Госстрой поднял знамя ипотеки

На прошлой неделе состоялась расширенная коллегия Госстроя по вопросу ипотечного кредитования. Известно, что о развитии российской ипотеки беспокоится лично Владимир Владимирович Путин. По неофициальной информации, доступные кредиты на покупку жилья — один из будущих предвыборных лозунгов президента. Не приходится удивляться, что различные ведомства «активизировали» свои усилия в этом направлении.

Заседание прошло при участии заместителя председателя правительства РФ Владимира Яковлева, назначенного в мае 2003 года главой Рабочей группы по развитию ипотечного жилищного кредитования.

 

 

«По итогам трех кварталов 2003 года прирост строительства составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого, но качественного улучшения положения на рынке жилья не наступило», — заявил в начале заседания глава Госстроя Николай Кошман. С его точки зрения, сложилась «критичная ситуация», поскольку жилищный фонд ветшает, а темпы строительства явно недостаточны для развития российской ипотеки. Однако в создавшейся ситуации есть надежда: Госстрой разработал ряд мер для срочного спасения системы ипотечного кредитования. Но, очевидно, еще не пришло время о них сказать, поэтому Н. Кошман лишь заметил, что «они направлены, с одной стороны, на увеличение объемности ипотечного кредитования населения, а с другой — на устранение препятствий в инвестиционно-строительной деятельности». По мнению Н. Кошмана, «только повышение платежеспособности населения с одновременным увеличением предложений на рынке сможет обеспечить российских граждан доступным жильем».

Итак, все, казалось бы, понятно: российское правительство намерено решить жилищный вопрос всех граждан отечества. Более того, государство готово вкладывать средства в развитие ипотеки. Победный курс определен. Идея, конечно, не нова, но сегодня нет ничего иного, что так трогало бы сердца всех «дорогих россиян». Даже охота на «оборотней в погонах» и публичная экзекуция олигархов.

Между тем ныне в жилищном строительстве столько проблем, что кавалерийским наскоком вряд ли их удастся решить. И речь даже не о феодальной власти городских хозяйственников. В случае увеличения платежеспособного спроса на рынке недвижимости, очевидно, возрастут и без того раздутые цены на недвижимость. Кроме того, сегодня российские банки практически не кредитуют покупку строящегося жилья, а предпочитают работать со вторичным рынком, и эти предпочтения вполне оправданы — риски на строительных площадках значительно выше. В связи с чем возникает вопрос — почему развитием государственной ипотеки должен заниматься Госстрой? Будем надеяться, что ответ прост: потому что в реализации программы социальной ипотеки государство хочет задействовать вновь построенное жилье, развивая, таким образом, еще и сферу жилищного строительства.

Застройщики же, пользуясь ситуацией, когда спрос выше предложения, предпочитают продавать жилье тому покупателю, который может сразу и полностью выплатить необходимую сумму стоимости квартиры. Тем более что в них недостатка пока нет. Кроме того, вследствие тех же причин застройщики позволили себе забыть о таких немаловажных составляющих строительного бизнеса, как... качество и сроки. Смогут ли они «перестроиться» и соответствовать новой политике руководства страны?

Владимир Пономарев, заместитель председателя Госстроя России, считает, что приход в ипотеку крупных инвесторов «сдерживается значительными рисками нереализации построенного жилья». Он привлек внимание участников заседания к упомянутой проблеме: возникновения диспропорции между предложением на рынке жилья и возможностью банковской системы выдавать ипотечные кредиты. «Если такое равновесие нарушится, если мы не сможем предоставлять платежеспособным гражданам реальные квартиры, ситуация приведет к тому, что на рынке жилья поднимутся и без того растущие цены», — предупредил заместитель председателя Госстроя.

