Цена у дачи

Если вы намерены арендовать дачу, лучше это сделать в марте. По крайней мере так утверждают риелторы. Сейчас еще есть из чего выбирать - будь то скромный домик на шести сотках среди кустов смородины или коттедж со всеми удобствами и ландшафтным дизайном. Ажиотажный спрос на аренду дач с каждым годом растет. И дело не только в том, что люди ищут место, куда вывезти семью на лето или на выходные.

 

 

Довольно ощутимая часть арендаторов на самом деле представляет собой будущих покупателей загородного жилья: на съемных дачах люди "тренируются" жить вдали от городской суеты. Спрос, как известно, рождает предложение, а потому некогда дикий рынок загородной аренды стремительно цивилизуется.

Зачем вам дачка?

Из всех возможных ответов на этот вопрос арендаторы чаще всего выбирают три: для постоянного проживания, на сезон (причем не только летний - домики у горнолыжных спусков пользуются не меньшей популярностью) и для проведения праздников. Новый год, майские, дни рождения люди теперь все чаще предпочитают отмечать за городом в большой компании. Им гораздо дешевле обходится аренда дачи на два-три дня, нежели выезд в пансионат на тот же срок. С подобным видом аренды ситуация менее изученная, чем с первыми двумя, однако риелторские фирмы уже предлагают эту услугу. Стоимость удовольствия очень сильно зависит от комфортности, площади коттеджа и его удаленности от Москвы. В среднем цены колеблются от 500 до 3000 долларов за уик-энд.

Желающие снять простенькую дачку на сезон (домик на шести сотках с удобствами на улице и летним водоснабжением) должны в этом году быть готовыми выложить около 500 долларов в месяц. Однако такой вид аренды находится пока в неорганизованном состоянии, то есть съем-сдача происходит из рук в руки, и лишь единицы объектов оформляются через риелторов. Говорить о какой-либо структуре этого сектора рынка эксперты не рискуют, да и назвать его новым и бурно развивающимся язык не поворачивается.

Ровно противоположная ситуация с качественным загородным жильем, к которому можно отнести таунхаусы и коттеджи с полным комплектом коммуникаций и отделкой по так называемому евро-стандарту и стандарту люкс. Именно такое жилье чаще всего арендуют для постоянного проживания. Это, по мнению экспертов, одно из самых динамично развивающихся направлений рынка. За последний год интерес потребителей к аренде в организованных охраняемых коттеджных поселках с развитой инфраструктурой значительно возрос и пока превышает предложение. "Люди проявляют больший интерес к организованным поселкам, выполненным в едином архитектурном стиле, - говорит Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP. - Наиболее ходовая категория загородной недвижимости на лето - это коттеджи и таунхаусы площадью 200-300 квадратов в небольших организованных поселках в среднем на 20 домов в пределах 30 километров от МКАД. По занимаемой доле рынка загородная недвижимость в аренду приближается к отметке 12 процентов".

Большую часть потенциальных арендаторов загородной комфортабельной недвижимости можно отнести к так называемому хай-миддл-классу. Арендаторы - чаще всего иностранцы, их где-то 60 процентов от общего числа арендаторов. "Доходный поселок, то есть поселок, где все дома сдаются в аренду, - говорит Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, - оказывается наиболее интересным вариантом именно для иностранцев. Кое-где формируются даже целые немецкие, английские и прочие "сообщества", живущие в соответствии с привычным укладом".

Другая часть арендаторов - семьи с детьми, пока не готовые к покупке собственного дома, топ-менеджеры российских компаний, предпочитающие круглый год проводить выходные за городом. Часто длительная аренда позволяет людям определиться в своих предпочтениях для последующего приобретения собственного загородного дома.

Тариф на свежий воздух

Стандартные требования к состоянию сдающегося в аренду дома - это полноценная отделка "под ключ", обстановка, вся необходимая бытовая техника. В некоторых случаях дом предлагается вместе с обслуживающим персоналом - садовником, горничной и даже отдельной охраной. Арендная плата эти опции в себя уже включает, как и все коммунальные платежи, за исключением, пожалуй, электричества и услуг междугородней связи. Услуги социальной инфраструктуры внутри поселка (спортклуба, бассейна, школы) также оплачиваются отдельно. Как правило, арендная плата вносится либо помесячно, либо за квартал и включает сумму страхового депозита, равного ставке за месяц.

Сегодня цена квадратного метра сдаваемого внаем загородного жилья составляет в среднем 25-40 долларов в месяц. Соответственно средний загородный домик площадью 200 квадратов обойдется арендатору примерно в 7000 долларов. Однако это очень приблизительные расчеты. На рынке, отмечают в Soho Realty, встречаются сделки, где стоимость месяца аренды дома выше 100 тысяч долларов. Реальная цена объекта в аренду формируется из многих составляющих: играют роль престижность направления, удаленность от МКАД, расположен ли дом в организованном поселке или это отдельно стоящая постройка, вносят свой вклад класс самого поселка (элитный, бизнес-класс и т. п.), а также охрана и "начинка" дома (состояние, качество ремонта, мебели, техническое оснащение). К тому же, замечает Родионов, расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища дополнительно увеличивает цену аренды процентов на 50, а развитая инфраструктура дает удорожание на 20 процентов.

