Бизнес без адреналина

Сегодня вложения в недвижимость перещеголяли по доходности любой банковский вклад – они приносят 20, а то и 30% годовых в валюте. По степени надежности банк, как и любой другой бизнес, тоже отстает: от пожара или иного форс-мажора дом можно застраховать, а уж от банкротства, если оно «нечаянно нагрянет», ни одна страховая компания не спасет. Вот почему вложение в недвижимость становится все более популярным среди деловых людей, заинтересованных не столько решить свои жилищные проблемы, сколько диверсифицировать бизнес.

Пробовать себя на поприще рантье стоит, располагая суммой как минимум в $500 тыс. Тогда сроки окупаемости затрат не превысят и пяти лет, а заветный процент доходности достигнет вышеупомянутого.

 

 

Но нужно обладать достаточно хорошими знаниями рынка, чтобы знать, куда нести свои деньги. Ответов на сакраментальный вопрос «Что делать?» аналитики дают несколько.

Стоит обратить внимание на загородную недвижимость. В Подмосковье есть направления, по которым цена недвижимости и самих земельных участков постоянно растет: Новая Рига, Калужское шоссе, конечно, Рублевка и пр. Здесь вложения однозначно выгодны. Риэлторские и девелоперские компании традиционно приобретают массивы земельных участков для последующего вложения в их благоустройство и продажи. Но это уже крупный бизнес. Частному лицу разумно действовать по этой же схеме: приобрести пустой участок или участок с недостроенным домом, выстроить дом или оборудовать его «под ключ», создать ландшафт, а потом продать готовый «продукт». Ведь всегда есть категория покупателей, согласных заплатить несколько дороже, получив при этом дом, в котором сразу можно жить. При этом надо понимать: речь идет о дорогом элитном объекте, который будет уникальным.

Есть люди, не готовые вкладывать огромные суммы в приобретение такого дома, но они в состоянии платить за его аренду по $10-15 тыс. в месяц. Только в этом случае дом должен находиться недалеко от Москвы. Кстати, и в том и в другом варианте важна благоприятная экология, близость водоемов и лесов, развитость инфраструктуры. Через 3,5-4 года расходы на строительство такого дома полностью окупятся, а ежегодная прибыль составит около 20%.

Примерно такие же сроки окупаемости и уровень доходности 20-25% у квартир в по-настоящему элитных домах. «Вообще, чем квартира дороже, тем выгоднее ее приобретать для сдачи в наем: цена и качество соотносятся очень строго. В среднем, срок окупаемости более дешевых квартир – 6 лет, совсем недорогих – 8 лет, – полагает Михаил Гороховский, председатель Совета директоров компании «БЕСТ-недвижимость». – Однако в последнем случае говорить о выгоде не приходится, потому что дешевое жилье в отличие от дорогого не так быстро растет в цене. Проекты, где сроки рентабельности свыше шести лет, считаются рискованными: их сложно просчитать наперед».

Краткосрочные вложения в жилье – покупка на стадии новостройки и последующая продажа уже готовой квартиры – не принесут дохода больше 20%. К тому же, это предприятие, по мнению президента РАН «Сава» Константина Апрелева, при всех его плюсах одно из самых рискованных. Лучше купить элитную квартиру на «вторичке» на спаде рыночной активности и продать ее на пике подъема цен. Доход будет примерно тот же, но спрогнозировать ситуацию на рынке и сыграть на кривой цен без участия аналитика очень сложно.

Если уж останавливаться на новостройке, то дорогую квартиру в элитном доме выгодно приобрести на стадии проектирования, затем, когда дом будет построен, отделать ее, меблировать и сдать в аренду. Самое главное при этом не ошибиться с классом элитности. При его определении учитывается и местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), и уровень комфортности жилья, и дополнительные удобства. Дом, безусловно, должен быть охраняемым, с подземным паркингом, с центральной системой питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования и прочей интеллектуальной «начинкой». Квартиры в нем зачастую стоят от $500 тыс. и выше. В агентствах недвижимости сделки по таким квартирам проходят с арендной ставкой от $10 тыс. в месяц. Это могут быть двух- или многоуровневые пентхаусы, где одновременно сдаются одно-два машиноместа в гараже.

