Новое в законодательстве: земельные отношения

Продолжаем знакомить читателей с правовыми документами, выпущенными в первом полугодии 2007 года. Одной из важнейших тем законодательной деятельности остаются отношения землепользования. За прошедшие месяцы принято шесть законов и три постановления, так или иначе связанных с землей. Основной смысл документов — упорядочение земельных и гражданских правоотношений и формирование цивилизованного рынка земли.

* Федеральный закон от 05.02.07 № 11-ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

 

Данный закон продлил с четырех до шести лет срок, в течение которого договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ. Прежде всего в аренду может быть передан земельный участок, границы которого определены на местности и надлежащим образом оформлены. Земельная доля, не имеющая границ, в аренду не передается. Если добавленных двух лет не хватит для оформления договоров аренды, к ним применяют правила договоров доверительного управления имуществом, что влечет за собой существенные изменения в отношениях сторон. В частности, арендодатель не сможет получать арендную плату — наоборот, он сам будет вынужден платить доверительному управляющему. Таким образом, с помощью данного закона государство намерено ускорить процесс оформления земель.

* Федеральный закон от 26.06.07 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации».

Проект данного закона был внесен Правительством РФ. Он принят для того, чтобы привести положения ряда федеральных законов в соответствие с Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) в части регулирования вопросов предоставления земельных участков, титульных прав на землю, норм предоставления земельных участков, компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления. В частности, согласно статье 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляют лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Вместе с тем в ряде федеральных законов были по-иному обозначены субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и наименование права. В соответствии со статьей 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из числа государственных и муниципальных земель, регулируются в зависимости от целей использования. Если участок предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, то размеры устанавливают законы субъектов РФ. Если земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, то его размеры определяют в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для приведения в соответствие с данной нормой ЗК РФ внесены изменения в федеральные законы. Рассматриваемый документ уточняет определения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и целевого назначения земельного участка в ГК РФ, а также вносит ряд иных технических изменений в законодательные акты.

* Федеральный закон от 28.02.07 № 21-ФЗ «О внесении изменения в статью 61 Земельного кодекса Российской Федерации».

Правовой акт устанавливает, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, который не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, подлежат возмещению. Ранее формулировка статьи касалась только убытков, причиненных в результате издания не соответствующего закону (теперь и иному правовому акту) и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы акта исполнительного органа государственной власти (теперь и акта органа местного самоуправления). Так что отныне права граждан и юридических лиц на возмещение убытков от противоречий нормативного правового регулирования защищены более надежно. Это позволит, в том числе, повысить ответственность органов власти за свои решения.

* Федеральный закон от 10.05.07 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

Документ урегулировал существующий пробел в законодательстве в части, касающейся правового регулирования резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Такое резервирование допустимо в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. В соответствии с законом права собственников участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

* Федеральный закон от 24.07.07 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (не вступил в силу).

Правовой акт вносит изменения в Бюджетный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», КОАП РФ.

Эти изменения необходимы для обеспечения перехода от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды для создания рынка недвижимости, развития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений. Законом предполагается предоставить право приобретения по низким ценам земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких участках, право частной собственности на которые возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности. Законом также предлагается уравнять в правах лиц, приватизировавших здания, строения, сооружения до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», и лиц, приватизировавших эти объекты в соответствии с данным законом. При этом цена выкупа земельного участка будет распространяться на весь земельный участок, предоставленный при приватизации зданий, строений, сооружений, независимо от наличия или отсутствия на нем вновь возведенных строений. Законом установлено, что при переоформлении прав на земельные участки размер годовой арендной платы за участки определяет их собственник, а в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности до ее разграничения, нормативные правовые акты субъектов РФ в размере, не превышающем 2 % кадастровой стоимости. Кроме того, размер арендной платы за участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, должен устанавливаться не выше размеров земельного налога, а за участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте, — в размере земельного налога. В целях ограничения спекуляции приватизированными участками в крупных городах законопроект предусматривает механизм изъятия в бюджет спекулятивного дохода. Федеральный закон вступит в силу через 90 дней после его официального опубликования, за исключением изменений в Бюджетный кодекс РФ (вступят в силу с 1 января 2008 года) и изменений в КОАП РФ (вступят в силу с 1 января 2011 года).

* Федеральный закон от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В настоящее время в России действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе. В результате остается большое количество неучтенных объектов (в том числе самовольной постройки) и участков, появившихся в результате самозахвата земель. Рассматриваемый закон направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области его формирования.

Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости — федеральный государственный информационный ресурс. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в госкадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, подтверждающих существование или прекращение существования такого имущества с уникальными характеристиками объекта недвижимости. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр, имеет неповторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (кадастровый номер). Осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Федеральный закон вступит в силу 1 марта 2008 года, за исключением двух положений. Во-первых, участки лесного фонда, государственный кадастровый учет которых не осуществлялся, но вещные права на которые и их ограничения, в том числе аренда, зарегистрированы, признаются ранее учтенными объектами недвижимости с момента опубликования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Во-вторых, до 2012 года отложено вступление в силу положений, говорящих о том, что госкадастр недвижимости на электронных носителях представляет собой часть единой федеральной информационной системы, созданной в установленном Правительством РФ порядке.

* Постановление Правительства РФ от 26.01.07 № 47 «О подготовке и заключении договора аренды земельного участка национального парка».

Предоставление в аренду земельного участка национального парка в целях организации рекреационной деятельности осуществляется в соответствии с земельным законодательством, законодательством Российской Федерации об особоохраняемых природных территориях и утвержденными постановлением правилами.

* Постановление Правительства РФ от 24.03.07 № 178 «Об утверждении Положения о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации и проектов документов территориального планирования муниципальных образований».

Положение, разработанное в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, определяет порядок согласования проектов схем территориального планирования субъектов РФ, генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга, схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, а также состав и порядок деятельности согласительных комиссий при согласовании этих документов.

* Постановление Правительства РФ от 31.03.07 № 195 «Об утверждении правил предоставления в 2007 году из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на возмещение части стоимости инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой при малоэтажном жилищном строительстве для граждан, признанных до 1 марта 2005 года нуждающимися в улучшении жилищных условий».

Постановление принято в целях реализации мероприятий подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы. Органы власти субъектов РФ или органы местного самоуправления могут получить субсидии на возмещение до 50 % затрат на реализацию инвестиционных проектов по обеспечению коммунальной инфраструктурой земельных участков. Имеются в виду участки, предоставленные в собственность или принадлежащие на праве собственности гражданам, признанным до 1 марта 2005 года нуждающимися в улучшении жилищных условий, в целях осуществления ими малоэтажного (до трех этажей) жилищного строительства.

Субсидии предоставляют на следующих условиях: реализация инвестиционных проектов осуществлена в 2006–2007 годах, результатом реализации является коммунальная инфраструктура, построенная для обеспечения земельных участков; заключено соглашение о взаимодействии с субъектом Российской Федерации — участником подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства».

В результате у субъектов РФ и органов местного самоуправления появятся денежные средства, которые можно направить на дальнейшее развитие малоэтажного строительства.

В следующем номере речь пойдет об изменениях законодательства в области ЖКХ.

Валентина Павлова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU