В ожидании инвестора

По данным аналитиков, заполняемость московских гостиниц составляет около 70% - цифра для гостиничного бизнеса любой страны фантастическая, однако радоваться рано. При такой "забитости" гостиничного фонда количество туристов, посещающих наш город (а, естественно, именно они являются основными клиентами гостиничного комплекса), отнюдь не взлетело вверх, а уже несколько лет сохраняет стабильный, но довольно небольшой рост. Причина же столь высокой заполняемости кроется в том, что городу элементарно не хватает гостиниц, несмотря на все программы Правительства Москвы по развитию гостиничного комплекса. Пока номеров становится все меньше.

Из номерного фонда за последние несколько лет выпали гостиницы "Интурист" и "Москва".

 

 

Эта же участь постигнет в ближайшее время монстра гостиничного комплекса - "Россию". Под снос попадают "Минск", "Киевская", "Спорт" и другие. Теряются номера и в ходе реконструкции: многие существующие гостиницы советской поры занимаются поэтажной модернизацией. Стандарты тех лет предполагали номера площадью 6-8 метров, продавать которые в этом виде сегодня проблематично, поэтому их объединяют и делают 12-16 метровые, гораздо более конкурентоспособные и удобные номера. Естественно, что общее число номеров в гостинице при этом сокращается. К примеру, после модернизации гостиницы "Измайлово" ушло около 30% номеров.

"До основанья, а затем..."

Как после обычной реконструкции, так и после реконструкции типа "снести и построить новое" большинство гостиниц поменяет свой звездный статус на более высокий и, скорее всего, превратится в многофункциональные комплексы. "Причины этого вполне объяснимы, - говорит генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник. - Цена земли внутри Садового кольца высока, поэтому строительство дешевых объектов в центре города инвестиционно не оправданно". В то же время интерес инвесторов к строительству гостиниц в Москве довольно осторожный - окупаемость гостиничных проектов происходит в среднем за 6-10 лет. Наши инвесторы же пока не умеют и не хотят иметь дело с "длинными" деньгами, а создание многофункциональных комплексов обеспечивает более быструю окупаемость. "Многофункциональность" ждет и "Россию", и "Минск", и "Москву". Повышение "звездности" после модернизации - "Пекин", "Ленинградскую", "Украину", "Центральную", "Будапешт". Даже гостиничный "куст" на ВДНХ, всегда считавшийся оплотом бюджетного приезжего, скорее всего, будет снесен и станет многофункциональным комплексом - иначе инвесторы туда не пойдут.

Проблема гостиничного хозяйства Москвы сегодня заключается в том, что развитие этого сектора очень интересно правительству города, но не очень интересно инвесторам. В городе пока есть более выгодные и более "оборачиваемые" сферы вложения - жилье, торговые площади, офисы. Вложения в жилое строительство "отбиваются" примерно за год, в офисные проекты - за 4-5 лет, а инвестиции в строительство гостиницы за 10 лет - разница существенная. "Однако, как только исчезнет спекулятивная спираль жилья, - считает г-н А.Лесник, - инвестору деваться будет некуда, и деньги пойдут в гостиничный комплекс". Пока же компенсация выбывшему из обращения номерному фонду идет не особо активно. До конца года должны выйти на рынок 300-325 номеров из объектов средней и малой вместимости - гостиницы в Вознесенском и Дегтярном переулках, на Новокузнецкой улице. В основном, это так называемые "три звезды плюс" (комфорт на три звезды, а цены - на четыре). Впрочем, к развитию малых гостиниц специалисты относятся довольно скептически. "Несколько раз заявлялось, что некие компании покупают мелкие особняки, пытаются что-то построить или реконструировать, - рассказывает А.Лесник. - Однако на сегодняшний день это не бизнес-проекты". Скорее компании делают такие мини-отели для корпоративных целей. К примеру, хозяин отеля "Тифлис" на Арбате позиционирует свою мини-гостиницу как "отель для друзей". "Монстры" же - "Москва", "Минск" и "Париж" (бывш. "Интурист"), которые по проектам должны добавить 1000 номеров в городскую копилку номеров высшей ценовой категории, появятся еще только через несколько лет, и то, если финансирование не прекратится.

Иностранцы готовы управлять, но не строить

Особенностью московских инвесторов является и то, что в строительство гостиниц вкладывается, в основном, российский капитал, а обилие "заграничных" вывесок - это не зарубежные отели, а управленческие франчайзинги. Такое положение тоже вполне объяснимо - для иностранного капитала в Москве довольно много условий, которых иностранцу не понять: почему землю нельзя купить, что такое право выкупа аренды, и почему потом еще за эту аренду надо платить. Не очень доступны зарубежному пониманию и такие естественные реалии, как наличные и безналичные расчеты, взятки и т.д. А вот управлять иностранцы готовы - проекты берутся либо во франчайзинг, либо в долевое управление.

В чем-то аналогичная ситуация у нас и сегодня: опыта в управлении гостиницами по международным стандартам у их владельцев недостаточно, так что обращение к профессиональным управляющим - естественный выбор. Однако и тут не обходится без проблем. В большинстве сетевых гостиниц на высших должностях сидят представители управляющей компании - зарубежные специалисты, однако, зачастую, к сожалению, они "страшно далеки от народа". "Как можно управлять московским отелем, - сетует г-н Лесник, - не зная ни одного слова по-русски, не имея возможности читать прессу, понимать тенденции рынка? А ведь таких менеджеров, и самого высокого ранга, много".

Однако, если зарубежное управление хоть как-то представлено на рынке, то российские управляющие компании пока только появляются. "Найти директора на новый объект - это большая проблема, - говорит А.Лесник. Как такового рынка нет. Пытаются создаваться отдельные компании, но говорить о рынке пока рано". Основная проблема рынка управленческих услуг состоит в том, считает г-н Лесник, что на сегодня у нас большинство собственников не готовы допустить стороннего управляющего к своей собственности. Есть отдельные примеры, когда гостиницу отдали в управление, она стала лучше работать, потом собственник решил, что управление ему больше не нужно, отказался от услуг управленцев и начал заниматься набором нового персонала и управлением лично. Чем закончится этот "эксперимент" пока сказать трудно.

Национальный колорит

Еще одной проблемой, с которой сталкиваются и постояльцы, и даже люди, работающие в этой области - довольно специфичный московский сервис, существенно отличающийся от зарубежного и, увы, не в лучшую сторону. Здесь большую отрицательную роль играет плохо поставленное обучение персонала. Если в брендовых гостиницах обычно присутствует внутрикорпоративное обучение, то на "местной почве" обучение совсем оставляет желать лучшего. Здесь сказывается и отсутствие реального опыта работы с большими отелями преподавательского состава и отсутствие методик, литературы и т.д. В Москве есть единственная учебно-тренировочная гостиница, расположенная в пятом корпусе гостиницы "Турист", но этого, естественно, недостаточно.

Пока же иностранным гостям приходится лишь удивляться несоответствию сервиса уровню бренда - тому, что официант может интимно предложить заплатить за дорогое вино не картой, а наличными - "будет дешевле", что гостя могут несколько раз переселять из номера в номер, желая получить чаевые за каждый переезд и т.д. Не способствует улучшению сервиса и отсутствие конкуренции - как мы уже говорили выше, загрузка гостиниц равна почти 70 процентам. "Вот когда будет загрузка процентов 30-40, - считает г-н Лесник, тогда гостиницы будут биться за каждого клиента".

Оксана Самборская Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...