Особенности обмена жилья

Купить новую квартиру в состоянии не каждый. Переселиться в другой район, или разъехаться с членами семьи можно, совершив обмен. Для многих это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Обмен затевают и пенсионеры, меняя большую квартиру на меньшую с весомой доплатой.

Прежде весь жилой фонд был государственным, а граждане – нанимателями.

 

 

Позже большинство квартир было приватизировано, жильцы которых стали собственниками. Как провести обмен? Чем отличается обмен приватизированных от обмена неприватизированных квартир? На этот вопрос мы попросили ответить экспертов.

По мнению управляющего директора группы отделов Компании «Миэль-Недвижимость» Руслана Сейт-Люманова, юридически эти процессы очень сильно отличаются: «При обмене двух приватизированных квартир необходимо оформить договор мены или два договора купли-продажи жилья. А с неприватизированными квартирами достаточно провести обменную операцию с помощью Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Раньше при этом выдавались обменные ордера, в настоящее время переоформляются договоры социального найма».

Организацией, осуществляющей оформление обмена жилых помещений по поручению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, является ГУП «Мосжилсервис».

Трудности обмена

Как отметила директор отделения Корпорации «БЕСТ-Недвижимость» на Рождественке Ольга Варакутина, надо иметь в виду, что, неприватизированных квартир в настоящее время осталось не так много.

Руководитель отделения «Отрадное» Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Наталья Овчинникова сообщила: «Смешанные обмены приватизированного жилья на неприватизированное, и наоборот, проводить запрещено вступившим в силу с 1 марта 2005 г. новым Жилищным кодексом.

Неприватизированная квартира – это квартира, находящаяся в собственности города (предприятия, либо компании), который предоставил ее для проживания, т.е. жилое помещение предоставлено по договору социального найма. А приватизированная квартира – это квартира, находящаяся в собственности у граждан.

Если производится обмен приватизированного жилья по договору мены, то обменивающиеся стороны должны переехать в квартиры друг друга. Такой обмен осложняется тем, что найти двух желающих людей обменяться своими квартирами очень сложно».

Идеальная картина

«Если есть два собственника с квартирами, которые устраивают друг друга, что есть идеальная, и соответственно, крайне редкая ситуация, то это однозначно оформляется договором мены, — заявляет Ольга Варакутина. — Но обычно идет поиск покупателя на одну квартиру, равно как и на другую. Соответственно, здесь удобнее оформить договором купли-продажи».
Однако «при оформлении мены посредством договоров купли-продажи необходимо будет заплатить за оба договора, а договор мены на два жилых помещения предусматривается один, соответственно, платить придется один раз, — замечает Руслан Сейт-Люманов. — Поэтому второй вариант предпочтительнее с точки зрения экономии средств, хотя юридически варианты равноценны».

При обмене неравноценных квартир (большую на меньшую и наоборот), по словам Руслана Сейт-Люманова, в договоре обязательно нужно указать, что обмен производится с доплатой, и при передаче денег необходимо взять расписку об этом с получателя.

Купля-продажа

«Все крупные агентства недвижимости проводят обмены через куплю – продажу квартир, то есть квартир, находящихся в собственности у граждан, — отмечает Наталья Овчинникова. — Если проводить обмены через договор купли-продажи, то, продав свое жилье, клиент одновременно приобретает новое.

Обмены, проводящиеся на рынке жилья, называются альтернативными. Это обмен квартир, совершаемый между собственниками недвижимости. Каждая из сторон продает свое жилье, а на вырученные деньги покупает новое. Все договоры купли-продажи необходимо заключать в один день, чтобы не потерять в деньгах: за время «раздумий» желаемая квартира, скорее всего, вырастет в цене.

Руслан Сейт-Люманов предупреждает: «В случае продажи квартиры, чьим собственником является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение в органах опеки. Если сделка заключается от имени недееспособного, то договор купли-продажи должен подписывать признанный в судебном порядке опекун, при этом также требуется разрешение органов опеки на сделку».

«Если меняемое помещение оформлено на одного из супругов, но приобреталось во время брака, необходимо либо присутствие на сделке второго супруга, чтобы он дал согласие на заключение сделки, либо заблаговременно получить его нотариально заверенное согласие на совершение сделки», — говорит Ольга Варакутина.

По мнению Натальи Овчинниковой, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, лучше всего обмен жилья проводить, обратившись в крупное агентство недвижимости. Специалисты агентства знают все «подводные камни», которые возникают на пути совершения обмена, быстро найдут варианты и помогут оформить необходимые документы».

Таким образом, обмен может проходить либо между приватизированными, либо между неприватизированными квартирами. Пускаться в эксперименты – себе дороже. Лучше всего проводить сделки с жильем, находящимся в собственности, через известное агентство. А неприватизированное жилье жители Москвы могут поменять, обратившись в ГУП «Мосжилсервис».

Динара Латыпова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...