Дома продают вместе с жильцами

Ровно год Россия прожила с новым Жилищным кодексом. Когда он готовился и принимался, специалисты отмечали, что документ этот заполнит огромную правовую нишу, которая существовала в жилищном законодательстве с советских времен.

Жилье становится сферой полноценных рыночных отношений, в кодексе оговорены права собственника, гарантии их защиты, взаимоотношения собственника и государства. К сожалению, додумано и учтено было не все, считает член Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина Хованская. В процессе работы над законопроектом поступало немало серьезных замечаний.

 

 

Но значительная часть не была даже рассмотрена. Прожитый год показал: игнорировали их напрасно, и если сейчас не внести в текст закона необходимые поправки, общественная реакция будет еще острее, чем на монетизацию социальных льгот. Да и "рыночные завоевания" в жилищном секторе, добавим мы, окажутся под вопросом.

Есть несколько основных причин, по которым наиболее резко может проявиться негативная реакция россиян. Установлено, например, что для всех без исключения граждан страны приватизация завершится 1 января 2007 года. Но в жизни трудно все запрограммировать. Возникает масса ситуаций, когда оговоренная дата как кость в горле. Скажем, старые родители и молодежь, проживающие вместе, по-разному смотрят на приватизацию жилья. Кто-то уехал на заработки или на лечение за рубеж и физически не может вернуться в Россию, чтобы изъявить свою волю. Не лучше ли оставить эти семьи в покое, не подпирать сроками, а дать им возможность не спеша определиться.

Любая собственность - это еще и бремя. Пусть колеблющиеся подумают, справятся ли с ней к 2007 году, когда налог на жилье станет местным, когда многие льготы скорее всего будут отменены, по крайней мере в дотационных регионах, а сама сумма налогов неизбежно вырастет. В конце концов есть свои преимущества и в социальном найме жилья, хотя бы в форме освобождения от платы на капитальный ремонт.

Вообще вопрос о капитальном ремонте жилищного фонда заслуживает отдельного разговора. Из-за того, что в положенное время дома не ремонтируются, в ветхий фонд ежегодно выпадает 5 миллионов квадратных метров. Задолженность бюджетов по капитальному ремонту достигает 3 триллионов рублей. Сейчас чиновники на местах говорят гражданам, что с введением в нынешнем году платы на капитальный ремонт жилья отпадает ответственность государства за обязательства, связанные с капремонтом. Но что получается? Плату-то ввели, но когда еще эти платежи будут достаточны для такого ремонта? Если начинать с нуля, понадобится не менее 20 лет. Между тем в законе о приватизации жилищного фонда есть замечательная, никем не отмененная 16-я статья, которая гласит, что при приватизации занимаемых гражданами помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем, то есть государством, в лице его центральных или местных органов, сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома. Это действующая норма. При принятии поправок или даже изменения закона важно обязательно ее сохранить.

Надо четко соблюдать правило: если гражданин приватизировал квартиру в доме, требующем капитального ремонта, он, этот ремонт, должен быть проведен государством. Государство не вправе в одностороннем порядке отказываться от ранее взятых обязательств.

То же относительно компенсации за снос старых, отживших свое домов, ремонт которых просто нецелесообразен. Тут государство обязано компенсировать собственнику квартиры не только ее стоимость, но и стоимость непроведенного капитального ремонта. Раньше такая норма в столице была. Позднее она исчезла из городского закона. Не появилась эта норма и в федеральном законе. Объяснение всегда и всюду одно: у государства нет денег. Но и у населения, точнее - четырех пятых его, тоже нет денег на такие траты. Мы вынуждены нищему собственнику давать субсидии на коммунальные платежи. Где этот нищий возьмет деньги еще и на капитальный ремонт? Скоро эта проблема войдет в число самых острых.

В старой программе "Жилище" существовала совершенно самостоятельная подпрограмма о переселении населения из ветхого аварийного жилья, сейчас она ликвидирована. Депутатов заверяли, что подпрограмма та будет выполняться частично. Но если учесть, что на эти цели выделяются мизерные суммы, то нетрудно понять, что действительно переселено будет совсем немного людей.

Особый вопрос, по мнению депутата, - судьба членов семьи собственников. Введены такие нормы, что юридический собственник может вышвырнуть на улицу не только бывших собственников квартиры, но и несовершеннолетних детей, если они живут в благополучной семье и не находятся под защитой опекунских органов. В Жилищном и Гражданском кодексах нормы изменились в корне. Если раньше за членами семьи сохранялось право пользования жильем, то сейчас 292-й статьей Гражданского кодекса это право ликвидировано. А это значит, что в категорию бомжей у нас пойдет народ сплошным потоком. Выдворенного на улицу родственника государство по закону должно поставить в очередь на жилье. Вот вам еще одна категория очередников без всяких надежд.

Есть в Жилищном кодексе и еще один момент, требующий серьезного осмысления. Летом прошлого года, по предложению правительства, Госдума изменила срок исковой давности по сделкам. Речь идет о статье 181 части 1 Гражданского кодекса РФ. Раньше в течение 10 лет гражданин мог предъявить претензии, вызванные тем, что нарушено его право, связанное с заключением сделки. Сейчас этот срок сокращен до трех лет. Авторы поправки не подумали о сотнях тысяч граждан - собственниках квартир, входящих в товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Дело в том, что в эти ТСЖ входят не только собственники квартир, но и собственники технических и подсобных помещений. Недавний арендатор подвала, где проходят коммуникации вашего дома, вдруг стал его собственником. Собственность вашего товарищества продали арендатору, превратив его в собственника. Без вашего участия и ведома. На двери подвала висит замок собственника и к коммуникациям теперь не подберешься, случись там пожар или потоп. Вы, один из собственников несчастного подвала, даже подать в суд на его хозяина не можете, если истекло три года после сделки о продаже цокольного помещения. Так же могут продать чердак дома, черный или парадный подъезд. В Госдуму поступает масса жалоб по этому поводу. Право на продажу подобных помещений появилось только в минувшем году, и в суды еще можно подавать жалобы по этому поводу, а через пять лет они уже откажутся рассматривать такие дела. Вот что стоит за сокращением срока давности.

Более десяти лет продолжается приватизация государственных предприятий. Есть закон, который запрещает включать в число приватизируемых объектов жилищный фонд, заселенный людьми. Но по вине федеральных и местных чиновников идет массовое нарушение этого закона. Они произвольно включили общежития в число приватизируемых объектов. В результате общежития оказались собственностью тех, кто приватизировал предприятие. Есть примеры, когда частный собственник, завладевший таким жилым фондом, предлагает жильцам заключать договоры коммерческого найма на определенный срок. По истечении этого срока жильцов могут выставить на улицу. К тому же коммерческий наем жилья - это громадная плата. Живший многие годы в общежитии вынужден выплачивать большие деньги, он не имеет право это жилье приватизировать и живет в страхе оказаться на улице без предоставления какого бы то ни было жилья. Здесь не действуют защитные механизмы, которые существуют для государственного муниципального жилищного фонда. Известен только один случай, когда жильцы общежития пошли в суд общей юрисдикции и доказали, что общежитие приватизировано незаконно, что нарушены их права на приватизацию, на право снимать жилье по договору социального найма, и процесс выиграли. А истечет срок давности и обитатели общежитий окажутся заложниками собственников. Между тем зашли мы далеко. Есть пример, когда целый государственный жилой дом оказался проданным в частные руки. Сейчас ведется следствие. Вдумайтесь: дом, заселенный людьми по государственным ордерам, продан вместе с этими людьми. Этот случай не единственный.

Игорь Галкин Российская газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...