«Сегодня имеется возможность в 2004–2005 годах обеспечить дополнительный фонд жилья в объеме 3–3,5 млн кв. м и реализовать его с помощью ипотечно-жилищного кредитования, — считает г-н Пономарев. — Для того чтобы хотя бы это стало возможным, мы ведем подготовительную работу: составляем перечень тех строительных компаний, которые имеют дополнительные строительные мощности, а по инициативе Госстроя создается Национальная ассоциация профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР)». Таков вкратце существующий план Госстроя по спасению ипотеки.

Однако Владимира Яковлева не интересовал сам механизм. Его волнует, когда в Госдуму «будут внесены необходимые нормативные документы». Надеется ли зампред правительства решить все больные вопросы отечественной ипотеки простым вмешательством законодателя или просто хочет дать почувствовать остальным верховный контроль? Пока неизвестно.

Подводя итоги совещания, В. Яковлев сказал: «Если главное действующее лицо — Госстрой — вник, а он точно вник, то с вашей помощью процесс ипотеки пойдет». Финалом форума стала его же фраза: «Госстрою надо крепко ухватить в своих руках знамя ипотеки и двигаться вперед!»

Несмотря на некоторый перебор жанра комсомольских митингов, воззвание органично вписалось в общий тон собрания. В сложившейся политико-экономической обстановке не приходится исключать, что решение «квартирного вопроса» произойдет несколько не рыночными методами. Ответственным за развитие российской ипотеки назначен Госстрой. Нельзя сказать, что это расстроило Н. Кошмана. Наоборот, он с радостью взялся за новый госзаказ и уже готов «отправить большую группу специалистов по всем округам, где они на месте ознакомятся с конкретными строительными организациями и объектами строительной индустрии». Как это повлияет на ипотеку — загадка. Риэлторы, правда, думают, что не очень хорошо. (См. ниже мнение по вопросу правительственной инициативы руководителя МАГР Григория Полторака.) Но главное, процесс пошел. А с направлением определиться — всегда успеем.

Ирина Седова
Центробанк:
— В настоящее время Центробанк разработал проект документов, в котором установлены нормативы наряду с госстандартными. В первую очередь это касается того, что максимальное соотношение совокупной суммы обязательств организаций-кредиторов с правом быть владельцем облигаций и собственных средств этих организаций не должно превышать 100%. Это связано с тем, что по требованию Гражданского кодекса существует очередность погашения обязательств, и таким образом, в случае, если встанет вопрос о банкротстве организации, то ипотечные облигации попадают в третью группу покрытия. Значение этого норматива является дополнительным обеспечением с точки зрения гарантий ипотечных облигаций.

Константин Апрелев
Российская гильдия риэлторов:
— Какие инструменты сегодня могут быть использованы для того, чтобы объем ипотечного кредитования возрос? Ключевым понятием является процентная ставка. Мы видим, что в других странах до 30% жилого фонда реализуется с помощью ипотечного кредитования. Что они такого сделали? Ставка — 8% годовых. Это первый показатель. Второй показатель — первый взнос не более 20% плюс перспектива создания системы страхования. Все 70–80% кредитования рассчитаны на долгий срок.

Первичный рынок, на мой взгляд, — одна из болевых точек, от которой можно ждать не только расширения объемов рынка, но и возможных проблем на фоне перспективного снижения цен на рынке. Я думаю, что как только рынок закачается, мы получим очень серьезный социальный всплеск, когда инвесторы, которые еще не имеют опыта прохождения через кризисы, будут вынуждены обанкротиться, и какое-то количество объектов может вообще не достроиться.

Владимир Манаенков
Национальный резервный банк:
— Банкам прежде всего нужны гарантии возврата вложений и снижение рисков. А именно, это гарантии долгосрочной платежеспособности заемщика. Мы сейчас говорим о доступном жилье, о среднем классе, а следовательно, о повышенном риске нашего клиента потерять постоянный доход. Изменить ситуацию сейчас и сразу невозможно: нужен совершенно новый механизм кредитования.

Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...