Вдоль по Питерской

Ленинградская дорога издавна связывает две столицы. Сколько повидала она царских кортежей! Однажды Екатерина II, завязнув в бездорожье, воскликнула: «Фу, что за черная грязь!» Так возникла одноименная деревня… Что же сегодня представляет собой эта дорога и ее окрестности? Что строят в районе Ленинградки?

Сквозь цепь озер
Этот вектор Подмосковья сегодня не самый популярный.

 

 

Здесь нет прекрасных сосновых массивов, как на Рублевке, красивые места есть лишь в районе Зеленограда (лесной массив «Мцыри» с цепью лесных озер) и Солнечногорска (Сенежское озеро). «Хорошо продается земля вокруг озер Круглое и Долгое, – рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «ТЕРРА-недвижимость». – В районе Солнечногорска трасса проходит недалеко от Истринского водохранилища, а на 110 км – через Иваньковское водохранилище, где расположено престижное еще с советских времен Завидово».

Большая же территория вдоль трассы заболочена. Это объясняет тот факт, что со времен строительства дороги рядом с ней никто не селился. «Несмотря на то, что смешанные леса щедры на грибные и ягодные места, постоянные пробки и заторы на Ленинградке не могли не отразиться на экологии, – замечает Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills. – Однако в этом районе хорошая роза ветров, что несколько спасает ситуацию». Чистые участки сохранились только на некотором удалении от МКАД. На запад от шоссе, ближе к Волоколамке, где возводятся дачные поселки, экологическая ситуация более благоприятная, указывает Олег Маринин, президент Группы компаний «Парк-Групп»; восточнее, на дальних землях по направлению к Дмитровке, тоже хорошая обстановка.

Практически все памятники истории расположены вокруг Зеленограда: рядом с лесным массивом «Мцыри» находится усадьба Середниково, родовое имение Арсеньевых, где проводил каникулы юный Лермонтов; усадьба Саввы Морозова Льялово, где бывали декабристы Волконский и Трубецкой, с церковью Рождества Богородицы; усадьбы Поярково и Чашниково. Между Солнечногорском и Клином находятся дома-музеи поэта Александра Блока (Шахматово) и химика Дмитрия Менделеева. В Клину сохранилась усадьба композитора П.И. Чайковского. В 9 км от МКАД на территории дома отдыха находится усадьба Глицинское.

Дорожный перебор
Росту спроса на недвижимость по Ленинградке препятствует большая загруженность трассы. За время, потраченное на преодоление 30–40 км, как отмечает Олег Маринин, можно добраться до 80-го км Новорижского. Это неудивительно: шоссе проходит через города Химки, Сходня, Зеленоград, Солнечногорск, Клин, свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ. К тому же это единственная магистраль, связывающая столицу с Питером и Скандинавией, поэтому она перегружена фурами. Да еще ближняя Ленинградка активно застраивается складскими комплексами. На 29-м км расположен аэропорт «Шереметьево», что также уплотняет трафик. Все это не способствует и улучшению экологии.

В самом начале шоссе находятся крупные торговые комплексы, такие как «Ашан», «Рамстор», OBI, «ИКЕА», Metro Сash&Сarry, «Мега», мебельный центр «Гранд», куда москвичи во множестве ездят за покупками. На отрезке дороги от Москвы до аэропорта находится множество крупных торговых и сервисных центров. Все это является несомненным преимуществом данного направления, однако накладывает дополнительную нагрузку.

Инфраструктурная составляющая развита и за счет подмосковных городов. Как отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости», на этом направлении расположено несколько частных образовательных учреждений. Например, в районе Куркинского шоссе имеется несколько платных детских учреждений: в поселке «Новогорск» открыты начальная школа и детский сад, в коттеджном поселке «Эдем» также имеется своя платная школа, в которой дети могут получить полное образование.

Из развлекательной инфраструктуры можно выделить несколько пансионатов: дом отдыха «Планерное» (9 км от МКАД), дом отдыха «Журналистская деревня» (16 км), пансионат «Газпрома» «Морозовка» (41 км), дом отдыха «Сенеж» (45 км), база отдыха «Клен» (60 км). Хотя Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, придерживается мнения, что шоссе в целом страдает от отсутствия развитой социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры.

Дачный ренессанс
В связи с транспортной проблемой застройщики не спешат возводить на Ленинградке коттеджные поселки. Быть может, поэтому это шоссе пока славится своими стародачными местами. Самые популярные поселки – это Новоподрезково (8 км от МКАД), Фирсановка (15 км) и Алабушево (20 км), а также поселки Шереметьевский, Поварово и др. «Цены на дома в них очень разные. Значение имеют и площадь участка, и наличие и качество коммуникаций, и состояние дома, – комментирует Светлана Кондачкова. – К примеру, в поселке Фирсановка продается двухэтажный кирпичный коттедж общей площадью 350 кв.м на участке в 22,3 соток за $650 тыс.» Ирина Леденева, специалист департамента загородной недвижимости инвестиционной группы Sesegar, говорит, что цены колеблются в пределах $15 тыс. за сотку, а стоимость сотки земли в районе озера Круглое может превышать $25 тыс. Напряженная экологическая ситуация привела к тому, что земля в радиусе 300 м от трассы стала стремительно дешеветь, продолжает Ирина Леденева, а вторым фактором непопулярности Ленинградки является отсутствие в 15–20-километровой зоне достойных земельных участков. Большинство из них идет под городское строительство. Стародачные же поселки, такие как Фирсановка, Алабушево и Новоподрезково, становятся пригородами Сходни и Химок.

Новое слово
В силу ряда обстоятельств наиболее примечательным местом этого направления постепенно стало Иваньковское водохранилище в 107 км от МКАД (так называемое «Московское море»). Поселки, строящиеся там, очень перспективные – например, «Московское море» и «Раздолье». Оба они имеют выход к воде и предлагают широкие возможности для занятия водными видами спорта. «Проект «Московское море» располагает собственными яхт-клубом, эллингами, теннисными кортами, мини-гольфом и ранчо. Он расположен в районе заповедной зоны государственного комплекса «Завидово» и представляет собой идеальный вариант «дальней дачи», где есть «большая вода», – рассказывает Татьяна Харина, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. – А это дает возможность любителям водных видов спорта заниматься любимым хобби – яхтингом, аквабайком. В то же время здесь планируется полноценная инфраструктура современного жилья европейского класса». Полностью подготовленный к застройке, этот комплекс разделен на земельные участки площадью от 30 соток до 3 га. Стоимость сотки – $11 тыс.

Там же реализуется новый проект – «Конаково Ривер Клаб». Это курортный поселок на 171 дом, в котором предлагаются как готовые коттеджи, так и участки со строительным подрядом от 8 соток до 2 га, стоимостью от $8 до 18 тыс. за сотку – в зависимости от близости к воде или лесу. «Поселок интересен тем, что в нем задумана мощная развлекательная инфраструктура: причал для яхт с эллингом, фитнес-центр, SPA, ночной клуб с боулингом, благоустроенный пляж, гостиничный комплекс, детский клуб, – говорит Мария Литинецкая. – Это один из первых поселков, в котором девелопер предлагает не только дачу на водохранилище с набором развлекательных опций, но пытается привить определенный стиль загородной жизни».

Ну и то, что располагается значительно ближе к столице. В поселке «Машкинские холмы» (7 км от МКАД) можно как арендовать, так и купить один из 62 коттеджей. Все дома площадью от 400 кв.м находятся на участках от 10 до 14 соток, построены в единой архитектурной концепции. Для жителей поселка на территории предусмотрены спортивный комплекс, магазин и кафе. Поселок огорожен, круглосуточную охрану обеспечивает профессиональная служба безопасности. Красивейшая природа, прекрасно развитая инфраструктура делают «Машкинские холмы» идеальным местом для жизни и отдыха, говорит Нина Резниченко.

Проект «Ривьера на Истре» (55 км) находится между Ленинградским и Пятницким шоссе. Это очень камерный поселок, в котором всего 9 резиденций, у каждой есть свой спуск к воде. Имеется яхт-клуб, благоустроенный песчаный пляж, теннисные корты. Архитектурный стиль поселка отличает использование камня, деревянного бруса и стекла, а в целом сочетает лучшие черты современного американского дизайна и ландшафтной архитектуры с традиционным русским укладом жизни за городом.

Риэлторы рекомендуют также поселки «Елино» (16 км от МКАД, площадь дома от 227 м, участки от 3,5 соток, стоимость от $230 тыс.); «Мечта», состоящий из таунхаусов и малоэтажных домов, в котором метражи домов – от 100–215 кв.м, площади участков от 12–14 соток, стоимость от $200 до $500 тыс.; «Зеленый оазис» (в 24 км от МКАД, рядом с озером Долгое, площади 48 домов – от 200 до 350 кв.м, размеры участков от 12–21 соток, цены от $350–550 тыс.); «Починки» (площадь домов – от 133 кв.м, участков – от 12 соток, стоимость дома от $113 тыс.). «Новогорск», «Голиково» – это поселки с устоявшейся инфраструктурой, где продаются довольно дорогие дома. Интересные предложения экономкласса есть в поселках «Фэмили Клаб», «Удачное», «Катюшки» – цена домов примерно $1600 за кв.м.

«Средние цены на севере Московской области, – констатирует Светлана Кондачкова, – от $9 тыс. до $16 тыс. за сотку в пределах 30-километровой зоны, с учетом стоимости коммуникаций. В сегменте бизнес-класса востребованы участки от 15 соток и выше. Что касается площадей домов, то самые ликвидные – 200–300 кв.м, для таунхаусов – 120–170 кв.м».

Неокончательный диагноз
Как видно, пока Ленинградское направление не входит в число популярных. По словам Татьяны Хариной, помимо загруженности трассы и неважной экологии, покупателей недвижимости смущает наличие двух аэропортов – «Шереметьево-1» и «Шереметьево-2», что создает постоянный шумовой фон в радиусе 15 км. Те же факторы называют и специалисты компании Renaissance Realty. Перспективы направления напрямую связаны с решением транспортной проблемы. Правительство Московской области видит выход из создавшейся ситуации в строительстве трассы-дублера, реконструкции самого шоссе, а также прокладке «легкого» метро. Проблемы частично разрешатся и в связи со строительством платной дороги Москва–Санкт-Петербург. Строительство ЦКАД сможет взять на себя часть грузового транзитного транспорта. Все это позволит разгрузить шоссе на 30–40%. Во всяком случае, Тимур Сайфутдинов свидетельствует, что, «по некоторым сведениям, крупные структуры уже начали скупать земли вдоль будущей трассы под строительство инфраструктуры. Очевидно, что новая дорога даст мощный импульс и жилому строительству».

Повышение транспортной проходимости трассы, несомненно, увеличит интерес со стороны инвесторов, уверены специалисты компании Renaissance Realty. Активизируется строительство поселков, но развиваться будут преимущественно среднее и дальнее Подмосковье, так как территория близлежащей зоны занята городами.

«Даже несмотря на то, что направление «грешит» своими транспортными проблемами, предложения на Ленинградке остаются ликвидными», – уверена Светлана Кондачкова. С ней согласна и Ирина Леденева. «Нет шансов в ближайшее время сравняться с Новой Ригой, но, тем не менее, всегда будут находиться клиенты, готовые купить землю по Ленинградке в районе водоемов», – подытоживает она.

Марина Чеснокова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU