Добраться бы до дома

Москвичи уже привыкли простаивать в пробках, дорога от дома до работы для многих складывается в часы. И потому при поиске жилья людей в первую очередь интересует вопрос транспортной доступности жилища. Как утверждают риэлторы, дома, расположенные рядом с трассой или в двух шагах от станций метро, существенно выигрывают в цене. При этом, как оказалось, для каждого класса жилья есть свои критерии оценки.

Пробки спросу не помеха
Начиная разговор о транспортной доступности, стоит признать тот факт, что у каждого района – свои проблемы.

 

 

Оазисов, лишенных пробок и прочих «прелестей» жизни в большом городе, к сожалению, найти не удалось. Свои проблемы есть везде, просто где-то их меньше, где-то больше. Немногим лучше ситуация и в ближайшем Подмосковье, хотя принято думать, что здесь загруженность трассы имеет решающее значение.

Районы, пользующиеся хорошей транспортной репутацией, как правило, имеют высокий спрос. И наоборот, плохая может повлиять на цену. При этом транспортная доступность – хотя и важный, но далеко не всегда решающий фактор. Как утверждает ряд экспертов, на нее смотрят как на приятный бонус, однако сложная ситуация редко определяет судьбу проекта. Например, наиболее дорогой и престижный центр регулярно превращается в одну большую пробку.

– Нельзя сказать, что загруженность трассы так сильно влияет на стоимость жилья в каждом конкретном случае. Возьмем два примерно одинаковых по уровню района: возле станций метро «Сокол» и «Университет». Ленинградка на порядок больше загружена, чем Мичуринский или Ломоносовский проспекты. Но, тем не менее, ценность жилья в районе станции метро «Сокол» не снижается. Конечно, хотелось бы добираться из центра города за пределы Третьего транспортного кольца за 20–25 мин, как бывает в выходные дни, но на успешность проекта это не сильно повлияет. Самыми загруженными транспортом являются наиболее дорогие районы в Центральном округе, такие как, например, Хамовники или Якиманка, – говорит заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова.
Что эконом-классу хорошо – элите смерть

Значимей всего транспортная доступность в сегменте эконом-класса. Дома, расположенные ближе к станциям метро, могут выигрывать в цене до 50%. А вот для жилья бизнес-класса, не говоря уже об элитном, соседство со станцией метро станет скорей негативным фактором. Ведь здесь живут люди достаточно обеспеченные, чтобы позволить себе машину, а порой и не одну.

– В большей степени транспортная доступность имеет влияние на районы застройки эконом-класса, где удаленность от станций метро и возможность добраться до дома пешком, без общественного транспорта, отражается на стоимости жилья, – считает Наталья Усова. – Но когда человек с ограниченными средствами выбирает себе жилье, он либо привязан к району, в котором хочет жить, либо выбирает в соответствии со своими финансовыми возможностями, и здесь транспортная доступность является определяющей при выборе только косвенно.

Разные покупатели оценивают разные факторы. Если для квартир эконом-класса близость к станции метро значительно повышает ликвидность, то бизнес-класс такому соседству не будет рад.

Управляя транспортными потоками
Развивая новые проекты, девелоперы традиционно стараются уделить внимание транспортным развязкам и парковкам, повышающим привлекательность проекта в целом.

– Для мегаполиса ликвидность квартиры практически прямо пропорциональна близости к станциям метро и к относительно незагруженным дорогам. Большинство современных потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении ликвидного жилья, разумно обращают повышенное внимание именно на уже существующую близость к развитым городским транспортным коммуникациям либо на перспективы, будь то короткие или среднесрочные, строительства станций метро вблизи жилья или улучшения дорог, – как заявляют в «ИНКОМ-Недвижимости».

Впрочем, проездная трасса, повышая ликвидность района в целом, на привлекательность расположенных рядом домов может влиять негативно.

– При возведении нового жилья, особенно если строится большой жилой микрорайон, проектом предусматриваются дороги, которые по возможности должны выводить жителей не на одну, а как минимум на две магистрали, чтобы транспортные потоки можно было разделить. На стоимость жилья может повлиять близость расположения дома к крупной транспортной магистрали. Например, стоимость квартиры, выходящей окнами на шумную оживленную улицу, будет меньше, чем стоимость аналогичной квартиры, расположенной в доме, находящемся на второй линии и более защищенном от шума оживленной магистрали, – говорит Наталья Усова.

Новые дороги на цены не повлияют
Понятно, что, выбирая жилье, покупатели помнят и о планах властей. Даже при запланированном в среднесрочной перспективе строительстве новых транспортных развязок или новых станций метро, как результат, цены на жилье там могут быть процентов на десять выше, чем в районах, которые градостроители обошли своим вниманием. Планы по увеличению транспортной доступности, безусловно, влияют на выбор района при покупке квартиры в домах эконом-класса в Москве или Подмосковье. В первую очередь об этом не стесняются говорить продавцы, подчеркивая преимущества объекта. Впрочем, этот вопрос менее актуален для покупателей элитного жилья, поскольку такие дома строятся в престижных и развитых районах с хорошей транспортной доступностью.

Как говорят специалисты, в обозримом будущем ситуация в ряде районов Москвы изменится к лучшему. Активно разрабатываются проекты, связанные со строительством Четвертого транспортного кольца. Кроме того, в каждом районе существует свой план решения транспортных проблем. Из реализуемых известных проектов стоит упомянуть о реконструкции Ленинградского шоссе, где планируется восьмиполосное движение без светофоров. Также в ряде городов Подмосковья будут возводиться линии легкого метро, подобные функционирующему в районе Южное Бутово. Кроме того, разрабатываются долгосрочные программы по строительству дублеров Кутузовского проспекта и Ярославского шоссе.

– В настоящее время вряд ли какой-либо из районов Москвы может «отличиться» отсутствием наземных транспортных проблем, но в среднесрочной перспективе вполне обоснованно предположить появление в столице трех направлений, которые будут соответствовать требованиям высокой транспортной доступности современного мегаполиса, – это Ленинградский проспект и шоссе с его планируемым бессветофорным движением, Звенигородский тоннель с Краснопресненским проспектом и Новорижским шоссе, а также будущий бессветофорный Ленинский проспект с Киевским шоссе, – говорит Александр Матвеев.

Правда, в пределах Москвы строительство новых и качественная реконструкция уже действующих дорог мало изменят ситуацию на рынке. Чего не скажешь о подмосковном жилье. За пределами МКАД коррекция в сторону повышения средних цен на жилье, расположенное в непосредственной близости от удобных транспортных сетей, будет более существенной и заметной. Уже сейчас девелоперы обратили внимание на реконструируемые трассы, где появляется все больше новых проектов. Если же говорить о городском жилье, то, как правило, хорошая транспортная ситуация здесь представляется не более чем удачным бонусом, который не в состоянии перевесить такие характеристики, как общая репутация района, уровень инфраструктуры и качество строительства.

Павел Чернышов Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU