем программы". В Санкт-Петербурге был случай, когда в одном из ТЦ собственники долго думали, стоит ли размещать в нем предприятия общепита. Разместили и оказались правы, потому что, как показала практика, народ ходит в торговые комплексы не только отовариться, но и поесть. Бистро с раскрученным именем решило все.

На Западе ТЦ живет 5-10 лет, затем концепцию его меняют, чтоб не приедаться покупателям. Отечественный ритейл пока массово 10-летний юбилей не отмечает, но оригинальных концептуальных решений потребитель от него наверняка уже ждет: новые торговые комплексы уж очень часто кажутся снятыми под копирку.

Лилия Лобанова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...