Чаще всего такие квартиры арендуют для своих сотрудников крупные корпорации. Жилья высочайшего уровня в Москве действительно не хватает, спрос на него стабильно высок и превышает предложение. В ведении Администрации Президента есть большой парк квартир, некогда считавшихся элитными, но сейчас они морально и материально устарели и сегодня многие из них простаивают. Мало того, помимо арендной платы, на жильцов таких квартир возлагают все затраты, в том числе и на будущий ремонт. Риэлторы считают: такой анахронизм, пришедший в наследство с советских времен, привлечению клиентов никак не способствует.

По общему мнению специалистов, современные арендаторы элитного жилья относятся к выбору даже временных апартаментов очень щепетильно. Хозяину квартиры стоит предусмотреть все до последней мелочи: район, дом, качество отделки квартиры, мебели, сантехники. Обычно будущие рантье даже обращаются за консультацией по этим проблемам в агентство недвижимости и заключают договор о намерении впоследствии искать постояльцев при посредничестве агентства.

«Делая деньги» на недвижимости, надо быть готовым и к дополнительным расходам, которые возникают при ее приобретении. Сразу оговоримся, на степень доходности они существенно не влияют и по сравнению со стоимостью самого жилья кажутся незначительными. Ежемесячные коммунальные платежи в элитных домах могут достигать нескольких сотен долларов, основная их часть – затраты на эксплуатацию. Другая важная и неотъемлемая трата – страхование рисков. Как в любом бизнесе, их надо сводить к минимуму, поэтому желательно страховать квартиру на более широкий объем рисков: ущерб имущества, утрата прав собственности (если квартира куплена на вторичном рынке), ответственность перед третьими лицами. К слову, немногие компании соглашаются страховать недвижимость, передаваемую в наем. Тем не менее, специальная страховка все же существует, и в нее, безусловно, включены и затраты на ремонт жилья. Ежегодный взнос по такому виду страхования составляет 0,7% от стоимости квартиры. Есть еще ежегодный налог на недвижимость, который пока равен 0,2% от балансовой стоимости жилья, но уже к 2006 г. он наверняка будет рассчитываться исходя из рыночной цены недвижимости.

Вполне реальным бизнесом считается приобретение подвала или квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в нежилой фонд, ремонт и устройство отдельного входа, а затем сдача в аренду под офис. Несколько лет назад некоторые фирмы выкупали подвалы домов у Департамента муниципального имущества, квартиры – у жильцов первых этажей, объединяли эти помещения и превращали их в офисы. Сейчас аналитики считают, что в Центре почти вся привлекательная для этих целей недвижимость уже разобрана, хотя офисов в Москве по-прежнему не хватает. Тем не менее, попробовать стоит. «Надо, как и в случае с элитной квартирой, правильно выбрать место: оно должно быть проходным, удобным для подъезда транспорта и по соседству не иметь конкурентов по профилю арендатора», – советует Константин Апрелев. Новоиспеченный офис окупится за 4-6 лет и будет приносить до 15-20% годовых. За это время могут возникнуть затраты на текущий ремонт и потребуется регулярная оплата коммунальных платежей.

Кстати, к вопросу о нежилой недвижимости. Еще один вариант получить доход от ее приобретения – стать акционером строительства развлекательного центра. Индустрия развлечений – сверхприбыльное дело. Боулинг, например, окупается в течение двух лет. Но риск вкладывать деньги в бизнес, в котором не работаешь или не имеешь возможности реально на него влиять, может обойтись слишком дорого. В этом случае надо приобретать либо крупный (а лучше – контрольный) пакет акций компании, либо среди ее руководителей иметь «своих» людей.

А вот популярность коллективных инвестиций в коммерческую и жилую элитную недвижимость сейчас набирает обороты. В Москве уже существует закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – финансовый инструмент, который позволяет частным инвесторам вкладывать крупные суммы в строящиеся и реконструируемые объекты недвижимости: коттеджные поселки, элитные жилые комплексы, офисные центры. Эта система сложилась в мировой практике более 40 лет назад. В России закон «Об инвестиционных фондах», позволяющий вести бизнес на паях, был принят в ноябре 2001 г.

Входной порог для частного инвестора велик и составляет несколько сот тысяч долларов. По словам руководителя проекта «Первого инвестиционного фонда недвижимости» Павла Зюбина, средства фонда инвестируются в проекты с отдачей не ниже 30% годовых в валюте, при этом отбор и сопровождение проектов осуществляет команда специалистов, имеющих опыт на рынке недвижимости. Доход по инвестиционному паю формируется за счет дивидендов и процентов, полученных по ценным бумагам, и от операций с денежными средствами, составляющими имущество фонда. Причем при желании пайщик может продать свой пай на биржевых торгах и уже тем самым извлечь прибыль. Решение об инвестировании тех или иных объектов принимает Управляющая компания фонда, которой инвесторы передали в доверительное управление свои паи. Такая система, построенная на основе зарекомендовавшего себя мирового опыта, гарантирует пайщикам, неспециалистам сферы недвижимости, грамотное размещение их вкладов и государственный контроль за всей деятельностью фонда.

Инвестируя в недвижимость, следует иметь в виду, что, кроме отечественного рынка, существует еще и зарубежный, что Москва – это огромные (15-20%) прибыли за ограниченный промежуток времени, но без особых гарантий. В Европе же, например, прибыль гораздо меньше, но получение ее абсолютно гарантировано.

Как отмечает Алена Шварц, руководитель Департамента международной недвижимости компании «Новое Качество», в Европе покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения средств, причем буквально на века. Огромных дивидендов ждать от такого проекта не стоит, тем более что цены «кусаются». В Париже и Барселоне, например, нижний ценовой порог – 2000 евро/кв.м. В Лондоне цены еще выше. Зато это надежное, проверенное временем вложение денег, и никакие дефолты ему не грозят. Это то, что отойдет потом правнукам и праправнукам.

Еще дороже недвижимость в Монако – от 10 тыс./кв.м и выше. Но если удалось приобрести квартиру, из окна или с балкона которой виден кусочек трассы «Формулы-1», затраты окупятся с лихвой. Аренда мест (даже не комнат, а мест!) в таких апартаментах раскупается за полгода до начала гонок и обходится «местосъемщикам» от 1000 евро в день.

Существует также мнение, что в Европе лучше покупать землю, строить на ней, а затем реализовывать. При этом нужно хорошо ориентироваться в законодательстве, знать ситуацию на строительном рынке и вообще – присутствовать при самом процессе строительства.

Одним из выгодных и менее хлопотных способов вложения в зарубежную недвижимость в «Новом качестве» считают покупку жилья с целью его последующей сдачи в аренду. Таких способов существует три. Наиболее известный и привычный – самостоятельный поиск клиентов и управление имеющейся недвижимостью. Второй вариант: работа через агентство, которое берет на себя все проблемы по поиску жильцов и управлению недвижимостью. Стоят такие услуги в среднем 10% от ежемесячной платы за аренду.

Идеальный вариант – третий. Называется он leaseback. В полную силу работает он пока только во Франции и предназначен для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств.

Несмотря на то, что эта схема действует довольно давно, на российском рынке она представлена не была. Схема эта поощряется французским правительством и направлена на иностранцев, инвестирующих во французскую недвижимость. Дело заключается в следующем: на Лазурном берегу и в Париже ощущается острая нехватка гостиниц. Leaseback'и – это что-то вроде апарт-отелей, только очень высокого уровня. Если они находятся в черте города, то ничем не отличаются от многоквартирного дома. Если за городом – похожи на private domain – охраняемый поселок, состоящий из вилл, с полной инфраструктурой: ресепшн, консьерж, бассейн, теннисные корты, детские площадки, парк и т.д.

Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает 9-летний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь, компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС (19,6%) и может взять кредит в банке под минимальные (всего от 3,7 до 5 годовых) проценты.

Итак, подсчитаем. Хорошие апартаменты в leaseback'е стоят 300 тыс. евро. Реально, за вычетом НДС, за нее требуется заплатить 250 836 евро. На 60% от суммы берем кредит в банке на 15 лет. Таким образом, за квартиру стоимостью 300 тыс. евро из своего кармана платим 100 334, а банку – 150 502 евро. С самого первого месяца человек начинает получать деньги: в первый год это 12 евро в месяц, во второй – уже 42 в месяц, к 15-му году в месяц выходит 260 евро. Таким образом, несмотря на то, что за квартиру стоимостью 300 тыс. было заплачено всего 100 тыс., к концу 15-ти лет (когда полностью выплачен кредит банку) на руках у человека оказывается недвижимость, подскочившая за это время в цене как минимум в полтора-два раза, и в общей сложности 29.143 евро (выплаты за 15 лет). Если после окончания срока действия договора, нет желания его продлевать, владелец имеет все права на эти квадратные метры и может делать с ними все, что угодно: жить, сдавать и продавать. Кстати, при покупке жилья во Франции с последующей сдачей его в аренду, можно освободиться еще от одного налога – на проживание. Его оплачивает тот, кто живет в квартире, а вовсе не владелец.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...