Ежемесячный платеж зависит еще от одного фактора - срока аренды. При заключении договора на длительный срок можно рассчитывать на значительную скидку. В том смысле, что дом, который в пиковый летний сезон обойдется в 5-6 тысяч долларов в месяц, зимой не стоит больше 3-3,5. А для арендатора, готового заполучить этот объект на весь год, цена обычно остается "зимней" на весь период аренды. В крайнем случае увеличивается в летнее время на четверть, а не в два раза. Отметим, кстати, одну особенность рынка аренды "загородки" - он не подвержен тому сумасшедшему росту, который наблюдается на первичном рынке в этом секторе. Рост арендных ставок составил около 10 процентов годовых, что почти в три раза ниже показателей по купле-продаже.

Спрос на аренду загородных домов по направлениям распределился следующим образом: лидирующие позиции, а следовательно, высокие ставки имеют Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига, за ними следует Дмитровское шоссе, привлекательное своей разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктурой ("Волен", "Сорочаны", "Яхрома") и близостью большой воды. На тройку лидеров приходится порядка 70 процентов совокупного спроса по аренде коттеджей. Востребованы дома, расположенные на Минском шоссе - продолжении Можайки, в которую переходит престижный Кутузовский проспект. По этому вектору находится большое количество стародачных мест, таких, как "Крекшино", "Лесной городок", а цена аренды значительно более привлекательна, нежели по Киевской или Калужской трассам. Наблюдается устойчивый спрос на загородную недвижимость по Пятницкому шоссе, где расположилось много новых крупных коттеджных поселков бизнес-класса с хорошей инфраструктурой.

Вообще, считают риелторы, на рынке Подмосковья сегодня существует более 30 коттеджных поселков, предназначенных исключительно для сдачи в аренду. "Строительство таких объектов с целью последующей сдачи в аренду - это долгоокупаемый для инвестора проект, - считает Евгений Родионов. - Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых выбираются концепция объекта, архитектурный стиль и т. д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски". Самыми популярными из уже построенных поселков считаются "ИСТРА Holiday", "Покровские холмы", "Воскресенское", "Росинка", "Павловы родники", Moscow Country Club - все они располагаются на берегу Истринского водохранилища. Что, как уже ясно, сильно влияет на арендные ставки.

"Интерес инвесторов к доходным поселкам действительно растет, - добавляет Александра Косарева. - Часто они возводят доходные дома в уже существующем жилом поселке с развитой инфраструктурой. Интерес к подобным проектам обусловлен появлением "длинных денег" и в определенной мере насыщением рынка продаж. Некоторые застройщики, входя в проекты доходных поселков, таким образом делают ставку на растущий спрос в перспективе. Кстати, входной порог в "доходный бизнес" на загородных проектах значительно ниже, чем в городских, поэтому инвесторы пока решаются именно на них".

Бди!

Среди агентств недвижимости существует определенная специализация по загородным направлениям и собственная клиентская база как арендаторов, так и арендодателей. Услуги риелторов по подбору адекватного предложения по аренде, как правило, обходятся в размер ежемесячного платежа за интересующий дом. Обращение к профессионалам рынка обосновано в том смысле, что они регламентируют отношения между сторонами во избежание конфликтов и недоразумений, связанных с соблюдением сроков аренды, своевременной оплатой, сохранностью имущества и т. д.
"Изначально арендодатель заключает договор оказания услуг с риелтором, а потом непосредственно со съемщиком жилья подписывает договор аренды, который и служит основным правоустанавливающим документом в отношениях между арендатором и арендодателем, - подчеркивает Евгений Родионов. - В случае с дорогим жильем класса люкс целесообразно прописывать в договоре пункт о залоге за имущество. А само имущество желательно застраховать". Обычно размер залога равен сумме одного месяца аренды. Как правило, к договору аренды прилагается подробная опись имущества, находящегося в доме, за которое съемщик несет ответственность в течение всего срока аренды. В случае значительной порчи имущества составляется соответствующий акт, определяется размер материального ущерба, который ложится на съемщика, по вине которого был нанесен урон. Если "вредитель" не желает возмещать ущерб, владелец имущества с этими документами может смело идти в суд. "Иногда, если речь идет об аренде на срок до полугода, собственники коттеджа требуют внести приличную сумму на депозит, чтобы обеспечить сохранность имущества, - добавляет директор департамента жилой недвижимости РИГрупп Александр Винокуров. - Деньги возвращают по истечении срока аренды".

Желательно также проверить договора на обслуживание коммуникаций, вывоз мусора и т. д., чтобы в разгар летнего сезона не остаться без воды или, например, зимой без тепла. Кстати, если арендатор захочет досрочно съехать, расторгнув договор аренды в одностороннем порядке, то обязан заранее письменно уведомить об этом хозяина жилья.

Все эти процедуры, хотя бы в усеченном варианте, лучше проделать и в том случае, когда дом сдается в аренду без участия риелторов. Хотя бы в простой письменной форме, с указанием всех паспортных данных и в присутствии свидетелей - какая-никакая, а бумажка, с которой можно потом искать правду. И самое важное для тех, кто снимает напрямую у частников: у арендодателя должны быть в наличии документы, устанавливающие право собственности на домик-дачку. Это весьма актуально, в особенности для домов в стародачных местах или садовых кооперативах - ведь до недавнего времени свидетельства о собственности на эту недвижимость оформляли единицы, в лучшем случае у людей имелись документы на землю. Так что обе стороны - и арендатор и собственник - должны быть бдительными, если решили сэкономить на услугах специалистов. Первый - чтобы не оказаться в ситуации "и тут приехал настоящий хозяин", второй - дабы избежать потери недвижимого имущества.

Ирина Мельникова Итоги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...