"Панель" и сегодня — живее всех живых

Панельные дома с каждым годом утрачивают былой авторитет: покупатели отдают предпочтение монолитным новостройкам, считая их более долговечными и обладающими необходимым набором потребительских качеств. Но в Москве доля панельных домов в общих объемах возводимого жилья по-прежнему составляет не менее 50%. Ни у кого не вызывает сомнений, что «панель» строить будут еще долго. Панельные дома становятся лучше и по качеству, и по потребительским характеристикам. Почему современная панель лишь немногим уступает монолиту, оставаясь при этом более экономичным материалом?

 

 

Миллионы россиян, в том числе москвичи, обязаны панельному домостроению тем, что сменили комнату в общежитии, коммунальной квартире или в бараке на благоустроенное (по тогдашним меркам) жилье. Произошло это благодаря появлению домостроительных комбинатов (ДСК), которые позволили возводить большие объемы жилья в короткие сроки.

И по сей день из общего числа жилых домов в Москве «панель» составляет 65%.

В какой-то момент стало казаться, что панельное домостроение безнадежно устарело и не соответствует современным требованиям. Однако многие специалисты не согласятся с таким утверждением. За последние пять лет решены многие проблемы панельных домов: созданы более удобные планировки, решены проблемы стыков и теплопроводности стеновых панелей, обновляется архитектурный облик фасадов и кровель.

Дома эконом-класса — в массы!

Как происходит массовая застройка в настоящее время? Сначала разрабатывается проект микрорайона с учетом генплана развития города. В частности, специалисты планируют, где можно разместить какие серии домов или здания индивидуальных проектов; определяют этажность зданий с учетом инсоляции, пожарных норм и т. д. И уже в соответствии с утвержденным проектом проводится конкурс для инвесторов, после чего они, имея план застройки, начинают возведение дома или поручают это подрядчику.

В Москве ежегодно строится 4,5 млн кв. м жилья, в планах на 2006 год — примерно такие же объемы ввода жилья. Из них 2,9 млн кв. м — коммерческое жилье, остальные 1,6 млн кв. м возводятся для социальных нужд (из них 1 млн кв. м — для жителей сносимых пятиэтажек и аварийных домов, 400 тыс. кв. м — для очередников и 200 тыс. кв. м — по программе «Молодой семье — доступное жилье»). Для выполнения этих планов необходимо в массовом порядке строить жилье эконом-класса, т. е. панельное. Отличительной особенностью социального жилья являются небольшие квартиры, площадь которых по сравнению с коммерческим жильем меньше на 20–30%.

Панель — это качество?

Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие.

Раз в пять лет модернизируются старые серии (П-44, П3М, ПБ-02 и др.) и появляются новые — плоды совместных усилий профильных институтов и домостроительных комбинатов («Юбилейная», ТМ-25, КОПЭ-М-Парус, И-155, С-222, ГМС-3 и др.).

Новые серии дают возможность изменять конфигурацию и высотность зданий, применять различные типы блок-секций (рядовых, торцевых, угловых и т. д.), варьировать поэтажный состав квартир, использовать широкую палитру фасадных решений. Архитектурно-планировочные решения включают продуманные планировки с зонированием помещений общих и спальных комнат, кухонь, санитарных узлов. Большинство новых серий предусматривают остекление лоджий и балконов.

Серии И-155, «Юбилейная», С-222 и др. предоставляют возможность вносить изменения в конфигурацию квартир (так называемая свободная планировка). Повышается комфортность — в квартирах два санузла, кладовки, кухни с зимним садом (П-44Т, П-44ТМ), улучшенная звукоизоляция и теплозащита (трехслойная наружная стеновая панель), вентилируемые фасады (С-222) с дополнительными архитектурными деталями.

Новые серии возводятся как при массовой застройке кварталов, так и при точечной. Панельные дома новых серий сейчас переживают эпоху возрождения и конкурируют с монолитными зданиями. Равновесие панельных и монолитных домов будет сохраняться еще долго.

Панельное домостроение проигрывает «монолиту» по свободе планировок, наличию подземных паркингов, по гибкости формы, разнообразию архитектурных решений. Но выигрывает в цене и сроках строительства. Панельные дома на 25% дешевле монолитных и возводятся на 30% быстрее (за 3–12 месяцев против 18–24).

О качестве различных видов домостроения стоит поговорить особо. Производство конструктивных элементов панельных домов ведется в заводских условиях квалифицированными рабочими под постоянным контролем, на стройке остается только собрать детали под руководством мастеров и штатных бригадиров.

Качество монолитного дома нередко бывает ниже панельного. Возникновение монолитного строительства пришлось на период экономических реформ, когда прекратилось создание и обновление нормативных документов. И до настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Не стоит упускать из вида и специфику организации производства работ, выражающуюся в отсутствии технологических карт на объекте, трудностях с поставками бетона, плохого контроля за поступающей бетонной смесью.

Монолитные дома производят из того же бетона, что и панельные, только худшего качества. Пробки в дороге при доставке бетона миксером ведут к изменению подвижности бетонной смеси, усложняют ее укладку. Низкая квалификация рабочих (большинство которых — гастарбайтеры), зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему — все это влияет на качество бетона, которому требуется по технологии период схватывания и наращивания прочности. Бетон воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности. Прочность бетона при перевозке снижается на 14%, при укладке — до 16%. На объекте в смесь добавляют воду, чтобы увеличить пластичность.

Заметим, что индустриальное домостроение существует не только в России. «Панель» строят, например, в скандинавских странах. По мнению президента группы компаний ПИК Кирилла Писарева, можно смело говорить о целесообразности строительства в наших климатических условиях именно жилья панельных серий.

Что мне в названии твоем?

Еще не придуманы конструкции домов, которые стоили бы дешевле и строились быстрее, чем панельные. Относительная дешевизна панельных домов объясняется массовостью: чем больше объем, тем меньше стоимость. В качестве примера приведем самые массовые серии, которые применяются в основном при возведении социального жилья, — П-44-1 и П3М (ДСК-3 возводит 500 тыс. кв. м такого жилья в год, ДСК-1 — 200 тыс. кв. м). Эти серии характеризуются невысокой себестоимостью: сметная стоимость 1 кв. м в доме серии П3М — $400, П-44Т — $430 (разница возникает за счет того, что дома серии П-44Т облицовываются плиткой под кирпич).

На сегодняшний день в столице возводятся дома самых разнообразных серий. Большинство из них может применяться как для реализации социальных программ, так и для продажи, хотя некоторые серии (например, ПБ-02) предназначены только для муниципального заказа. Что же представляют собой те или иные серии панельного жилья? Охарактеризуем некоторые из них.

П-44Т — самая массовая серия, себестоимость строительства — $700 за 1 кв. м без стоимости подведения коммуникаций.

К главным плюсам стоит отнести технологические особенности: это трехслойные наружные панели (бетон— утеплитель — полистирол — бетон), коэффициент теплопроводности которых, как у кирпичной стены толщиной до 90 см.

Высококачественная плитка «под кирпич» обеспечивает домам этой серии эффективную защиту от воздействия внешней среды. Пластиковые армированные оконные блоки имеют усовершенствованную конструкцию. Закрытый стык между наружными панелями обеспечивает дополнительную теплоизоляцию дома и улучшает его внешний вид. Площадь кухни увеличена до 10–13 кв. м за счет выноса вентиляционного короба в коридор. Квартиры оборудованы отопительными приборами с регулятором температуры. Балконы и лоджии остеклены высококачественным алюминиевым профилем. Крыша покрыта натуральной черепицей.

Наглядный и, возможно, лучший пример этой серии — дома на Рубцовской набережной (стоимость строительства которых составила $600 за 1 кв. м), возведенные на месте промышленно-складской зоны. Общая площадь жилья — 31 тыс. кв. м (первая очередь) и 25 тыс. кв. м (вторая очередь). Этот комплекс раздвинул рамки панельного домостроения, выведя на рынок новый тип массового жилья, индивидуального по форме и массового по строительным возможностям. Авторы комплекса разработали своеобразный строительный «конструктор» для создания домов удобных, красивых, надежных и относительно дешевых.

Здания серии КОПЭ-М-Парус строятся из объемно-планировочных элементов, которые компонуются, объединяя квартиры в блоки. Благодаря этому дома имеют различную конфигурацию и протяженность. Характерная особенность серии — сочетание полукруглых и прямых лоджий. Впервые за историю панельного домостроения в этой серии применена особая пластика фасада: в каждом доме применяется индивидуальное фасадное решение. Дома могут строиться с шумозащитными полами и покрытием из ламината. Одно из достоинств серии — разнообразие типов квартир и увеличенные площади.

К недостаткам серии относится отсутствие подземного паркинга. К тому же 60% поверхности фасада застеклено — это нарушает инсоляцию квартир.

Серия И-155 включает многовариантные дома высотой от 9 до 24 этажей. При ее создании было впервые освоено производство наружных радиусных стеновых панелей, которые позволили внести разнообразие в архитектурное решение фасадов. Благодаря такой особенности домов этой серии ее называют трансформером.

