Игры в ипотеку

Главный игрок на жилищном рынке - государство - намеревается дать импульс его развитию. Для этого в течение ближайших 5 лет предполагается затратить 640 млрд рублей на национальную ипотечную программу.

На рынке ипотечного кредитования государство собирается играть как коммерсант. Это значит, что инвестиции с участием федерального бюджета достанутся тем регионам и тем участникам рынка недвижимости, которые проявят наибольшую активность.

"В 2006 году на реализацию программы будет выделено 45 млрд рублей, - рассказывает заместитель председателя по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству исполнительного комитета Межрегиональной ассоциации "Сибирское соглашение" Владимир Кульков.

 

 

- Из них 9 млрд достанется Сибири. Это позволит увеличить темпы строительства, но прежде эти деньги нужно заработать. Поэтому все регионы продумывают план действий, чтобы доказать правительству, что готовы работать".

Отсюда и ажиотаж на уровне региональных администраций, строительных союзов и банков, которые работают по федеральной жилищной программе. Ведь речь идет об инвестиционных вливаниях не столько на вторичный рынок (хотя это уже право заемщика решать, куда нести полученный ипотечный кредит), сколько на рынок первичного жилья.

Перспектива привлечения крупных государственных инвестиций, с одной стороны, гарантирует компаниям и региону в целом развитие. С другой - позволяет с большой долей вероятности рассчитывать на выстраивание единой, стандартной для всей страны системы привлечения ипотечных кредитов в строительство. А это, пожалуй, самое главное для всех участников рынка.

Модное - не модное

В Новосибирске сегодня действуют более 10 банковских программ ипотечного кредитования. В результате на рынке недвижимости даже возникла необходимость в новой профессии - ипотечного консультанта. И агентства недвижимости выращивают у себя таких специалистов.

"Ситуация даже за минувшие полгода изменилась. Если еще весной банки не готовы были внятно рассказать о существующих у них ипотечных программах, то теперь они активно предлагают нашему агентству собственные ипотечные продукты", - рассказывает специалист по ипотеке новосибирской компании "Сибакадемстрой Недвижимость" Елена Григорьева.

"Безусловно, для нас ипотечное кредитование интересно с коммерческой точки зрения, - говорит заместитель управляющего филиалом ОАО "УРАЛСИБ" в Новосибирске Владимир Вовкудан. - При соизмеримых с потребительским кредитованием трудозатратах средняя сумма ипотечного кредита, как правило, в 10 раз превышает среднюю сумму потребительского. Это существенно повышает привлекательность ипотеки".

Произошли изменения и в схеме оформления ипотечных сделок. Теперь государственное учреждение юстиции регистрирует сделку не за месяц и больше, а всего за 10 дней. "Раньше сделка проводилась в два этапа, - вспоминает Елена Григорьева. - Сначала оформлялся переход права собственности на заемщика (покупателя), а потом регистрировался нотариально удостоверенный договор по ипотеке. В промежутке между этими сделками получающий кредит должен был еще успеть застраховаться. В результате на оформление ипотечного кредита уходило два-три месяца. Продавец все это время ждал денег, что на фоне постоянного роста цен на недвижимость было не очень приятно. В настоящее время мы можем оформить ипотечную сделку за очень короткий срок".

Несмотря на ряд положительных изменений, рынок ипотечного кредитования постепенно приближается к границе своего насыщения. При существующих условиях - ограниченности инструментов и возможностей для конкурентной борьбы (в частности, для дальнейшего объективного снижения процентных ставок) и постоянном росте цен на недвижимость - владельцы ипотечных программ довольно скоро могут столкнуться с дефицитом клиентов. А это повлечет за собой сокращение числа участников рынка, что невыгодно ни государству, ни населению, ни компаниям, которые развивают этот вид бизнеса.

"Нельзя забывать, что сейчас ипотека доступна только гражданам с доходами средними и выше среднего, - комментирует генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования Алексей Струков. - Позволить себе купить жилье по ипотеке могут около 30% жителей Новосибирска. 20% теоретически имеют возможность приобрести квартиру при государственной поддержке - у них доходы чуть ниже среднего, в пределах 10-15 тыс. рублей в месяц на семью. А 50% пока вообще не в состоянии решить квартирный вопрос".

Ипотечная ценность

Расширение рынка ипотечного кредитования возможно при дальнейшем изменении в сторону лояльных условий предоставления кредита. "В следующем году процентная ставка по ипотечному кредиту будет снижена до 12%, - говорит заместитель генерального директора по инвестициям группы компаний " Метаприбор" (Новосибирск) Елена Астахова. - Это снижение произойдет потому, что государство через собственную ипотечную программу заявит о новой цене на кредит. Пока же объективных причин для дальнейшего снижения ставок нет".

В то же время банкам будет не очень интересно работать по ипотечным программам на пределе рентабельности. Сегодня банки, имеющие собственные программы, вкладывают деньги только в расчете на их возврат в скором времени с процентами.

Впрочем, если в следующем году все-таки заработает принятый не так давно закон об ипотечных ценных бумагах, который позволит банкам напрямую выпускать ипотечные облигации (а значит, выстраивать систему рефинансирования собственных программ), то можно смело прогнозировать дальнейшее снижение процентных ставок. Представители Федеральной службы по финансовым рынкам заявляют, что уже в ноябре 2005 года в Министерство юстиции будут направлены документы, регламентирующие выпуск ипотечных облигаций. Появления самих бумаг, по прогнозам службы, ожидается в феврале 2006 года.

Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотечному кредиту (согласно национальному проекту, в 2010 году такой заем должен будет предоставляться под 8% годовых) участники рынка связывают с появлением в России большого количества иностранных банков.

"В случае если Россия вступит к тому времени во Всемирную торговую организацию, - предполагает Елена Астахова, - в стране начнут активно предлагать более "дешевые" деньги западные банки. В Европе стандартная ставка по ипотечному кредиту 7-8%. В результате произойдет общее снижение стоимости этого вида кредита".

Вопрос только в том, выдержит ли рынок жилья подобную денежную массу. И вообще - сколько он способен выдержать?

Всем понятно, что вторичный рынок ограничен. К тому же вложение ипотечных денег в жилье старше 10-20 лет неразумно. К моменту погашения ипотечного кредита дом может оказаться в категории ветхих. Такую квартиру будет сложно и продать, и заложить - она потеряет свою ликвидность, а значит, выплаченные за нее деньги обесценятся.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье" предусматривает развитие строительной отрасли. В частности, подпрограмма "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой" подразумевает подготовку площадок под постройку. В федеральном бюджете 2006 года на эти цели предусмотрено 12,5 млрд рублей государственных гарантий на период от 2 до 5 лет и 1,7 млрд рублей - на субсидирование процентов по кредитам.

Готовые участки на конкурсной основе будут продаваться застройщикам. Сегодня отсутствие готовых строительных площадок - одна из проблем. "У нас есть большие, хорошие площадки для строительства жилых комплексов, - рассказывает финансовый директор проектного института "Новосибгражданпроект" Александр Маркин. - Но не все компании в состоянии провести там инженерные коммуникации. Это очень дорого. Потому многим гораздо проще построить "свечку" в центре города - там обустроенный земельный участок и место, которое точно привлечет инвесторов".

Но подготовка строительных площадок, считает Александр Маркин, предусматривает наличие генеральных планов во всех без исключения населенных пунктах. Интерес же к генеральному планированию появился только в последние год-полтора. И только единицы городов и поселков точно представляют, каким образом будут развиваться дальше и где должны располагаться новостройки. Если учесть, что на разработку хотя бы плана застроек требуется не меньше года, становится очевидно: в 2006 году активная работа по подготовке земельных участков вряд ли начнется.

Но окончательное решение всех земельных вопросов должно увеличить количество строек, а значит, и количество вводимого жилья. Это позволит удержать определенный баланс на рынке недвижимости.

Неустроенные деньги

Наиболее существенно может изменить положение дел на первичном рынке удачное решение финансового вопроса. Ипотечные деньги, как и любые другие инвестиции, нужны строителям, которые в настоящий момент испытывают значительный дефицит оборотных средств.

Вступивший в силу в апреле этого года закон № 214 "Об участии в долевом строительстве" сейчас дорабатывается, в него вносятся поправки. Строительные компании законом недовольны. В частности, президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, комментируя документ, не так давно заявил о снижении темпов строительства в следующем году на 35-40%. Елена Астахова подтверждает его мнение, аргументируя тем, что в следующем году возможность строить будет только у тех компаний, которые успели оформить право аренды на землю. А это в большинстве своем крупные строительные фирмы. Они, по ее мнению, на ближайшее время и станут полноправными хозяевами первичного рынка, удерживая высокие цены на строящееся жилье.

Корпоративный директор новосибирского промышленно-строительного концерна (ПСК) "Сибирь" Наталья Обложкина полагает, что непростое для строителей законодательное решение оставит на рынке только крупных игроков. А это, в конечном счете, повысит инвестиционную привлекательность строительной отрасли.

Сегодня зачастую в поисках необходимых денежных средств строительные компании стараются действовать в обход нового закона. Они создают всевозможные кооперативы, коммандитные товарищества, закрытые паевые инвестиционные фонды.

