Одноэтажная столица

Поселки – особый случай

Марина Георгиева из «Центрального агентства недвижимости» придерживается концепции «отдельных сделок». «В Москве, – говорит Георгиева, – практически нет жилых особняков. В центре, в пределах Садового кольца, человек покупает особняк, но в жилищном реестре он не зарегистрирован как жилой дом. Скажем, был известный дом на углу Бакунинской улицы, принадлежавший «Инкомбанку», и там располагалось несколько «комнат отдыха», здание можно было воспринять и как жилое, и как офис. Но таких домов, которые бы продавались на семью или на две семьи, практически нет.

 

 

Наше агентство заключает в этой сфере одну сделку в два-три года. А чистых сделок купли-продажи и того меньше, потому что, скажем, в коттеджном поселке в Серебряном Бору довольно солидная часть домов принадлежит Мосдачстрою и сделка купли-продажи осуществляется в завуалированной форме. В Алтуфьево есть поселок художников, там дома частные, но это еще более запущенный случай, потому что клиент покупает ветхое строение, с большим трудом добивается права на его реконструкцию, и под видом реконструкции совершает полную переделку дома. Земля там очень дорогая, $30–50 тысяч за сотку».

Евгений Иванов из агентства «Усадьба», занимающегося коттеджным поселком в Серебряном Бору, демонстрирует наибольший оптимизм с точки зрения признания наличия рынка частных домов. «Серебряный Бор, – говорит он, – самый известный в Москве поселок, где расположены частные дома. Конкурировать с ним может только Екатериновка на пересечении Рублевского шоссе и МКАД, но Серебряный Бор ближе к центру города». Это остров, его окружает вода, там много зеленых насаждений. Это экологически чистый район; соснам, расположенным в лесопарковой зоне, по 130–190 лет. Коттеджей в Серебряном Бору около 200, а всех домов, вместе с разными старыми домиками, около 300. «Причем Мосдачстрою, – уточнил Иванов, – принадлежит только треть коттеджей, а остальные две трети заняты юридическими и физическими лицами. Там все жестко зарегламентировано – дом можно строить не выше 10 метров в высоту, не больше двух метров в глубину, это препятствует развертыванию масштабного строительства. Цена земли в Серебряном Бору также около $30–50 тысяч за сотку. Владение землей оформляется как договор аренды, который следует продлевать через 49 лет».

Деревня «Москва»

Многие специалисты считают существенным препятствием для развития рынка частных домов в Москве то, что землю в столице, по действующему законодательству, невозможно купить в собственность. Но из этого правила есть исключения: в поселке художников «Сокол» земля передается в собственность – это происходит потому, что на его территории действует не московское, а федеральное законодательство. Впрочем, и в случае с арендой Евгений Иванов не видит проблемы: «Участок прилагается к дому и фактически является собственностью, просто эта собственность оформляется как договор аренды».

Кроме домов в пределах Садового кольца и коттеджных поселков (их на территории Москвы около 20), существует еще третий случай: дом на окраине, в деревне, с печью, козами и курами, случай экзотический и почти сказочный.

Вот, например, деревня Терехово, где местные жители настолько далеки от цивилизации, что не воспринимают пиво с иностранными этикетками (пьют исключительно «Жигулевское»), где адрес звучит «Москва, деревня Терехово», и куда «городские» еще несколько лет назад ходили драться «стенка на стенку» с «деревенскими». «Ты из Москвы, что ли?» – спрашивают местные жители людей, выглядящих по-городскому.

Типаж, ассоциирующийся с такой деревенькой, это бизнесмен, который выменивает у бабушки ее частный дом на двухкомнатную квартиру. Не через агентство. Потому что убежден, что бабушка не знает истинной цены того, чем владеет, и стремится сделать все максимально тихо, по «сказочным» ценам покупая то, что стоит очень дорого. В последнее время, правда, цивилизованный способ продаж берет верх, потому что, по оценкам экспертов, практически не осталось таких «аборигенов», которые не ведают, сколько стоит их собственность. Продавцы даже склонны завышать цену. В данном случае стиль российской старины вступает в многоплановый диалог с современной цивилизацией. И пока этот диалог идет с перебоями.

Землю – народу

Как трактуют ситуацию с частной собственностью на землю и на строения в Москве юристы? Какие изменения произошли после принятия Земельного кодекса? На эти вопросы отвечает Алексей МОЛОДЕЦКИЙ, юрист компании «Новый город».

Законом предусмотрено несколько основных видов прав на землю. Это собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование и т.д. Есть также подвиды, являющиеся производными от собственности – аренда, субаренда и т.д. Земельный кодекс (ЗК) предусматривает, что продажа или любое другое отчуждение строения автоматически влечет за собой переход прав на участок, на котором это строение находится. Новый собственник приобретает участок, занятый строением, на том же праве, что и старый (за исключением права пожизненного наследуемого владения, которое может быть передано только наследникам). На территории г. Москвы порядок приобретения прав на землю регулируется Земельным кодексом РФ и Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». Статьей 6 указанного Закона, а также ст. 45 Закона г. Москвы от 11 апреля 2001 г. №12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» допускается приватизация земельных участков, «занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации)», хотя и с множеством оговорок. Однако порядок реализации этого закона еще не проработан, хотя уже известны прецеденты приобретения земельных участков в собственность. Практически же Московский земельный комитет при оформлении прав на землю всегда старается навязать собственникам строений договор аренды, а ставки арендной платы в г. Москве чрезвычайно высоки. Если взять окрестности Сокола (это вторая оценочная зона), то участок, например, в восемь соток будет обходиться своему владельцу примерно в $30 тысяч в год, не считая единовременного платежа за выкуп права аренды. В Митино и прочих окраинных районах арендная плата будет ниже, но не кардинально. В любом случае это несколько тысяч долларов в год. Навязывание договора аренды абсолютно незаконно – как и вообще принуждение к заключению любого договора. И власти прекрасно знают, что в случае отказа собственника от заключения договора ничего сделать они не смогут, обращение в суд для них бесполезно. Но назойливые предложения все равно поступают. А в случае отказа собственнику угрожают полностью блокировать все будущие сделки – документы будут «заворачиваться» в госорганах под любыми предлогами. Человеку, столкнувшемуся с подобным, можно порекомендовать лишь одно – твердо знать свои права и настаивать на их соблюдении. Если же строение расположено на муниципальной земле, следует помнить, что никем не отменен закон 1992 г. «Об основах платного землепользования». По нему, пользуясь муниципальным земельным участком, можно платить лишь земельный налог, который рассчитывается исходя из нормативной цены земли, т.е. суммы будут в сотни раз меньше, чем при аренде. Что касается вопроса с собственностью на землю в целом, то ситуация в Москве просто «висит». ЗК такое право дает, но конкретная методика, порядок передачи участка в собственность на территории города Москвы не разработаны. Все упирается в позицию московских властей, у которых одна сверхзадача – сбор максимального количества денег в казну, для чего, конечно, выгоднее не продавать землю, а продолжать сдавать ее в аренду.

Вынужденные переселенцы

Несмотря на то, что индивидуальные дома находятся в частной собственности, а придомовые территории – в основном в бессрочной или долгосрочной аренде, власти города «недолюбливают» такую недвижимость и там, где есть возможность, стараются их ликвидировать. Резон строительных чиновников понятен: землю, на которой мог бы уместиться многоэтажный дом на десятки и даже сотни квартир (и, соответственно, принести большую прибыль казне и застройщикам), занимает одна семья. Хрестоматийным примером тут считается известная история о неравной борьбе семьи Ждановых, проживавших в доме на Большой Тульской улице, и московского правительства. Этот дом полтора века был в частной собственности семьи Ждановых, даже при социализме. Но в середине 90-х власти города задумали на его месте разместить отрезок Третьего транспортного кольца. Чиновники предложили Ждановым переехать в новую квартиру. Однако условия переселения не удовлетворили Ждановых: по их мнению, рыночная стоимость домика была выше предоставляемого жилья. Спор властей и семьи переместился в суд. Первое дело против московской администрации Ждановы проиграли. Подали иск в кассационный суд. И тоже проиграли. Осталась последняя надежда – на Страсбургский суд по правам человека. 11 сентября 2001 г. Симоновский суд Москвы прекратил право пользования Ждановых на дом по Большой Тульской, 36. Затем снесли строение. А рассмотрение дела в Страсбургском суде затягивается: полтора года назад без вести пропал адвокат Михаил Юдин, который составлял жалобу в Страсбург, причем со всеми документами по делу. Сегодня Ждановы живут в типовой квартире в Марьино. Это компенсация за их снесенный дом. При этом им до сих пор на бумаге принадлежит земля, на которой располагалось строение, даже налоги они за нее продолжают платить. По этой земле сегодня проносятся автомобили. Им невдомек, что они проезжают по частной территории.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...