Серия создана на новых технологических линиях отечественного и импортного производства. Шаг 7,2 м между несущими перегородками позволяет создавать квартиры свободной планировки. В двухкомнатных квартирах имеется по два санузла. Преимущества серии И-155 — повышенная звуко- и теплоизоляция, которые достигаются за счет применения трехслойных панелей увеличенной толщины и плотности, средняя часть которых — экологически чистый утеплитель на базальтовой основе, а внешняя сторона — монолитная. Окна деревянные с тройным остеклением (стеклопакеты). К недостаткам серии специалисты относят невысокое качество производимых работ и затянутые сроки строительства.

Каркасно-панельная серия С-222 разработана на основе серии П-111. На ее создание потрачено $10 млн. «Пилотный» объект был построен в 2000 году в городе Королеве. В 2001 году компания «С-Холдинг» (авторы серии) выиграла тендер на застройку района Северное Бутово, где впоследствии возвела 140 тыс. кв. м жилья. В процессе возведения появились вариации серии — муниципальные дома с небольшими квартирами для переселенцев.

Особенностью серии С-222 является жесткая многоячеистая структура с несущими поперечными и продольными внутренними стенами и плоскими плитами перекрытия, надежно соединенными между собой, что гарантирует устойчивость от обрушения даже при аварийных ситуациях. Структура блок-секций серии С-222 основывается на модульном расположении поперечных несущих стен с шагом 3 и 4,5 м.

Высота потолков в таких домах — 2,8 м. Этажность — от 17 до 22 этажей. Элементы дома производят на разных заводах, и серия не привязана к какому-либо конкретному домостроительному комбинату. Дома состоят из блок-секций с различным набором квартир. Себестоимость 1 кв. м — $500 (без учета инженерных сетей), средняя цена по Москве — $2 тыс. Дома серии С-222 в силу конструктивных особенностей самые дорогие среди типовых, поскольку такие здания могут иметь вместо панельных стен кирпичные или состоящие из мелких блоков. Соответственно, подобные новостройки — чаще коммерческие: квартиры в них превышают нормативные требования по площади на 20–30%.

Серия «Юбилейная» была выпущена к 40-летию ДСК-1 в 2001 году. Она используется в основном при строительстве коммерческого жилья, а также трехзвездочных гостиниц. Кроме того, дома «Юбилейной» серии возводятся как стартовые для жильцов ветхих и пятиэтажных зданий при «волновом» переселении. Недостаток этой серии состоит в том, что она относится к той ценовой категории, где спрос на большие квартиры невысок. Между тем «двушки» в «юбилейных» домах имеют площадь 100 кв. м (для сравнения: в серии П-44 — 50 кв. м).

Сергей Туляков
Руководитель отдела новостроек эконом-класса управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, поскольку их небольшие размеры определяют невысокую стоимость подобного жилья («однушка» — от 36 кв. м). Вне зависимости от цены 1 кв. м общая стоимость квартиры всегда ниже, чем, например, в монолитном доме, за счет меньшей площади. Также панельные дома дешевле за счет более простой технологии строительства, минимальной отделки фасада, общих помещений, подготовительных работ и проектирования.

Качество панельных домов не уступает качеству монолитных, оно всегда прогнозируемо и практически неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома аналогичной серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, в то время как индивидуальный проект не всегда оказывается окончательно утвержденным и зачастую меняется на стадии строительства. С панельными домами такого произойти не может.

Стоимость квартир в панельных новостройках определяет рынок. Меньшая, чем в монолитных домах, цена жилья получается из-за отсутствия видимых преимуществ, таких, как планировка квартир, отделка фасадов и общих помещений, не говоря уже о подземных паркингах и современных технологиях. Однако в настоящее время строятся модернизированные серии панельных домов с более привлекательными планировками (их называют «улучшенная панель»), которые предполагается строить и в будущем ввиду популярности среди покупателей.

Наталья Усова
Заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент»:
— Должна сказать, что главное отличие панельных и монолитно-кирпичных домов состоит в возможности организовать пространство по своему вкусу. В доме типовой серии сделать этого нельзя. А в монолитных домах можно объединять комнаты и квартиры не только по горизонтали, но и по вертикали.

Тем не менее сейчас возводятся неплохие панельные дома усовершенствованных серий. Например, здания серии КОПЭ-Парус отличаются не только красивыми фасадами, но и удачными планировочными решениями, большими площадями квартир. Среди плюсов панельного домостроения также можно отметить сроки возведения дома. Строительство дома типовой серии с начала монтажа коробки здания занимает 6–12 месяцев в зависимости от этажности. Кроме того, ремонт в панельном доме обойдется в меньшую сумму, чем в монолитном.

Геннадий Рубаков М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...