Более продвинутые начинают активно работать с банками. ПСК "Сибирь" удалось сделать это одному из первых в регионе. Его совместная с Сибирским банком Сбербанка России программа ипотечного кредитования стартовала в октябре 2003 года. В рамках этой программы банк начал выдавать ипотечные кредиты населению на покупку в концерне "Сибирь" строящегося жилья под залог "незавершенки". Ровно через год ежемесячный объем продаж компании увеличился почти в 10 раз.

"У нас выросли объемы производства, что положительно повлияло на рыночную стоимость жилья, его доступность для населения. За счет этого инвестиционного проекта мы смогли увеличить производственные мощности: купили дополнительные комплекты опалубки, в десятки раз увеличили парк строительной техники, что отразилось и на сроках, и на качестве строительства. Тем самым практически были заморожены цены на строящееся жилье в целом по городу, поскольку нам принадлежит около 27% местного рынка", - подводит промежуточный итог сотрудничества с банком Наталья Обложкина. Сейчас "Сибирь" работает еще с двумя банками.

Группа "Метаприбор" также имеет целый ряд совместных программ с банками, но пока только московскими. В конце этого года, по ее оценке, будут заключены договоры о привлечении ипотечных денег на стройки и с местными банковскими структурами. В свою очередь банки все охотнее сотрудничают со строительными компаниями.

"В настоящее время филиал ОАО "УРАЛСИБ" активно прорабатывает с застройщиками программу ипотечного кредитования под строящееся жилье, - говорит Владимир Вовкудан. - Уже есть договоренности с рядом компаний. Что касается специальных программ кредитования строительных организаций, то пока таких у нас нет. Но строительные организации успешно пользуются стандартным коммерческим кредитованием. Принимая во внимание, что строительная отрасль на подъеме, есть объективные причины развивать систему ее кредитования".

Заключение прямых инвестиционных договоров между строителями и банками - первое свидетельство того, что строительный рынок приходит к равновесию. Его участники постоянны, каждый из них имеет собственную кредитную историю и историю участника этого рынка. Так что у строителей все больше шансов рассчитывать на активное привлечение ипотечных денег. Понятно, что если у потребителя будет выбор между новой квартирой и "хрущевкой", он предпочтет первую.

По мнению Алексея Струкова, для более четкой работы по ипотеке стоило бы создать единый российский стандарт для строительных компаний, который позволил бы присвоить им "рейтинг надежности". Это дает возможность любому участнику рынка быстро и правильно ориентироваться в выборе объекта инвестирования и адекватно оценивать вероятные риски. "Во всем мире работают по стандартам, - поясняет он. - На мой взгляд, должна быть целая система, показывающая, что застройщик имеет надлежащий пакет документов, ликвиден, ответственен, имеет опыт, квалифицированный персонал, не является банкротом.

Когда это будет сведено в единый стандарт, позволяющий определять "рейтинг надежности" строительной организации, и при соответствующих изменениях в законодательстве, можно привлекать ипотечные деньги в стройку. Нужны правила взаимоотношений между банками, ипотечными компаниями и строительными организациями для создания "живого" рынка инвестиций с использованием ипотечных средств. Пока же возможны только частные случаи сотрудничества, из которых и необходимо вырабатывать эти стандарты и правила".

Схожей точки зрения придерживаются агентства недвижимости. "Сегодня мы очень осторожно работаем с первичным рынком и при любой возможности ориентируем покупателя на вторичный рынок, - говорит по этому поводу Елена Григорьева из компании " Сибакадемстрой Недвижимость". - Строительство пока остается высокорискованной отраслью для инвесторов. И оформить ипотечный кредит на строящееся жилье не так-то просто".

Дают - бери!

Возвращаясь к национальному проекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", стоит отметить, что сами участники рынка недвижимости не очень-то верят в то, что государство в первую очередь среагировало на ситуацию на рынке в целом и ипотечного кредитования в частности. Скорее это удачное совпадение. В программе заложен прежде всего политический посыл с расчетом на 2008 год. "Всем понятно, что в случае реального изменения ситуации с квартирным вопросом, - говорит Елена Астахова, - сформируется обширная лояльная среда по отношению к правительству и президенту, продвинувшему этот проект".

И как раз это гарантирует выполнение заданных в программе параметров до 2008 года. То есть на рынке ипотечного кредитования процентная ставка достигнет 10%, а работа по предоставлению земельных участков начнется во всех регионах. Так что на рынке недвижимости грядут перемены.

Возможно, в 2006 году прогнозируемый спад объемов производства в строительной отрасли и дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования спровоцируют очередной рост цен на недвижимость. Но это будет временным явлением. Участники рынка рассчитывают на восстановление равновесия и даже в какой-то момент снижения темпов роста цен на жилье и намерены воспользоваться довольно удачной ситуацией для активного развития бизнеса.

Ольга Шадрина, Виталий Киселев Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...