Все за МКАД...

В коммерческой недвижимости началась эпоха географических открытий

Работать с видом на Кремль, наверное, хорошо и престижно, но все чаще арендаторы задумываются о том, что престижем можно поступиться ради удобства подъезда к офису, отсутствия пробок, приличной парковки и умеренной арендной платы. Более того, развитие традиционно востребованных офисных районов - Центрального и Замоскворечья - затормозилось из-за отсутствия свободных участков. "В большинстве случаев, появляющиеся там проекты - это реконструкция", - говорит консультант отдела исследований компании "Стайлз энд Рябокобылко" Регина Лочмеле.

А из нашего окна... область тульская видна

В связи с этим ведущей тенденцией, наметившейся сегодня, в ближайшие годы станет строительство офисных зданий класса А и В за пределами Садового кольца.

 

 

Кстати, мысль о том, что административным зданиям пора выезжать из центра, появилась не сегодня, а еще в конце 80-х, когда и возник проект "Москва-Сити", активно строящийся сегодня. Впрочем, "Москва-Сити" - не единственное проявление начавшейся децентрализации коммерческой недвижимости. Большая строительная активность заметна и в других районах, причем там происходит как строительство новых зданий, так и реконструкция существующих (соответственно 44 и 56% от общего числа проектов).

В этом году в ОТА (Other Trade Arias, т.е. иные коммерческие районы за пределами центра) на рынок будет выведено 175 тысяч кв.м офисных площадей класса А и В без учета "Москва-Сити". Увеличится и доля офисных площадей, приходящихся на ОТА от общего количества по Москве, - до 21,4% против 19,6% в 2003. Перенос активности в ОТА становится беспроигрышной для девелоперов картой: уровень вакантных площадей в апреле составлял всего 2,1%, что меньше чем в Центральном районе и Замоскворечье (6,3 и 5,9%, соответственно). При таком раскладе все строящиеся сейчас объекты должны найти своих арендаторов.

Переезду компаний из центрального делового района (CBD) способствуют и более низкие ставки аренды при сохранении высокого качества офисных помещений. Если в CBD средние ставки аренды для офисов класса А колеблются в пределах 530-545 долларов за кв.м без учета операционных расходов, то для ОТА средняя ставка для помещений такого же уровня - 380 долларов.

Направления деловой миграции

В районе ОТА можно выделить три основных направления, где идет самая интенсивная реконструкция бывших промышленных предприятий и строительство объектов - это районы вдоль Ленинградского шоссе, Кутузовского проспекта и Юго-Запад. Впрочем, по словам Регины Лочмеле, о крупных офисных проектах на Юго-Западе пока говорить рано, скорее, это только планы. Пока же там активно развивается торговый сектор: на Юго-Западе расположен довольно крупный престижный жилой район. Кроме того, на перспективу активного развития ритейла работают и планы по строительству международного аэропорта во Внуково.

Класс А

Пока в ОТА из готовых объектов класса А на рынке представлен только один - здание "Европа билдинг" на Брянской улице (район Дорогомилово). Здание общей площадью 16000 кв. м, офисных площадей - 11000 кв.м, было сдано в эксплуатацию в декабре прошлого года.

Еще один объект А-класса - "Крылатские холмы" пока находится в стадии строительства. Ввод первого из четырех запланированных зданий намечен на конец этого года, второго - на февраль 2005. На сегодняшний день в первом здании уже 70% площадей нашли своих арендаторов, во втором - 20 процентов.

Следующий объект класса А появится в середине 2006 года на 2-й Поклонной улице, д.9. Это будет многофункциональный комплекс общей площадью 102000 кв.м. На офисы там придется 43000 метров.

В чуть более отдаленном будущем компания "Легион Девелопмент" планирует построить на Киевской ул., 3-7 торгово-офисный комплекс "Легион-Девелопмент-4". По планам, площадь комплекса составит 110.тыс. кв. метров, из них площадь офисов - 51 тыс. метров. Запланированный срок вывода на рынок - 2007 год.

Класс В

Основная же масса офисов в ОТА - офисы класса В. В большинстве своем проекты класса В и В+ - это реконструкция бывших производственных зданий, осуществляемая крупными девелоперами, способными вложить достаточно средств для того, чтобы довести объект до класса В+, однако, в силу того что это реконструкция, объект не может позиционироваться как класс А.

Новое строительство класса В в ОТА на сегодняшний день представлено на рынке деловым центром "Кантри Парк" (18 тыс. кв. метров), расположенном на пересечении Ленинградского шоссе, МКАД и ул. Свободы. Объект прошел госкомиссию в феврале, и на сегодняшний день в нем сдано 60-70% площадей. Среди арендаторов - компании "Вольво", "Кеш энд Керри", "Вена". До сдачи объекта ситуация с заселением была довольно тревожной, но в марте был проявлен ажиотажный спрос.

Не исключено, что "замкадовое" строительство также будет продолжаться. По крайней мере, в планах компании "Крокус Интернэшнл" строительство 700 тыс. кв. м офисных площадей в районе Мякининской поймы - рядом с тем местом, где расположен выставочный комплекс "Крокус-экспо" и "Крокус Сити Молл". В планах - строительство 14 зданий по 50 тыс. кв. метров. По мысли создателей, строиться они будут по мере появления арендаторов. Архитектурное решение пока неизвестно. Может быть, здания будут разделены по отраслям или сферам деятельности. Ожидаемый объем инвестиций, если проект будет воплощен в жизнь, - 1 млрд. долларов.

Данный проект поддерживается Сбербанком, который выделил кредитную линию как продолжение кредитной линии под "Крокус-Экспо". Будет ли проект успешным, сказать сложно, однако востребованность "Кантри Парка" дает надежду, что удаленные от центра офисы поднимутся "на гребень волны" в ближайшие годы, а "Москва-Сити" покажется не таким уж большим.

"Сити"

Пока же "Сити" остается фаворитом ближайших лет. Всего на этой площадке площадью 60 га до 2007 года будет построено порядка 700 тыс. кв.м офисных площадей. Пробный шар - 17-этажное здание компании-девелопера ENKA - будет запущен в конце этого года. Объем офисных площадей в первой башне - 17500 кв. метров. Во втором квартале 2005 года на рынок выйдет второе здание ENKA - 27-этажная башня (29 тыс. метров офисных площадей). Третья, самая высокая в этом проекте 55-этажная башня будет построена к 2007 году.

К 2007 году также будут закончены и выйдут на рынок здания компаний-девелоперов "Кэпитал Групп" (200000 метров/ 70000 офисных площадей), "Северсталь" ("Северная башня 74300 кв. м/32300 кв.м. офисных площадей), "Строймонтаж" ("Башни Федерации" 340,800 тыс. кв.м/ 174000 метров офисных площадей), "Техинвест" (207000 кв.м/108,500.метров офисов) и "Сити терминал", который, кроме выполнения своей транспортной функции, будет включать порядка 170 тыс. офисных площадей. Проект "Кэпитал Групп" (архитектор Эрик Ван Эгераат (Erik van Egeraat) - единственный из всех, наряду с офисными и торговыми площадями, будет включать 100 тыс. метров жилья. К 2010 году запланировано строительство Russia Tower - 116-этажного, 400-метрового здания.

Несмотря на то, что окончание работ на площадке "Сити-1" планируется только к 2010 году, уже разрабатывается концепция проекта "Москва-Сити-2", который по занимаемой площади почти в семь раз превысит площадку "Сити-1". "Сити-2" займет 400 га и будет находиться по соседству от "Сити-1" - на севере до Краснопресненского проспекта и Звенигородского шоссе, на востоке - до улицы Сергея Макеева, а на западе и юге район будет ограничен берегами Москвы-реки.

На сегодняшний день этот район довольно плотно застроен. Тут расположены и жилые и промышленные здания, поэтому при оценке объема инвестиций, необходимых для выполнения этого проекта, существенную долю средств необходимо вложить в переселение жителей. Причем по существующим нормам придется предоставлять на 70% больше жилья, чем они сейчас занимают. Кроме жилья, в зоне будущего строительства находятся десятки промышленных предприятий, вывод которых тоже требует огромных средств. С учетом этого приблизительный объем инвестиций, по оценке специалистов, составляет 2 млрд. долларов.

Большая часть площади займет жилая застройка, возможно, туда попадут и объекты из существующей программы "Новое кольцо Москвы". Однако при активном строительстве жилья и в силу активного интереса арендаторов к "Москва-Сити-1", возможно, будут построены и значительные объемы офисных площадей. Управляющей компанией по проекту "Москва-Сити-2" будет либо "Система ГАЛС", либо ее дочерняя структура. Как ожидается, года через два - к 2006 году - первые участки будут выставлены на торги. Сейчас происходят оценка потенциальных инвестиций, решение проблем с переселением, с дополнительным строительством транспортных развязок.

Наталья Завьялова Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...