Свои среди своих

Клубные поселки. По сути, о них мало что известно. Даже определения им специалисты дают весьма расплывчатые, все больше апеллируя к психологии. Дескать, человек стремится к объединению с подобными себе (отсюда и возникают кланы, касты, клубы), а затем этот круг «избранных» он ограничивает и обособляет. Вот и выходит, что клубный поселок — это всегда некий замкнутый анклав, куда не каждому вход разрешен.

 

 

«Профессиональный» подход

Прототипом современных клубных поселков можно считать советские стародачные поселения, которые строились и заселялись, прежде всего, по профессиональному признаку.

К примеру, Переделкино в среде риэлторов, торгующих загородной недвижимостью, сегодня в шутку (вслед за прозаиком Юрием Поляковым) называется «Перепискино» – первые владельцы тамошних дач были известными (или народными, или номенклатурными) писателями. На Николиной Горе и в Усове дачи получали ученые. Снегири были «отданы» военным.

Особая аура присуща этим местам до сих пор, правда, сами они весьма видоизменились. «Стародачные места сейчас представляют собой поселки, которые частично сохранили старых владельцев и старую застройку, а частично – застроились новыми домами, – говорит Евгений Иванов, управляющий директор «Усадьбы». – Чем «интереснее» место, где располагается поселок, тем больше в нем новых коттеджей». «В какой-то мере поселки творческой интеллигенции, а также высшего командного состава и управленцев – «прообразы» современных клубных поселков, – считает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании «Кирсанова Риэлти». – Я не уверен, что все они сильно хотели жить вместе, но не думаю, что кто-то особо сопротивлялся, когда ему предлагали подобный вариант. В общем, брали то, что есть».

«Эти поселки лишь отчасти можно было назвать клубными, – полагает Александр Сопкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «КМ-Девелопмент». – Именно потому, что там селились люди одного социального уровня, достатка, профессии. Сейчас все поменялось, дома перепродаются, переходят по наследству, участки делятся.

Меняется, и зачастую кардинально, социальный состав жителей. А это значит, что стильный дорогой особняк может соседствовать с полуразрушенным домом послевоенной постройки, в большинстве случаев в таких местах устаревшая – и морально, и физически – инженерия, скверные дороги, отсутствие охраны».

Анатолий Балашов соглашается, что реалии сегодняшнего дня для некогда «закрытых» поселков – открытая продажа наследниками «кусков» от родных пенатов. Оставив себе соток 20–25 от шикарного некогда гектара и продав остальное, наследник решает практически все свои финансовые вопросы. Новый владелец строит современный дом и на первых порах радуется тишине и уюту. Это потом могут начаться склоки, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой и т.д. «На данный момент большинство стародачных местечек представляют собой поселки с хаотичной застройкой, – так описывает эти места Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty. – Значительно изменилась социальная среда некогда ведомственных «поселений». Поэтому сегодня отнести их к категории клубных мы не можем».

Единомышленники, объединяйтесь!

По классификации Vesco Realty клубным считается современный коттеджный поселок класса de luxe, расположенный по Рублевскому, Новорижскому, Калужскому и Дмитровскому направлениям на расстоянии до 30 км от МКАД, с количеством домовладений, не превышающим 40. Как клубные на подмосковном рынке позиционируются поселки X-Park (всего 7 домов), «Горки-21» (29 домов), «Олимпик лайн-1» (12 домов) и «Сосны 7» (7 домов).

Другие эксперты, однако, склонны сузить «ареал распространения» настоящих клубных поселков только западным и юго-западным направлениями Подмосковья и примерно вдвое приблизить их к Москве (до 15 км от бетонки). Хотя, как признаются эксперты по загородному рынку, такие поселки в поле зрения риэлторов попадают редко, поэтому «вычислить» и охарактеризовать их достаточно сложно. Тем не менее, основываясь на знании рынка и на личном опыте продаж, специалисты называют все-таки ряд критериев, которым должны соответствовать клубные поселения.

Так, Александр Сопкин считает, что их проект должен быть сделан (или подписан) известным архитектором, застройка выполнена в едином стиле, использованы качественные, современные материалы и технологии. Клубный поселок оборудуется современными, центральными инженерными коммуникациями и необходимой инфраструктурой, имеет профессиональную и действительно надежную службу безопасности, грамотную эксплуатирующую организацию.

Застройщик такого поселка обычно очень придирчиво относится к кандидатуре будущего покупателя, существует строгий «фэйс-контроль». Однако подобные требования, за исключением, может быть, последнего, «выставляются» и для просто очень дорогих концептуальных поселков.

В чем же главное отличие? Секреты настоящего клубного поселка раскрывает Анатолий Балашов: «Любой клуб – это, если хотите, коллектив единомышленников, личностей, объединенных общими интересами. В этом случае, чем выше степень замкнутости – тем лучше. Поэтому настоящие клубные закрытые поселки – это наиболее востребованные и ликвидные объекты. Ну, а любая профессионально выполненная «опция», будь то общественный парк или внутренний водоем, только добавит цену такой недвижимости при ее последующей перепродаже».

Соседи – по рекомендации

На взгляд специалиста загородного департамента «Кирсанова Риэлти», изначально существуют три причины для возникновения подобных проектов. Во-первых, есть некий «пул» потенциальных домовладельцев, у которых общий бизнес или общие интересы в бизнесе; во-вторых, клубные дома могут захотеть приобрести приверженцы определенного архитектурного стиля; в-третьих, создать свой собственный клуб по интересам могут любители дорогих видов спорта (вроде яхтинга, гольфа и т.п.). Понятно, что круг таких людей ограничен: миллионеров в Москве, которые хотели бы иметь клубный загородный дом, хоть и больше, чем в любом другом городе России, но все-таки не масса. Соответственно, подобные проекты ограничиваются, как правило, 10–20 земельными участками (и, разумеется, коттеджами, которые на них стоят).

Правда, бывают и исключения. Количество домов может возрасти до 50–60, если клубный поселок организуется при яхт-клубах или гольф-полях; в первую очередь это связано с масштабностью «поселкообразующего» элемента – поля либо акватории.

Что важно при организации современного клубного поселка? Основным требованием специалисты называют продуманность концепции его застройки – в этом случае, говорит Анатолий Балашов, ликвидность такой недвижимости повышается на 20–25%. Совершенно нелепо будет смотреться поселок, где дома выстроены по принципу «кто во что горазд». Разумеется, это отнюдь не означает, что коттеджи должны быть близнецами-братьями, но родственниками – обязательно. Причем это касается не только фасадов, но и заборов. Если девелопер принимает решение строить клубный поселок, то «распродавать» его он будет, скорее всего, «закрытым» способом. Один из вариантов – через «дружественные» агентства, которые станут предлагать дома своим постоянным клиентам.

В этом случае кандидатура потенциального жителя согласовывается на раннем этапе. Понятно, что гарантированность ликвидности при таком способе – 100%. «Наиболее известен своими жестким «отбором» покупателей клубный поселок «Монолит», приобрести дом в котором невозможно, если ты не являешься членом клуба, – отмечает Евгений Иванов. – Членство же в клубе допускается, если потенциальный домовладелец соответствует внушительному ряду требований, основанных в основном на биографии и рекомендациях».

«Строительство клубных поселков является рентабельным бизнесом, – признает Анжелика Быльская. – Так, минимальная цена коттеджа в поселке X-Park составляет $4,5 млн, а в поселке «Горки 21» – $3 млн. Сроки экспозиции, как правило, не превышают одного года. Что касается поселков, построенных по заказу крупных компаний, то данные проекты являются в первую очередь имиджевыми».

Имидж «по-свойски»

Клубные или, вернее, корпоративные поселки возводят и крупные российские корпорации, обладающие значительными денежными ресурсами. На рынке они, как правило, не «засвечиваются», а стратегия продаж коттеджей и земельных участков строится только на одном принципе – «для своих». «Безусловно, эти поселки можно назвать клубными, они, в основном, соответствуют этому определению, – говорит Александр Сопкин. – Как правило, цены на дома в таких поселках несколько выше средней на рынке. Охрана и эксплуатация таких поселков обычно на высоте. Они, действительно, практически не представлены на рынке, но для таких объектов отсутствие рекламы – это, пожалуй, лучшая реклама.

Отсутствие рекламы и возможность приобрести что-то редкое и малодоступное подогревает интерес покупателя. Из недостатков таких поселков можно отметить, как правило, небольшие участки, малоинтересные проекты домов и не слишком выдающееся качество строительства и используемых материалов».

«Небольшие поселки, строящиеся по специальным заказам для топ-менеджмента крупных компаний, действительно позиционируются как закрытые клубные объекты, – отмечает Анжелика Быльская. – К подобным поселкам относятся газпромовские «Летово» и «Ащерино», а также поселок «ЛУКОЙЛа» «Солнышко». Предложения в данных поселках, как правило, распределяются между руководством компании и не попадают на открытый рынок. Их инфраструктура сопоставима с пулом услуг объектов класса de luxe: спортивный комплекс, салон красоты, супермаркет, фитнес-клуб и т.д.»

Узкий клубный круг

Элитная недвижимость по определению – узкий сегмент рынка, тем более рынка загородного. Эксклюзивность дорого стоит и не может быть массовой – мы, слава богу, не в Америке, где, например, в доме, который позиционируется как элитный, может быть расположено 150–200 квартир (знаменитый AOL Time Warner в Нью-Йорке). В действительно клубных домах столичной «Золотой мили» их редко бывает даже два десятка. Если сравнивать городскую «клубность» с загородной, можно сделать вывод, что настоящий клубный поселок не может насчитывать более 20 домов. Перспективы данного сегмента рынка, хоть и сильно зависят от платежеспособного спроса, тем не менее, достаточно радужные – риски потенциального инвестора здесь минимальные, а ликвидность высокая. Эксклюзив, господа!

Настя Салатова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...